爱华网杨国强
杨国强，广东顺德北滘镇广教村人，1954年10月出生。在改革开放前，他和他的家庭的命运，用贫穷、悲苦、辛酸来描述，都不为过。
他的母亲名叫仲明，不识字，连名字也不会写，在杨国强回忆里是一个“饿而不瘦、晒而不黑的很善良的人”。由于没什么人知道她，1997年杨国强建立第一个慈善基金时，就用了“仲明”二字。
杨家赤贫，但杨国强的父亲很有自尊，曾对他说：“将来你到社会上，跟朋友吃饭，家里如果只有2块钱也要带上，不要让朋友付账，你付钱。”他回忆说：“小时候在农村，偷点吃的什么的不算偷。在鱼塘边，鱼跳上岸，你捡回家不算什么，但我们家不许，很有骨气。”
由于家贫，杨国强直到十七八岁没穿过鞋子，没吃过糖果，“没试过自己亲手花两分钱”，衣裤都是兄长穿旧的和香港亲戚穿旧寄来的。念书后，为省7分钱饭钱，中午放学要走一个小时回家吃。尽管这样，到高中时，由于交不起7块钱学费，杨国强还是退学一年，回家放牛。后来学校免了他学费，还给了他2块钱助学金，才又复学。杨国强说这是他“一生最重要的2块钱”。
杨国强酷爱读书和思考。18岁中学毕业在家种田，但还是到处找书看，到废品收购站买旧书看。他曾回忆：“中学毕业，走上社会后种田，苦倒无所谓，问题是我喜欢思考，喜欢读书，结果呢，20多岁了都很难，你看不到未来，觉得以后都是这样，很痛苦。那时一天挣5毛钱，到春节才有两三天休息，辛辛苦苦一年才挣180块左右，扣掉粮食就没什么了。我跟我哥说，就算我做50年，到70岁，一年挣200块，不吃不喝也就1万块，这样下去一辈子有什么意思呢?说这话的时候我哭了，对生活感到很绝望。哥哥说，社会会变的，会变好的。果然变了。我哥对我的要求很严，当时冬天很冷，我们都把手放在口袋里，回家很多人是用脚把门蹬开，但他看到后就不允许，说这样的行为不是我们有教养的人做的，应该用手开门。”
杨国强这里所说的哥哥叫杨国华，1978年时在顺德县第二建筑公司当负责人。在他帮助下，杨国强进了北滘公社房管所当施工员，干泥瓦匠，后来又到二建公司，1984年升为建筑队队长。杨国华是因肝硬化去世的。对这个既教他建筑与核算，又教他做人的兄长的离去，杨国强至为悲伤。2002年，他创办了第一所全免费慈善学校“国华高级中学”，迄今已经投入近3亿元。
1986年，杨国强担任了北滘建筑工程公司总经理。当包工头的日子里，倍受艰辛。他曾说：“你们不知道做建筑多难，到处打听哪家公司要建房，然后跑到人家门口问，是不是可以给个工程做?我在建筑公司当了十年经理，画图、预算、买材料，什么活都干，一天假都没放过，最后终于打败了镇上另一家老牌的建筑公司。他们说我是一只老虎带着一群羊，能打败一只羊带着一群老虎。”
杨国强还有一个兄长杨国良也已过世。2007年12月，杨国强捐建的又一所全免费慈善学校，命名为“国良技术培训学校”。该校针对退伍军人，除建校费外，“十一五”期间杨国强每年要捐资2500万元，每年免费培训1万名中西部贫困地区退役士兵，每批培训两个月，来校路费、在校期间学费、书费、食宿费全免，在实践操作培训期间每人还将获得300元补贴。
家庭的遭际，既造就了杨国强的坚强忍耐的性格与自立刻苦的精神，也令他特别敏感，自尊心很强。
杨国强几乎不参加公开活动，偶尔出现也沉默寡言。有媒体说他穿的西装永远大一个码，其实他穿皮鞋也是这样，鞋子大一些，有点像穿拖鞋。他开会，与人交谈，往往会脱掉鞋子盘腿而坐。喜欢吃几块钱一斤的淡水鱼，戴300块钱的西铁城手表，晚上很少应酬，从无娱乐活动。除了工作，就是读书，从松下幸之助全集到卢梭的《忏悔录》，从《湖南农民运动报告》到德兰修女的传记，以及天文、地理、历史、管理，十分驳杂。
杨国强办公室挂着“无事在怀为极乐，有长可取不虚生”的对联，但现实中的他是一个事无巨细而必躬亲的人，可谓事事在怀。当年他的助理刘文伟管营销，开盘前几天最是担心，因为经常夜里两三点还被他叫去讨论报纸的广告稿，一个标题也要三番四次地改，最后他们干脆搬到杨国强附近的别墅里住，随叫随到。记者在杨国强的办公室也看到，桌子上摆着一些建筑详规和施工图。杨国强不喜出差，大部分时间都在顺德，要么在工地、在学校，要么开会，或者看图纸。2007年12月12日国良技术培训学校开学典礼，前一天晚上，杨国强来看现场，走楼梯一口气上到6楼宿舍，看房间摆设，下属都赶不上。典礼现场的布置改来换去，折腾到差不多零点。
12月13日傍晚，记者到“国良”参观，走着走着，忽见一个阶梯教室里，杨国强和两个学校领导坐在台上与下面对话。下面坐的年轻退伍军人似乎很不给台上的人面子，有个人气冲冲走到台前，拿起一个矿泉水瓶丢到地上的一个筐里，扬长而去。杨国强后来向记者解释：“我们说是两个月培训，但有人不愿意学钢筋工、架子工，想学汽车维修、电工，说不换工种就走人，马上给他们回去的路费。学校的领导说学够两个月再发，他们不满意。我就过去跟他们说一说，要走可以，碧桂园都给路费，可以马上给。不过，我也说说我为什么办这个学校，我有什么好处呢?你们学完有了手艺，很多人也不会留在碧桂园干。要说工种，我自己当年是从抹灰干起的，哪个人一开始都那么顺呢?你们想想我这么做又能得到些什么呢?”说这话时，杨国强神情凝重，内心很不平静。
媒体最近对杨国强的慈善事业已经报道很多。似乎那是完美与和谐的事业，似乎做了这些事，社会上上下下就满意了。但12月13日那个傍晚，当记者看到在杨国强面前摔矿泉水瓶的镜头和他那苦涩的表情，突然感到，类似这样的矛盾、琐碎的冲突、麻烦与和解，才是办学育人过程的常态。人们看到的是杨国强捐出的数以亿元计的金钱，看不到的是他亲自操办又难以向外人表露的辛苦。他不能不做，谁叫你做呢?既然开了头，只能做下去，而且做好。
创业历程
关于碧桂园的缘起，招股书中只有简单一句话——“1997年，我们的创办股东杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀恒及区学铭在顺德市发展房地产业务，并成立了顺德碧桂园公司，从事建设及开发顺德碧桂园。”除杨国强，其余四人的名字都在“2007福布斯中国富豪榜”前40位。
故事从1992年开始，著名的“南巡”之后，房地产投资浪潮席卷各地，顺德北滘镇政府属下的北滘经济发展总公司和广东发展银行广发房地产珠海分公司，以及一家在佛山顺德一带颇有人脉背景的港商，一家有地，一家有钱，一家有关系，天地人合，遂合组顺德三和物业发展有限公司(下称“三和”)，开发位于北滘近番禺地界、广珠公路南侧的碧江及三桂管理区的一片1300亩的土地。项目位于碧山之侧、桂江之畔，故名碧桂园。杨国强当时是北滘建筑工程公司总经理，同时又代表北滘经济发展总公司出任三和董事总经理。
1993年，在顺德那场不声不响的产权革命浪潮中，北滘建筑工程公司转制，杨国强和杨贰珠等拍档出资3395万元，将其收购转为私企。北滘建筑工程公司是碧桂园的承建商，先垫资，为三和盖别墅。
然而，当别墅已经盖了几百套，时间来到了1993年6月，一轮力度空前的宏观调控开始，银行被勒令与自办房地产企业脱钩，广东发展银行无法再给碧桂园贷款，投资逾亿的项目面临危局，烈日炎炎下工程停滞。这时，北滘建筑工程公司向三和要求归还垫付的工程费，三和拿不出，就采用变通方式，让杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。
杨国强就这样由造房者变成了卖房者。
刚开始的销售很不成功，三和的股东没什么信心，也不懂如何操盘。而对杨国强来说，别墅能不能卖掉，关系到他的垫资能不能收回，所以他呕心沥血，绞尽脑汁。一天，他在报纸上看到四川一个民办学校的报道，又得知广州从化有个叫“中华英豪”的贵族学校，收取昂贵教育储备金，于是前去考察，看后打定主意，碧桂园也要搞一所“贵族学校”，全寄宿，服务那些无暇于子女教育的老板阶层。1994年初，碧桂园学校打下第一根桩，以“可怕的顺德人”为口号的系列广告，以及与北京景山学校挂钩为其分校的效应，在珠江三角洲产生极大反响。9月，学校如期开学，招生规模很快达到1300人，收取教育储备金两三个亿。这成为碧桂园的重要转折点。
在策动学校宣传的过程中，杨国强结识了当时在新华社广东分社当记者的王志纲，惺惺相惜，礼聘其为碧桂园做策划。王志纲不仅为碧桂园的宣传贡献了智慧，更建议杨国强抓住时机，从造房、卖房者变成真正的开发商。2008年1月6日，记者与王志纲电话交流时，他回忆说：“当时，我隐约觉得他是个能干大事的人，就问他想不想当李嘉诚。要想做大，就去跟三和的三个股东摊牌，要么你们做，还给我垫的资金，要么我做，给你们固定回报。他把握住了机会，把三和的三个股东都请出去了。”
大致是在1995、1996年前后，杨国强和杨贰珠、苏汝波、张耀恒、区学铭，逐步完成了对三和的收购，并将其改为碧桂园物业发展有限公司。杨国强占60%股份，其余4人各占10%。有媒体报道，收购一共花了8000万元。记者对此未能确认，可以确认的是，1997年时，碧桂园公司已经是杨国强控股的私人合伙企业了。
从杨国强进入房地产的历程看，早期他是施工方，没有什么背景;当时“珠三角”死火的楼盘举不胜举，也可见土地并不值钱，有关系的话很容易拿到;杨国强是靠着坚韧不拔的意志和“跳出地产做地产”的复合营销获得成功的。完全自控的建筑队可以跟着他忍受长时间的拖欠款，通过教育营销获得的资金又帮他实现了最初的资本运作。此时的杨国强已经显示出创业家和企业家的才能，那就是敢于承担风险，在机遇出现时牢牢把握，最终实现了从打工的包工头到民营开发商的转型。
碧桂园上市前，杨国强曾经告诉瑞银的蔡洪平，他跟县一级的官员最易沟通。他从来没有进入大城市的中心区域，这与其最初的地产经验有关。他毫无背景，只能从家门口起步。拿大城市的地，他没有关系和条件。只有在王石所说的“非主流市场”，也就是县镇市场、郊区市场，他才如鱼得水。
顺德碧桂园从1300亩不断扩大面积，杨国强以此为基，耕耘数载，才慢慢向附近拓展。先是佛山，后是番禺，再到增城、花都、江门，再到广东各地。这种始终在老家附近深耕的做法，客观上说明碧桂园向外发展的约束很大(碧桂园在省外扩张方面远远落后于富力、合生等)，但聚焦于同一片区域，不知不觉却也形成了强烈的协同效应、管理和运营的集中度，以及规模效应，并由此带来了极高的开发效率。看碧桂园的项目分布图，在珠三角地区像一个强大的拳头(广州8个项目，佛山5个项目，江门4个项目)，五指放开，就到了阳江、肇庆、韶关、惠州等地。以建筑面积计，碧桂园是广东省规模最大的开发商。
碧桂园模式
碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房
碧桂园模式并不复杂，其招股书和万科的研究报告中都有详解。
碧桂园招股书中，将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”。
广东地产界非常熟悉碧桂园的开发模式。首先是拿地环节，在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区，拿下大规模的廉价土地，有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发，即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”，开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件，同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁，具备建设用地条件的土地(即“熟地”、“净地”)。这些城郊地离市中心约几十分钟车程，由于不占城市核心资源，又能满足政府引资发展、改善环境的需要，因此政府往往积极配合，出让的面积很大，甚至动辄上百万平方米，而楼面地价不过几十元、一两百元。
由于土地价值是经济发展的函数，在中国经济快速发展、城市化水平不断提高、人口结构进入购房旺盛期等条件下，土地价格总体上一定在上涨。因此，谁能获得更具规模优势和成本优势的土地，就可以在房地产开发中，不仅获得“房子开发的利润”，还可以获得“土地升值的利润”，后者甚至比前者更为丰厚。
在对土地价值的理解上，广东地产商深受香港影响。香港的商业历史，从某种意义讲，就是土地资本战胜实业资本，甚至贸易资本的历史。实业易受景气周期和成本影响，贸易易受国际市场和政经形势影响，而地产，从长周期来看，总在升值，某些时期甚至快速升值。离杨国强所在的北滘镇不远，就有一个活生生的样板，即1991年由香港商人彭磷基在番禺钟村佛子岭开发的“中国第一邨”祈福新邨。那是一块七八千亩的“生地”，彭磷基很便宜地拿下后，滚动开发十多年，投入两三百亿元资金，建成5万套住宅，吸引15万人入住，以至彭磷基被“村民”称为“彭镇长”。在这个生荒之地变熟地的过程中，因土地不断升值，彭磷基也获得了超额利润。
在今天，如何评估彭磷基、杨国强这种规模化地参与土地开发的行为?番禺一家在港上市房地产公司老板的看法是：“土地开发有两种，一种是开发型，一种是交易型，就是炒地。彭磷基、杨国强属于开发型。比如彭磷基，现在看他是赚了大钱，但1991年钟村的领导找了十几批外商，都不看好这片荒地，一直到彭磷基才下了决心。他们的地虽然大、便宜，但他们也不转让土地，而是用心开发，荒地变熟，土地价值才涨起来。如果他们不开发，土地价值会不会涨这么多呢?”
北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授告诉《第一财经日报》：“开发商靠土地自然升值赚钱，政府应该收增值税。但过去土地并不像今天这样昂贵，当年有些开发商就‘死’在土地上，储备土地也是储备一种带有风险性的资产。房地产商的利润主要是最近三四年才大幅增加的，因为房价涨得太厉害。以前开发商利润没这么高(注：碧桂园2004、2005年的利润分别为2.37亿元、5.895亿元，2006年剧增至16.725亿元)。现在说开发商介入生地赚钱，从另一面看，其实是地方政府在一级开发中占用开发商资金，政府没钱开发合乎出让条件的土地，就让开发商先进来。”
碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房。碧桂园总裁崔健波说，碧桂园的核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节，基本全由自己做，以实现最优成本控制。“我们有三个甲级设计院，500多人，我们看一块地的时候就带上设计和营销人员，规划研究初步设计，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计起来。即使招标落空，亏的只是人工，而假如能拿到地，就可以马上出图纸，马上动工。”据一项分析，碧桂园的项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工，且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字，碧桂园的定价一向较低，销售快，不压货，产品年度平均积存率仅为2.5%。
在杨国强看来，碧桂园的核心竞争力是性价比。十多年以前，他就对身边的人说，碧桂园的产品要“平”(便宜)，“靓”(好看)，“坚”(质量过硬)，后来又说碧桂园的房子要“抵食夹大件”(粤语，指分量又好又足又便宜，物超所值)。靠着这又狠又准的三板斧，碧桂园征服了它的目标消费群，所开项目至今无一失手。
而杨国强自己，“这么多年来一直把自己当成小建筑公司的经理来干”，还是事必躬亲，一个人说了算，亲力亲为。他昔日的助理刘文伟对记者说：“他一直觉得不亲力亲为，实际操作中就会走样。”
地之是非
碧桂园的商业故事无疑是成功的，说它是一个传奇也不为过。杨国强的商业才能和吃苦精神，和当年的李嘉诚、李兆基、郑裕彤们相比并不逊色。
从公司价值看，碧桂园的一大竞争优势是土地成本和土地规模，李兆基等愿意当碧桂园的基础投资者，也是看好这一点。
而媒体的质疑恰恰就在这里。
现在我们来看看碧桂园是怎样拿地的。其招股书这样介绍：
1.在2002年7月之前，可通过土地出让合同从当地政府机关获得土地使用权，但2002年7月1日后，自地方机关出让的土地必须采取公开招标、拍卖或者挂牌出让方式。只有在招、拍、挂的过程中才能收购一幅土地。(注：2002年7月1日实行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明令，对国有土地使用权，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，市、县人民政府土地行政主管部门必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标的或者底价。)
2.截至2007年1月31日，碧桂园共获得226幅土地的使用权。其中属于2002年7月1日前获得的为85幅，通过与相关政府土地管理部门或县级以上部门或土地使用权的原来获授人订立土地出让合同或土地使用权转让协议;其余2002年7月1日后获得的141幅土地中，有139幅通过公开招标、拍卖或者挂牌出让方式，2幅通过与土地使用权的原来获授人订立土地使用权转让协议。此226幅土地已全数交付土地出让金或应付代价。
3.“我们认为可以较低代价获得土地。我们于2004年之后获得的大部分地块面积较大。倘该等地块拍卖挂牌，房地产开发商需负责相关基础建设及市政设施建设。”由于责任增加，门槛提高，“只有拥有强大经济实力、综合开发能力、良好管理以及经营能力的房地产开发商可开发该等项目。该等开发商的开发模式，仅有少数与本集团的开发模式相同。由于一般缺乏直接竞争，本集团有能力以政府挂牌的价格收购土地，因此本集团的土地收购成本较低。”
由上可以看出，碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通，得到其支持，参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收益的目的。
与那些不参与生地开发、通过招拍挂直接拿地的发展商相比，碧桂园的房地产开发价值链要长很多，享受的“过程收益”和“关联收益”自然会多。同时，招拍挂的不确定性很大，尤其是在一线、二线城市，碧桂园显然对此作了回避。
与万科、恒大等在二级市场收购已拥有土地的开发商的项目相比，碧桂园直接与地方政府谈判，价格优势明显。但前者的做法很干净，而和地方政府的博弈关系复杂，藏有一定风险。
碧桂园上市前的土地储备，以建筑面积计为1870万平方米，上市后几个月升至3768万平方米(截至2007年11月30日已取得土地证的建筑面积)。碧桂园2007年中报显示，在土地一级开发方面，截至2007年6月30日，参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为人民币4.3亿元。中报中称：“参与土地一级开发更贴合我们的经营风格——碧桂园规模化的快速地产发展模式。”
富力地产的一位管理层告诉本报，富力和碧桂园在一些区域拿地时有竞争，而碧桂园的模式地方政府比较喜欢，因为它可以在土地尚未招标前就介入，甚至先出钱给政府(注：张家界永定区案例中，碧桂园先打了30万元经费给区“项目服务办公室”，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户)，先投入生地开发，政府才有钱去拆迁、报建。政府拿到钱，为碧桂园办手续的积极性就很高。“富力的模式不是这样，原因是觉得这样做还是有风险。比如，你参与了生地开发，最后熟地招标，公开竞争，你拿不到地怎么办?”
碧桂园敢于先投入，一是因为它不像富力在大城市城区拿地，竞争激烈，它对所投入的地方较有把握;二是碧桂园始终追求高效和快速，喜欢直接跟政府谈，谈好以后接下来会很顺利，不会磕磕碰碰浪费时间。
正如招股书中写到的，“由于一般缺乏直接竞争，本集团有能力以政府挂牌的价格收购土地”，在张家界永定区“张家界凤凰酒店”地块的开发和出让中，碧桂园和区政府也十分默契。记者注意到的一个细节是，永定区政府在与一家和碧桂园有关联的公司(高骏投资)签订生地开发协议时列明：用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府，剩余部分返还作为偿还高骏投资对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。
“返还”为目前土地一级开发中的惯常做法。但对一块土地的出让金缴多少，永定区和碧桂园可以自己去约定一个比例，十分罕见，也是不合规的。
但据媒体后来的报道，高骏投资和永定区之间还有一份补充协议，补充协议称，对原协议关于“该25%出让金的15%部分上缴省政府”的约定，依据《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于印发〈湖南省用于农业土地开发的土地出让金管理办法〉的通知》，修改为：按照每平方米6.15元标准向省政府上缴土地出让金。这一修改，又完备了协议的合法性。
在记者看来，由于这一“补充”的出现，永定区和高骏投资之间的协议变得没有法律问题。但原来的协议签于2006年10月和12月，而补充协议签于2007年6月5日，不知是否因为上市后碧桂园对合规性的认识比以前有所提高，作了自我检视和修补。同时，从张家界拿地风波还可以看出，在碧桂园对生地开发的介入以及地方政府所作相应承诺之间，合约安排中还是埋藏着一定风险。由于国家对土地出让的管理越来越严，越来越透明，这种风险还在加大之中。
