爱华网
任志强、我和冯仑在０８中国地产金融年会上
——11月7日下午和网友聊天的记录
今年的年关是个坎
《北京晨报》王丽娅：年关将近，开发商马上要面临归还银行贷款、上交土地款、清偿工程垫款、发放农民工工资的资金压力。您预计年底之前，是否会出现房地产开发企业的倒闭潮？
潘石屹：的确，像你所说的，马上快到年关了，也有许多消息传出有一些开发商拖欠着工程款，而在这些工程款中，一定包含着农民工的工资，这是一个非常大的问题。在前些年，每年快到年关发放农民工的工资是政府和社会都关心的大问题。2006、2007年这两年房地产的形势不错，年关拖欠农民工工资的问题没有大规模爆发。今年，是一个坎，今年房地产销售额急剧下跌，房地产公司负债率普遍很高，拖欠着各种各样的款项，包括拖欠施工单位的工程款。所以，如何足额发放农民工的工资，各个房地产开发商应该早做准备。否则，既使钱数不多，也会酿成很大的社会问题。
《京华时报》肖宾：目前长江三角区域的很多小型房地产开发公司濒临倒闭，您对此情况是否了解？您周围的房地产企业当中有没有正摇摇欲坠甚至已经倒下的？如果有,您对此作何感想？
潘石屹：长江三角洲中小型房地产企业的情况我不是非常了解。前不久，全国工商联商会的会长聂梅生邀请我参加“环渤海地区房地产开发商”的研讨会。这个会上有许多环渤海城市房地产的开发商，他们叫苦连天，其中有一位小型开发商的老板说他们的日子很难过，他们没有说话的机会，就是破产了、死了都没人知道。
中国的房地产企业正在跌宕起伏的金融危机中艰难地支撑着，渡过这次危机，需要全社会各个方面和各种力量共同去做努力。
《地产中国网》余钟斌：今年年中时就传出知名地产商在天津赔本卖楼的消息，最近金地又在深圳亏本卖楼，拿地价为8000元/平，可售价却只有6700元/平，为什么会出现这种现象？今后这种情况会不会越来越多？
潘石屹：这种现象就是传递了一个强烈的信息，房地产开发商的资金非常紧张，如果是按楼面价每平方米8000元拿地，6700元去销售，每平方米亏本是非常高的。因为成本中除了地价，还有建筑安装的成本，还有税金等等。
《北京商报》潘建：上次网聊中您提到，国家救市政策的出台已经错过了最佳时机。那么在这个前提下，如果国家继续出台其它利好措施，您认为还有产生效果的可能吗？您最希望的利好措施是什么？
潘石屹：上次网聊时我在回答记者提问时，的确提出来中国对房地产的救市政策已经错过了最佳时机。这就像一个人得病一样，在得病的初期治疗起来会比较容易。在今年的三、四月份出现房地产成交量急剧下滑的苗头，政府如果在这时出台救市的政策，力度不大，也可能可以迅速恢复市场的信心。一旦房地产市场的危机发展到了一部分企业关门，一些人下岗这种程度，再去救市就非常困难了,如果从信贷政策入手,直接给这些房地产开发商贷款，这种贷款的风险也是巨大的。
《中国经济导报》童海华：政府近期出台的政策看起来效果不怎么明显，您认为原因何在？
潘石屹：政府最近出台了一系列救市的政策，这些政策每一条都是利好的消息。但是出台一段时间，效果并不明显。房地产的成交量并没有恢复，市场仍然处在非常低迷的状态。最主要的原因是我们目前面临的经济危机是百年不遇的，它对经济的伤害，对房地产行业的伤害是非常巨大的。
《北京晚报》李海霞：您一直称这次金融风暴远比大家想象的严重，那么对于开发商来说，什么是最好的自保措施？
潘石屹：这次的金融危机远远超出了我本人的知识和经验范围，我只能用敬畏之心来面对这次大的危机。对一个房地产开发商来说，最好的办法是在两年前做出的战略调整。到目前，现金流量是最重要的。
三里屯SOHO工地现场
“就业”更是中国经济的大事情
《经济观察报》陈文雅：多家国际媒体和金融机构都强调"总统大选"和"就业数据"是影响美国下一步经济表现的最重要因素。美国人把"就业"的重要性提到如此高度是何道理？是否值得我们借鉴？
潘石屹：“就业”不光是美国经济的大事情，更是中国经济的大事情。中国人均GDP低，底子薄，人口又多，就业压力一直很大。我们看到受经济危机的冲击，先倒闭的是劳动密集型行业,尤其是利润低、附加价值低的企业，如玩具厂。
对失业的恐惧正在社会上蔓延，尤其是那些低收入家庭和工薪阶层。同时，我们分析失业情况，不能只分析城镇人口，而不顾农村人口。人都一样，都要吃饭，都要生活。全国还有上亿的农民工，他们的失业问题也和城镇人口一样，应该一块去分析，一块去解决。
中国经济中当前面临的就业问题比美国更迫切，美国已经经过了几十年的繁荣，家底比较厚，社会抵御风险的能力更强,而中国人均收入还很低,底子还很薄,受到的影响将更大、更严重。
《第一财经日报》郝倩：随着金融危机对实体经济的影响逐渐显现，广东一些制造企业倒闭，据称，春节前还会有近万家当地的企业关门，保守估计约270万工人面临失业。有人认为，这是中国社会即将面对的最大挑战。您是否认同？
潘石屹：工厂的关门倒闭是大家目前最关心的问题。广东的情况我不了解，也只是从媒体上看到一些报道。我去北方的一些城市看，也同样受到经济危机的冲击，有许多行业全面亏损，造成许多人失业。
这个问题不只是国家领导人和政府的事，全社会、全国都要行动起来，积极增加就业岗位和就业机会。作为企业家就要少裁员，想方设法恢复生产。
《中国房地产报》张杰：有分析称，1998年国企改革形成的失业潮属于"显性失业"，因此能够在中央和地方两级政府的全力帮助下，较好地得到解决；而此次金融危机引发的失业潮则属于"隐性失业"，失业的大部分都是流动性很强的农民工，他们很难得到政府的有效帮助。房地产也是一个涉及大量农民工的行业，是否同样存在这种"隐性失业"的可能？
潘石屹：房地产及其相关的行业都属于劳动力密集行业。我们统计发现，每建一平方米房子需要16个工，同时每建一平方米房子需要120公斤钢筋，需要300公斤水泥，需要0.65立方米混凝土，这些需求的背后都会提供许多就业机会,带动许多相关行业的生产。
房地产行业和建筑行业解决最多的就是农民工就业问题，城市人口占的比重比较少。
今年以来，由于全国各地房屋销售额的下降，许多房地产企业公开宣布大规模减少自己企业的开工面积，这对解决就业是非常不利的。
为了能在这个困难时期，为社会和国家分点忧，我们公司所有开工计划不会调整。我们每一个项目的建筑工地上都有几千名工人，背后还有许多为工地服务的人。
“就业”更是中国经济的大事情
我无法判断是"冰山的一角"，还是到了"下半场了"
《北京晚报》李海霞：对于正在发生的金融危机，有人称仅仅只露出了冰山的一角，更大的灾难还在后面，可有人却认为现在已进入下半场，可以开始考虑抄底了。您本人对此的判断是怎样的？
潘石屹：这次金融危机来势汹汹，完全超出我本人的经验和知识的范围，换句话说，我无法判断是"冰山的一角"，还是到了"下半场了"。
这几天见到了许多企业家，与他们一起交流，大家都互相提醒，做好过冬的准备,安排好现金流，压缩成本。
《中国房地产报》张杰：听说您本周参加了高盛举办的会议，能否透露一下大家在会上讨论了些什么？关于当前的金融与房地产形势有什么共识？
潘石屹：高盛公司一年一度的年会在北京召开，房地产论坛邀请了刘洪玉教授，聂梅生会长，任志强和我参加，还有几百名基金经理也参加了这次年会。会上大家发表了许多精彩的观点。
其中聂梅生会长分析后发现，国房景气指数曲线与中国股票曲线高度相关，她的结论是中国股票市场对房地产行业的影响很大。
任志强列举了一个唐朝武则天的例子，他说当时按朝廷颁布的汉字读音,"射"字左边是身字，右边是寸字，意思是说人的身材矮，读作“ai”。"矮"表示一个人蹲下来前面有个箭"矢"，这个词读“she”。但民间把这两个字读反了，把“射”读成了“she”，把矮读成了“ai”。大臣汇报给武则天，武则天说“法不责众”，就按民间的读法去读。他认为中国很多政策都是先由民间、地方政府发起，最后得到中央的认可。
“经济的实质是精神的”。物质只是它的表象，分析经济和市场不能就事论事的去分析。
对消费者利好的政策就同样是对开发商的利好政策
《第一财经日报》郝倩：中央出台救市措施已经10多天时间，房地产正在经历着冰冻期，您对后市的发展趋势如何看？
潘石屹：全世界都正面临着一次巨大的金融危机，中国的房地产行业在这种金融危机中也很难独善其身，并且受到的冲击是巨大的。从最近一个多月来看，政府以及各个方面都在齐心协力抵抗金融危机对我们国家的经济和房地产行业造成的冲击。中央出台了一些救市的政策，各个地方政府的政策还会陆续出台。只要大家齐心协力，众志成城，金融危机对我们国家经济和行业的冲击就会减少。
中国的经济体量小，只占全世界GDP的6%，容易受到经济危机的打击，跌时比别的国家跌得快,但如果措施得当,大家齐心合力,恢复起来也快。
《第一财经日报》郝倩：您在呼和浩特的一次论坛中曾经提到，地方政府的救市措施解决不了根本性问题，根本性的问题在于国家掌握的土地和信贷。前几天的新政主要是刺激消费者的购买，但不是针对开发商的，您认为政府是否还会有针对开发商的利好政策出台？
潘石屹：中央政府的政策是最根本的，地方政府只能依据中央政府政策中大的原则来制订各自的政策。政府的刺激政策从刺激消费者购买力，提高消费者能力来帮助中国的经济和中国房地产，我认为这个思路是对的。如果突然放开了对房地产商的信贷，有可能会生产出来一些产销不对路的产品，造成产品的积压和浪费。
对消费者的利好政策就是对开发商的利好政策。只有经得起消费者选择的开发商才是有资格活下去的好开发商。
我在０８年中国环渤不动产发展论坛上
海啸来临时，SOHO中国要做的就是登到最高峰上去
《China Business Review》Godrey Firth：北京地铁10号线开通以来，CBD区域的交通是否有所改善？是否还有其他方法可以缓解交通拥堵，尤其是三里屯区域的交通拥堵？
潘石屹：最近几个月以来，我一直反复在全公司员工面前强调，在金融海啸来临时，我们要尽全力登上最高的山峰，对于我们来说,这山峰是什么？就是最大城市、最繁华地段，有最好交通的商业地产,我们一直在围绕这几个关键点开发我们的项目。
城市的地铁对地段的影响是非常巨大的，我们寻找项目的标准就这个地块上至少有一个地铁的出口。当然，有两条地铁线，三条地铁线的交汇口就更好了。
《中国房地产报》张杰：SOHO中国即将启动光华路SOHO等项目的出租，面对目前这样的市场环境，你们的物业能租出去吗？
潘石屹：光华路SOHO1年底会如期交付使用，这个项目的销售率是百分之百。
下一步，我们将马上启动帮助客户出租的工作。由于光华路SOHO地理位置非常优越，具有CBD难得的商业环境,在目前的市场环境中，我们对光华路SOHO的出租很有信心。在相同地段的SOHO尚都、朝外SOHO共10多万平米写字楼，我们的租务部只用了一年时间就完成了90%的出租量。我们也欢迎愿意在北京CBD占一席之地的商家来与我们联系。
网友 -- 地产老兵：昨天无意中上了你们在线出租的网页，还真有点意思，与租务人员在线互动的方式挺新颖，但不知道实际效果如何？你们还会推出在线销售的服务吗？
潘石屹：SOHO中国推出的在线出租，很受大家的欢迎。有许多商家直接在网上和我们租务人员进行互动，了解情况，大大提高了大家看房子、找房子的效率。我们现在还在不断地完善在线服务的产品，希望把这些产品做得越来越丰富,同时也在出台在线为我们提供信息和推荐租户的奖励机制。也欢迎所有要租商铺，租办公楼的朋友访问我们在线服务的网站。在网上，有我们的同事和你们即时对话。
网友 -- 灵魂之烛：三聚氰胺像恐怖的幽灵一样无处不在，奶粉之后，是牛奶，牛奶之后是鸡蛋，鸡蛋之后是鸡肉，鸡肉之后是什么？谁也不知道。为什么能够抵抗全球金融海啸的中国却奈何不了三聚氰胺？我们是否需要从精神层面寻找答案？
潘石屹：社会的进步一定是离不开物质文明和精神文明的同步发展。就像一个鸟儿的两个翅膀一样，缺少一个翅膀，鸟儿是不可能飞翔的。“在商业的天空中，诚实是太阳，信任是月亮”。没有以诚信为基础建立起来的精神文明，整个社会的进步是根本不可能实现的。
改善中国的教育是SOHO基金会的长期规划
《Time Out 中文版》李幸菲：SOHO中国投资天价厕所的18万元在中国的贫困地区可以盖2-3所小学了，为什么不直接盖学校？北京也很需要公共厕所，你们是否也会给北京盖这样的厕所？
潘石屹：SOHO中国通过考察，发现中国西部贫困的学校最薄弱的环节、最需要改进的环节就是厕所。这些地方的学校规模一般都比较大，在1500人左右，所以每个厕所预算18万元是经过我们设计部门、预算部门精打细算反复节约后的预算。这10个厕所预计在11月15号就可以建成。通过一段时间的使用，我们还会不断在设计上进行改进，积累经验，在今后就可以大规模推广开来。也欢迎对西部了解的人给我们提出建议和方案。
《地产中国网》余钟斌：看到以往的报道您经常做各种慈善活动，例如捐助大学生，建设学校，培训老师等等。请问您如何看待做慈善的同时兼顾宣传公司业务的做法？您个人在经营公司和做慈善上是如何分配时间的？
潘石屹：SOHO中国基金会今年年初确定的四项任务到11月15号都已圆满完成了。另外，还完成了两项计划外的工作：今年年初对南方雪灾的捐款和今年四川大地震的捐款。SOHO中国有限公司是要不断地为社会建最好的房子，而SOHO中国基金会则是作为我们对社会服务的一个平台和窗口，动员全公司的每一个员工积极参与这些慈善和公益事业。
