消费主导型经济 万达董事长:地产业不会崩盘 将主导中国经济十年



在10月27日于成都举行的第九届中国西部国际博览会主题论坛之一——民营企业灾后重建与发展论坛上,万达集团董事长王健林发表了题为“中国房地产业面对的挑战和机遇”的演讲。

若地产业崩盘 金融改革成果将毁于一旦

王健林引述上海银监局今年5月发布一个报告称:金融安全的一半系于房地产,并非危言耸听,也不是绑架中国经济。根据上海市银监局调查,25%的贷款余额给了开发贷款和按揭贷款,还有25%其他行业的贷款,其抵押品是不动产。如果房地产深度下调,将严重危及贷款安全。如果房地产业崩盘,中国多年金融改革的成果将毁于一旦。

 消费主导型经济 万达董事长:地产业不会崩盘 将主导中国经济十年

从数字上看,今年1—9月全国房地产销售额不到1.3万亿元,同比减少1万亿元,预计今年全年房地产销售额大概在1.6万亿元以内,比2007年2.9万亿的销售额要减少1.3万亿元以上——今年全年销售额和去年同比不会超过60%。2007年全国购地投资3.1万亿元,2008年到目前购地投资1万亿元左右,预计全年在1.5万亿元以内,投资降幅在50%以上。

政府救楼市(专题)出手太晚 中国经济调整将延长二至三年

王健林表示,政府目前已经宏观调控错失逆向操作的最佳时机,这将造成经济调整周期的延长。预计随着房地产业的下滑,这次中国的经济调整周期要二至三年。他说:“逆向操作指的是宏观政策与经济趋势要逆向对冲,在发现市场有转变苗头的时候就出台政策,才能产生最好的效果。现在尽管出台了一些救市政策,但为时已晚。那些认为经济调整将会很快过去的观点,都过于乐观。”

比地产投资和销售更严重的是消费者心理预期的变化。一年来消费者在宏观政策和舆论的引导下,各种消费都产生严重的观望心态,尤其是房地产市场,消费者观望心理十分浓厚,改变这种心理需要相当长一段时间。

地产业不可能崩盘 将继续主导中国经济十年

对于中国房地产业长期走势,王健林提出“地产业仍将主导中国经济10年”的观点。他说:“在目前形势下,有人认为中国房地产已经不行了,个别专家认为中国房地产业将要崩盘,还有人写文章劝房地产企业转行。我认为,中国房地产业崩盘的可能性是不存在的,从中长期看,中国房地产业仍将有大的发展。……在相当长一段时间内,至少十年左右,房地产业的走向决定中国经济的走向,除非有新的支柱替代产业出现。只有中国房地产业重新兴旺,中国经济调整周期才会结束。”

所以他认为:“救楼市不是救房企(看看那些房企的困境),而是救政府、救民生。”他的判断主要得自于:房地产业的支柱作用显而易见,具备与最多产业“一荣俱荣一损俱损”、占用金融资源最多的特点,也最能直接改善当下的经济颓势,保持中国经济一枝独秀。

万达集团王健林董事长演讲稿全文

尊敬的黄孟复主席、各位嘉宾:

大家好!

论坛主办方出这样一个题目,让我讲一讲“中国房地产业面对的挑战和机遇”,这个时候讲房地产很敏感,不管谁来讲、不论讲什么,都会挨骂。但组委会一定让我讲这个题目,我只好讲几句,就作为学术探讨吧。

一、中国房地产业面临困难调整期

1、从数字上看,今年1—9月全国房地产销售额不到1.3万亿元,同比减少1万亿元,预计今年全年房地产销售额大概在1.6万亿元以内,比2007年2.9万亿的销售额要减少1.3万亿元以上。也就是说,今年全年销售额和去年同比不会超过60%。2007年全国购地投资3.1万亿元,2008年到目前购地投资1万亿元左右,预计全年在1.5万亿元以内,投资降幅在50%以上。

更严重的不是投资及销售的减少,而是消费者心理预期的变化,“经济的一半是心理”,一年来消费者在宏观政策和舆论的引导下,各种消费都产生严重的观望心态,尤其是房地产市场,消费者观望心理十分浓厚,改变这种心理需要相当长一段时间。

2、宏观调控错失逆向操作的最佳时机。逆向操作指的是宏观政策与经济趋势要逆向对冲,在发现市场有转变苗头的时候就出台政策,才能产生最好的效果。现在尽管出台了一些救市政策,但为时已晚,这将造成经济调整周期的延长,我个人判断,随着房地产业的下滑,这次中国的经济调整周期要二至三年,那些认为经济调整将会很快过去的观点,都过于乐观。

二、中国房地产业仍然面临大发展机遇

在目前形势下,有人认为中国房地产已经不行了,个别专家认为中国房地产业将要崩盘,还有人写文章劝房地产企业转行。我认为,中国房地产业崩盘的可能性是不存在的,从中长期看,中国房地产业仍将有大的发展,理由有以下四点:

1、这是由房地产业的支柱作用决定的。中国房地产业创造了中国GDP的11%左右,税收占全国总税收额的8%左右,扣除关税等特殊税种后,占税收额的15%左右。房地产卖地等收入,占各级地方政府非税财政收入的50%左右,个别地区甚至达到70%。房地产业直接就业人员400多万人,间接就业的建筑业人员8000多万人。所以说这个行业是不可能崩盘的,如果房地产崩盘,中国经济就会崩盘。

2、这是由房地产业关联度决定的。与房地产业关联密切的行业超过40个。2008年前三季度全国房地产和去年同比少卖2亿多平方米,相当于少卖200多万套房子,结果造成了多个相关行业的困难。按照每平方米钢材用量计算,少消耗钢材2000万吨以上;按照购房者中三分之一购车来计算,少卖汽车70万辆;买新房的人绝大部分都要买新家具和家电,那么家具、家电就要少卖近200万套。现在全国空调积压1700万台,全国冰箱积压接近2000万台,汽车压库超过50万辆,铁矿石压港压库超过1亿吨,而且这些数字还在不断增加。所以,房地产业的快速下降对工业、制造业、建筑业,甚至餐饮业、娱乐业的影响是巨大的,可以说是一荣俱荣,一损俱损。

3、这是由房地产对金融的影响决定的。世界上没有任何一个行业像房地产业一样跟金融行业联系这么紧密,影响这么大。全世界金融业对房地产贷款余额占信贷总量的20%-30%,中国大约在20%左右,全世界没有任何一个行业可以占用如此多的金融资源。上海银监局今年5月发布一个报告指出,金融安全的一半系于房地产。上海市银监局调查发现,25%的贷款余额给了开发贷款和按揭贷款,还有25%其他行业的贷款,其抵押品是不动产。所以如果房地产深度下调,将严重危及贷款安全。这不是危言耸听,也不是绑架中国经济,如果房地产业崩盘,中国多年金融改革的成果将毁于一旦,恐怕不会比当年亚洲金融危机中的泰国、韩国好多少。

4、这是由当前的形势决定的。今年中国前三季度经济增长下滑趋势十分明显,9月的GDP增长已经是8%左右,9月的全国财政收入和去年同比几乎零增长,工业增加值滑到十多年来最低点, 中小企业(行情 股吧)倒闭潮从沿海漫到内地,个别地方政府出现了支付困难。这种下滑态势不可能很快扭转,估计2009年会更困难,如果不果断采取措施,不排除中国经济有硬着陆的风险。那么如何阻止中国经济快速下滑?如何在全球金融海啸的背景下,保持中国经济一枝独秀?这就成为当前国家和地方政府研究的课题。现在最简单有效的办法就是刺激房地产的发展,当前形势下,无论发展哪种产业都不能迅速见效,远水难解近渴。只有刺激房地产才能立竿见影,才能迅速拉动若干行业增长。所以基于目前经济形势的需要,不管各级政府情不情愿,不管一些人高兴不高兴,不管背不背骂名,当前最有效的手段就是刺激房地产的发展。大家要清楚,现在所谓的救市或者调整,不是救房企,是救政府、救民生。不然的话,明年将会看到:失业就增了、工资就少了、闹事的多了。

所以,在相当长一段时间内,至少十年左右,房地产业的走向决定中国经济的走向,除非有新的支柱替代产业出现。借用格林斯潘上个月在国会听证时讲的一句话:“只有美国房价(专题)不再下降,美国经济才能见到曙光。”我说:只有中国房地产业重新兴旺,中国经济调整周期才会结束。当然,中国经济不能长期依赖房地产业支撑,应该在本轮经济调整后,立刻寻找中国经济新的支柱产业。

正是基于对中国房地产的信心,基于对中国经济发展不会崩盘的判断,更是对四川经济尤其是房地产市场的长期看好,所以今天上午万达集团在成都签下一个商业中心投资项目,这也是四川地震后第一家大型房地产企业在成都买地、投资。我也呼吁行业有识之士,看到四川震后产生出来的新发展机遇。

(根据王健林董事长在成都“民营企业灾后重建与发展论坛”上的演讲录音整理)

  

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