爱华网2013年，各地对于房地产调控的频率与力度都在加码，关于房地产企业转向商业地产及寻找城镇化机会的话题开始屡见不鲜。 楼市调控、商业地产突进发生的契机，刺激了房地产私募基金的狂飙突进。作为老牌房地产金融机构，当家人陈义枫将德信资本带上了一个新的高度。 陈义枫告诉时代周报记者，德信资本目前管理的资金规模存量超过了40亿元，累计投资的基金规模超过了50亿元，而且大多数项目都在存续期，按时付息（比如创鸿集团，上周才正常支付了应付利息），项目运行正常，且部分投资项目已经成功实现退出，比如山东和河南的两个房地产项目。 闯入房地产金融服务领域 陈义枫于1995年毕业于北京光华管理学院，据其介绍，早先自己的梦想并不是想做金融，而是一心想成为科学家。但是因为身体上的原因，导致这个梦想在高中就提前搁浅——因为色弱。 不过成绩很好的他，还是抓住了宝贵的象牙塔时间，极力锻炼自己。利用假期做起家用清洁剂的批发生意，拿货之后批发给家住北京或留校的同学，还到河北批发袜子卖给同学，这些有意识的锻炼，都给他将来金融创新实践打下了基础。 大学三年级就通过了CPA且成绩优秀的陈义枫，第一份工作选择了招行。虽然一开始并不是很顺利，但是经过第二年，他就成为了优秀信贷员，并且结识了大量金融圈的人才。 不过心有所想的陈义枫始终不愿意给别人一直打工。因此从招行跳槽到君安证券之后不久，他又来到一家民营企业，帮老板做股票。在这一行做得不错的他看到了机会，也想从事这个行当，于是，自己开家公司便正式提上了他的日程。 1999年底，陈义枫创立德信资本创业投资管理有限公司，希望以“买壳上市财务顾问”的角色，参与上市公司的重组，并通过获取股份创造盈利机会。 最初的几年磕磕绊绊，从2000年初到2004年底，由于商业模式不清晰，不对路，最困难的时候，公司负债、主营业务难以持续、人员基本流失……每一个问题都成为陈义枫的困扰。不过转机很快就来了。2004年底，陈义枫因为参与了“房地产金融服务”这个领域，发现利润可观，之后便决定将公司主营业务聚焦在房地产金融领域。于是，他重新打造团队，改造企业平台（清理旧的合作关系，引入新的合作伙伴）。2010年，他继续在这一块深耕，将德信资本的业务拓展至地产基金领域。至此，德信资本的主营业务及盈利模式，就变得越来越清晰。 制定投资策略把控风险 虽然多次在公众场合表示“买房不如买房产基金”的陈义枫，还是对所处的行业有极为清晰的认识。对于德信资本的未来，陈义枫表示，虽然现在地产基金处在发展的黄金时期，但是同样面临行业洗牌的风险。 在金融界摸爬滚打的陈义枫，还是非常注重风险控制。在接受时代周报记者采访时，陈表示，德信资本有良好的风控体系，并且在房地产金融服务上都有成功退出的经验。据其介绍，德信资本会严格限定投资的金额；会控股项目公司、落实项目公司的股权过户；会落实集团和股东的无限连带责任担保；会办理土地和在建工程的抵押；会派驻人员在项目上常驻，共管印鉴；会监督资金使用和回收等。在投资前，会进行充分的测算和各种压力测试，留出足够大的安全边际。“在最极端的情况下，我们在一些项目上可以做到直接处置或者转让项目，来确保投资者的投资安全。” 按照他的介绍，目前德信资本在房地产金融上，有自己的特定原则。对于投资策略，陈义枫介绍，德信资本会选择省会城市为主的区域。然后再选择区域小龙头企业进行投资。它必须在某几个省，或者某一个省，或者省会城市的市场上必须是领先的。“这样它的团队、产品力、品牌影响力都比较强，抗风险能力也就比较强。” 除此之外，尽量选择做住宅占大部分比重的项目，适当兼顾一部分写字楼，用于出售的公寓，一些临街的商业，严格控制集中商业的比重，回避酒店这样的业态，远郊的楼盘，尤其是远郊的旅游地产。 在如今房地产企业大肆进军商业地产的当下，德信资本却对商业地产的进入极其谨慎。“我们倒不是远离商业，我们是比较谨慎看待远郊区的旅游地产，另外我们比较谨慎对待酒店，以及集中商业，就是不能零售的、大面积的这种整体经营的商业。其实我们隐含了一个理念就是注重投资标的资产的流动性。” 陈义枫解释，德信资本更看重项目的流动性能力，因为变现能力取决于投资的流动性，流动性没有保证就没有安全性的保证，就很难有收益性的保证。“因为基金的资金来源期限是有限制的，所以我们从金融的深层次需求出发来界定我们的投资策略，注重流动性，对投资者负责。” 房地产基金的品牌年 如何创新，满足开发商又满足投资者，是基金公司都会面临的问题。德信资本也对此有成熟的思路。陈义枫表示，同一个项目可能会面对各种各样的投资者，德信资本会对项目进行分层设计，结构化设计，自然喜欢进取型的投资者就买后，喜欢回报高的优先买。“我们同一款基金不同的期限，让投资者来选择。基金找准自己的定位，我们首先是代表投资者的利益，为投资者服务，为投资者管理资产。”
据陈义枫介绍，目前德信的资金来源主要以四个方面为主：1.自己接近两百人的募集团队面向高净值客户募集。2.部分机构投资者。3.金融机构的合作，比如券商、四大资产管理公司等。4.有共同理念的第三方财富管理机构的合作。 在接受时代周报记者采访时陈义枫表示，房地产基金行业最近两年发展非常迅速，各类机构如雨后春笋般出现，但不可避免地泥沙俱下，良莠不齐，过去一年也爆出了不少有限合伙类产品的兑付危机。因此在他看来，2014年会有更多的负面新闻出现，行业不可避免地会有较大规模的洗牌，但同时也应该看到，危中有机，行业会迅速地两极分化，部分有品牌有能力的基金管理人会迅速崛起，金融行业的洗牌和格局确立会比想象中快。“我认为以后回头来看，今年应该是房地产基金的‘品牌年’。”
