潘石屹:房地产业“辉煌”止于2007年



10月30日起,央行再次降息0.27个百分点。加之此前22日,央行、财政部联合下发刺激房地产行业交易量新政。利好消息接连出台,但SOHO中国有限公司董事长潘石屹(博客)认为,房地产市场不可能因此恢复2007年的辉煌水平。同时,潘石屹呼吁降低第二套住房首付款比例。

降息难解房地产行业困局

网易财经:10月29日晚间,央行再次宣布降息0.27%,相距上一次降息仅仅时隔21天。您认为这个数字对于购房者、开发商来和整个行业来说,意味着什么?

潘石屹:人民银行的降息不是针对房地产行业,而是一个宏观政策,对中国经济都会造成影响。降息对经济是有刺激作用的,是利好消息。因为现在全世界的经济都在衰退,每一家银行都在降息,所以我觉得中国的降息是意料之中。未来可能还有一些降息的空间,当然政府要平衡经济增长和控制通货膨胀之间的关系。如果钱放得太多了,政府怕通货膨胀起来。

现在全世界经济已经步入衰退,中国经济和世界经济密切相关,很多行业都是相关的,不只出口行业。在这种情况下,政府要赶紧采取措施,千方百计让中国的经济不要熄火。整个中国的经济都在下滑了,希望相关部门能够“踩两脚油门”,把速度提起来。我想,29日的降息就是政府“踩了一脚油门”。这脚“油门”能不能把发展速度提起来,还要观察一下。如果不明显的话,未来政府还会降息。

网易财经:很多开发商都在呼吁“冬天来了”,降息0.27%能在多大程度上让行业回暖?

潘石屹:降息会有一点儿缓解作用。降息、加息的货币政策都是属于宏观经济范畴,但房地产现在面临的问题是一个复杂的问题。这个问题和世界经济、中国经济现状有关,也跟房地产自身问题有关,因为房地产行业现在正处在一个大格局的调整中。

房地产业“辉煌”止于2007年

网易财经:现在人们的观望情绪很严重,他们看到销售量在萎缩,房价(专题)也有下降的趋势,更倾向于认为房价远远没有到底。观望情绪反而随着利好政策的出台,而更加浓重,您怎么看这种情绪?

潘石屹:政府刺激房地产的办法能不能见到成效,要看一个月之后的成交量。9月份全国新建商品房成交量非常惨淡,北京同比下降了73%。有人问我是不是到底了?我说,从成交量上来看,应该是到底了。2007年全国新建商品房成交量是2.9万亿人民币,我不知道会是在2010年还是在2012年,能恢复到这一水平。如果住宅房地产的格局要改写,以保障性住房为主,这个量可能就永远也达不到了,最辉煌的一年可能就是2007年了。

期待相关部门“下重手”

网易财经:10月27日起,最低首付20%等房地产新政开始执行,加之此前地方政府也有很多刺激成交量的举措,您认为力度与时机是否合适?

潘石屹:房地产要想发展、复苏,不仅取决于政府政策这一项因素。在目前特别低迷、“死气沉沉”的状况下,政府政策的力度应该再大一些。我们看到政府出了一些利好政策,可是这些利好政策力度仍欠缺。现在的中国经济,尤其是中国房地产,面临的问题是很严重的,相关部门应该“下重手”。

网易财经:您预想中的调控应该包括哪些具体内容?

潘石屹:近期出台的一些政策,第一套房的按竭贷款首付最低比例是20%,但其实原来也是20%。我们希望的是第二套住房首付款比例下降。新政策中提到了“改善型自住房”,可能就是第二套自住房。在北京、深圳、上海、广州等大城市,大多数家庭购买房子都是第二套。第二套住房政策如果能够放开,我觉得力度就大多了。

另外,新政策中把购房契税降到了1%,可是上海市在6年前就已经降到0.75%了。新政策还把购房印花税(印花税吧)免掉了,乍一看是利好,但实际上印花税只占万分之五。人们在购买房子时,对万分之几的部分考虑是微乎其微的,印花税本来就可以忽略不计。我想下一步调控还会加大力度。

保障性住房将占市场主流

网易财经:此前您曾经用“L”型曲线来形容房地产发展轨迹,那么您认为平缓低迷的状态会持续多久?三年、五年还是更久?

潘石屹:这并不好预计。我用“L”这个字母来形容房地产业,是因为我看不到尽头。在我们可以预见到的时间,一年或者两年,住宅市场难有起色。这与国际经济大环境有关、与中国经济环境有关,但最主要的还是房产自身的问题。

此前,房地产格局是以商品住宅为主,大概占80%,甚至更多;其次就是很小一部分经济适用房,而廉租房在住房市(专题)场上的比例是微乎其微的。但从2006年开始,城市里供应保障型住房的地量非常大。在北京,去年一年一手商品房的成交量是14.9万套,可同年供应出来做保障性住房的地有650万平方米,相当于10万套房子。今年又要供应760万平方米的土地,也差不多相当于10万套房子。整个房产市场的格局发生了很大变化,未来普通商品房将从80%的比例,下降到30-40%,甚至更少。

但是人们也在怀疑,地方政府有没有足够的财力,供应出大量保障性住房。如果供应不出来,整个市场格局又会是另外一个情况。一切都还是未知数。

 潘石屹:房地产业“辉煌”止于2007年

国内房地产业像少年 活力十足心智欠缺

网易财经:相对于其他国家的房地产行业,中国房地产正处与何种发展阶段,有哪些不足?未来又会是什么样子?

潘石屹:中国经济的发展、固定资产的投资对房地产的依赖性特别强。而发达国家日本、美国、英国、德国、法国等,依赖性都没有这样强。所以有人提出中国房地产行业为什么是这样大的行业?为什么对经济的影响如此之大?一些学者认为这个比例是不合理的。但实际上,英国、法国、美国、日本城市化的过程都已经完成了,所以在巴黎、东京、纽约看到的工地非常少。如果是一百年前,他们的房地产业和中国应该是一样的。

巴黎、纽约这些城市的房地产业,应该是五六十岁的中老年人,“身体”已经不长了。而中国的房地产,就像十七八岁的少年,个子长得很快。但房地产和经济之间的协调、和城市之间的协调、和环境之间的协调,出现了很多问题,就像十几岁的少年,情感、心智上不太成熟。

网易财经:您觉得房地产业这名“少年”,未来会长成什么样子?

潘石屹:中国房地产业肯定不能重复别人走过的路,如果重复巴黎、纽约走过的路,就没有“出息”了。到底这条路是什么样的路,大家都在各个领域不断探索,从城市的规划、建设、发展的路来探索。

政策能否遏制小产权房是未知数

网易财经:近期经济形势不景气,SOHO旗下的商业地产项目销量受到多大影响?

潘石屹:这是好多朋友关心的问题,包括的SOHO股东都在关心,我们自己也在密切留意市场的变化。毕竟现在全世界经济都不景气,而不景气时首先受到影响的就是写字楼,办公的人少了,租办公楼的面积就少了,这是立竿见影的。其次才会影响到住宅,西方城市的经验全是这样。目前SOHO开发的项目主要集中在北京,最近一个月的销量出乎我的意料。写字楼和商业用房的出租量,比前一段时间还好。这和我们商业地产的定位有关,

租金价格比较低。上星期,从五星级写字楼里搬到SOHO写字楼的商户就有两家。

网易财经:您认为小产权房的存在和未来的形势,对于房地产市场可能会产生什么影响?

潘石屹:小产权房量非常大,像北京我们所知道的小产权房就有10万套。每户按三口人计算,小产权房也就关系着三十万人切身利益,小产权房变成了城市一个特别敏感的问题。实际上我知道购买小产权房的人,95%以上的人在购买时就知道它是非法的房子,可是这是发展十几年时间积累下来的问题。政府三令五申的说这是违法行为,不能再建了,但我不知道能不能阻止得住。(文 李伟) (本文来源:网易财经 )

  

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