李晓林:你能不能看到别人看不到的金子(一)



  比起今天这里一场秀、明天那里一场秀的某些人来说,大富豪李晓林算得上比较低调的一位。除了偶尔在《北京青年报》发表一些预测市场的文章以外,其它地方鲜见他抛头露面。 

 

  但是对于北京的地产界来说,李晓林算得上是老将一名。单是拥有一座总投资达到3.5亿元的林达大厦,就可以估想一下李晓林的重量级指数。至今为止,他在北京已投资10多个亿。

  作为北京主要的房地产开发商之一,李晓林经常要进行“市场调研”;作为林达集团的董事长,李晓林要操盘全局;作为一名十届全国政协委员,李晓林经常提出一些炸弹级别的提案;作为北京市门头沟区的政协常委,民进委的主委,李晓林得经常组织参加会议。

  分身乏术,很多人忙起来简直像只无头苍蝇,李晓林每天的生活却十分规律:早晨锻炼身体,吃过早饭去公司上班开始处理公务;中午吃过午饭以后浏览当天的新闻,休息片刻,下午继续处理公务;晚上准时回家休息。

  简单的生活可以映射李晓林的性格:稳。

 李晓林:你能不能看到别人看不到的金子(一)

  在商海里遨游,李晓林留给人的印象是一帆风顺,几乎没有失过手,与他性格不无关系。他比较喜欢对市场进行调研预测,按照他自己的话来说,就是要看到别人看不到的金子。

  六个项目奠定根基

  1990年,第11届亚运会在北京召开,政府推出大批招商项目。在国外留学的李晓林从中看到了商机,他从香港回到北京,进军房地产业。

  在这个世界上,有人有资金,有人有地皮,有人有市场,有人有需求。李晓林借来资金所有者的现金,与地皮所有者合作建房,通过掌握市场的人,把房子卖给需要房子的人。他说:“我像个8级钳工,组装了社会的方方面面。只要有一把泥土,就能够盖出广厦千万。”

  他的第一个项目是位于西直门的儿童食品厂。李晓林看到,国企改革外迁需要资金但可以提供城区土地,全社会住房制度改革,产生了巨量的商品房需求和资金信贷方面的支持性政策。他调动了各方面的资源,果断的从一般性的商贸行业转入房地产开发。对工厂进行收购以后,他贷款在原址盖了一栋中档公寓。

 就在这时候,国家经济开始宏观调控,银根紧缩,过热的房地产行业首当其冲受到遏制。外商纷纷撤退。很多国内的房地产公司被套牢。在一片恐慌中,李晓林却看到,京城楼市的结构性匮乏:北京东部写字楼过剩,西三环一线却连一座像样的写字楼也没有,可是国家机关大多数在西边。

  经过再三思虑,一片撤退声中,他却继续投资,在海淀区玉渊潭乡紫玉饭店,扩建了一座17层的中档写字楼。当时西三环路正在紧张的施工中。市政府的路修好了,李晓林的房子也盖好了。林达集团留下一层,其余全部租售。当西三环沿线其它数栋写字楼建造好开始租售的时候,李晓林的紫玉饭店已经收回全部投资。

  当李晓林决定拆掉幸福一村的北京补花二厂盖一座深红色的16层公寓时,有很多人都断言这座红楼将把他套牢。

  李晓林认为,套牢这个小区的不是房子本身,而是过高的房价。当这座拥有富丽典雅耀人眼目的欧式外型建筑,以低于同档次公寓20%左右的价格开始销售的时候,周围许多早已经动工的建筑只能望之兴叹。

  他给这栋红色的公寓起名为幸福公寓,从开工的那一天起就开始进行公寓的销售工作。除了自己卖,还找了几家代理公司。每个公司他都给予可观的代理费,但是要求他们打广告。于是,在1996年,北京到处是林达幸福集团和幸福公寓的广告。当公寓交付使用的时候,房屋已经售出了85%。

  人们把幸福公寓称为经典之作,不仅在于这楼是建筑的经典,还在于这楼的整个策划和运作的过程也堪称为商战的经典。

  1990年来,他先后收购、兼并、合资了北京益童食品厂、北京东风电视机厂、北京补花二厂、北京煤炭四厂等4个大中型企业,并且接连开发了西直门公寓、紫玉饭店、幸福公寓、牡丹公寓、林达大厦等房地产项目。 短短十余年间,他便在房地产界异军突起。

  “作为投资者,决策非常重要。眼光一定要独到。”李晓林这样总结自己的经验。如果没有抓到国企改革改制和厂址外迁的时机,城市居民住房需要改善,各类商务办公楼需求增长的热潮,李晓林就没有今天。

 有时为有时不为

  投身商海,气象万千,眼花缭乱。看着是商机其实是陷阱,看着不起眼儿其实是商机的事儿比比皆是。在这么多年里,坚持“有所为有所不为,有时为有时不为,有所求有所不求”。是李晓林经常告诫自己的总旨

  达到这种境界,看起来容易 ,做起来还真要有点定力。搞房地产投资并不是什么时期进场都有好机会,而是要首先选择有利于发展的经济周期中适合进入的时机。什么时候有所为,什么时候不为,还真是不太好把握。

  投资有风险,房地产业更是一掷千金,一不小心就要被吃了。上个世纪八九十年代交界时期,各档各类住宅全面紧缺,凡是那时投资建房的商家都很容易挣到钱,但是后来商界蜂拥而上,一遇上宏观调控、银根紧缩,套死了一大批盲目投资的开发商。

  商海里老手李晓林的对这些都太明白了。他要求自己,没有稳操胜卷,不经过深思熟虑不上马。前十几年的六个项目,都是以和国企合作为主要方式的住宅、写字楼开发及酒店公寓的投资开发。但是,这种开发方式在市区内已基本接近尾声,下一步该怎么办?

  未来一二年内,北京的房地产业需求依然旺盛,但购买力的释放将趋于稳定。房地产投资在前几年已逐步显现出了一定的热度偏高,供大于求、产大于销。大量的投资沉淀于开发建设环节,全行业投资收益质量不高,对银行贷款风险度形成了较大的压力。

  针对这一倾向,政策施行了一定的调控,对产销及供需的错位进行纠正。这就是去年引起轩然大波的中央银行的121文件。尽管在今后的一二年里,产业界和一部分投资开发商会受到一定的约束甚至损失,还有一些被“劣汰”掉了,但是李晓林相信,这种影响不会持续太长的时间。

  调查的结果已经很清楚,北京房地产市场目前供大于求。李晓林还是决定干一行爱一行,未来的几年仍坚持以房地产开发为主的方向不变,只不过在经营模式上有了变化。房地产的投资开发将以配合各区域的危旧房改造为主要切入点,同时对高科技产业及文化产业开始逐年加大投资力度。

  

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