爱华网徐润，大清国红极一时的富商。他是当时中国最大的茶叶出口商、最大的房地产商、最早的股份制企业创始人；他创办了中国第一家保险公司、第一家机器印刷厂，他还参与创建与经营了中国第一家机械化的大型煤矿……但他的结局却有些悲凉。
1882年，上海房地产业迎来了太平天国战乱之后的第二春。大量国际、国内资本，通过各种白色、灰色乃至黑色渠道，涌进上海房地产市场。这座东方大都市迅速成为了一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”次第而起。地价的飙升让中外地产企业以及上海地方政府欣喜不已。
前卫买办投资房地产
在浪奔浪流的上海滩地产大鳄中，有一条来自南方的“珠江鳄”，他的名字叫徐润，别号愚斋。徐润是广东香山（今中山）人，14岁到上海，进英商宝顺洋行（Dent&Co，也称颠地洋行）当学徒，后升为买办（买办是指在中国的外商企业所雇佣的居间人或代理人），是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外，徐润还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等，多元化经营，搞得十分红火。徐润善于同西方人做生意的本领，受到清末洋务运动重臣李鸿章的赏识，被派往总部设在上海的轮船招商局，主管经营业务。
年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”他在上海所建的“愚园”寓所，以自己的别号命名，也是今日上海愚园路之名的由来。徐润不仅在上海，还在天津、塘沽、广州、镇江等口岸进行大手笔的房地产投资。
徐润在上海的房地产项目多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司。该公司名下房产的总成本为220万两白银，总市值为350万两白银，每年可收租金12万两，回报率约5%。在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率算不上丰厚，徐润所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”，看重的还是炒地皮。
在当时，买办一般对不动产投资并不热衷，即使涉足，也无非是买农地，过过当大地主的瘾。汇丰银行的第一任买办王槐山，就在家乡浙江余姚购置了7000多亩土地，当了回大地主。徐润投资商业房地产，算是比较前卫的了，这多半也是因为他比较年轻，听进了宝顺洋行洋股东的建议。
徐润与外商联系密切，总能事先了解到租界的规划，从而预先在规划中的CBD或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，靠内幕消息赚取巨额利润。
三条融资渠道
房地产是一个资金密集型行业，要在上海滩与国际大资本同台游戏，徐润的实力还是太弱了些，他需要依靠金融杠杆进行融资。
徐润最初的计划，是将名下的地产资产打包“上市”，折合为400万两白银，分为40万股，每股10两，先发行一半，融资200万两白银。
上述做法是一个不错的融资方式，唯一的“坏处”，就是要和其他投资者一起分享收益。徐润是舍不得的，特别是在他发现了一条更为有利的融资渠道之后。他的一位名叫顾林的英国友人向他提出一个很有诱惑力的方案：以房地产为担保，到英国筹集一笔200万两白银的低息贷款，二十年期。此路若通，既能融来资金，又可保有股权，自然是上上策。但意外的是，顾林回到英国后，因患脑病而致癫痫，徐润寄以厚望的融资计划也因此夭折。
徐润只得另寻他路。他融资的前提是“肥水不流外人田”，宁借高利贷，也绝不稀释股份。在这一前提下，徐润的融资渠道主要有三条：一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”；二是股票质押贷款，将自己持有的其他产业的股票作抵押，这等于是将其他产业也纳入了房地产的资金链；三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其他产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”（估计应是客户的预付款之类）及公款。
一方面，依靠内幕消息获得市场先机；另一方面，又有充足稳定的资金流，徐润的房地产生意越滚越大，成为上海华人的第一个“地产大王”。
就在徐润对上海的房地产市场充满更多期待的时候，法国人将军舰和炮口对准了大上海：中法战争爆发，房地产从高潮跌入低谷。
中法战争爆发，地产大佬倒塌
1883年，中国与法国因越南问题而开战，战线从越南北上一直延伸到台湾、福建、浙江等地。法国派出军舰封锁上海港口，对进出船只进行盘查，并扬言将发起地面进攻。两江总督曾国荃也毫不示弱，甚至制订了用沉船封锁黄浦江的计划。剑拔弩张之下，上海市道大坏，百业凋敝，房地产市场一落千丈，就算徐润实力再强，也难以与当时的形势抗衡。
债主们上门了。“地亩房产”旗下的房地产项目市值虽高达350多万两白银，但公司从22家钱庄贷款总额高达250多万两，负债率超过73%。债权钱庄公选出6名代表，徐润派出6名高管，双方紧急磋商应对措施，“联合工作组”研究来研究去，决定拉新股东入伙。他们看中了盛宣怀，希望用公司的一半股份拉他进来，但却失望地发现盛宣怀“亦一空心大佬，无力于此”。多方碰壁后，债主们不耐烦了，决定将“地亩房产”的资产贱价脱手，套现解困。
上海滩的地产老大轰然倒塌，直接经济损失高达近90万两白银，其他生意也受到严重牵连，年仅45岁的徐润从“地产大王”变成了“烂尾富豪”。更令他郁闷的是，被迫“割肉清仓”之后，他那些地产、股票旋即升值近十倍，资产价值高达2000万两白银，肥水点滴不剩地全部浇灌了他人的田地！
屋漏偏逢连夜雨。徐润在房地产上摔得鼻青脸肿，他的政敌盛宣怀趁机痛打落水狗，抓住他挪用招商局公款16万两投资地产的把柄，将他赶出了招商局。
其实，在那个年代，挪用公款几乎是所有行业的潜规则。那位以爱国企业家兼思想家面貌出现的郑观应，在筹建上海机器织布局时，就曾将公款当做个人财产向外放贷，利息全部揣入自己腰包，结果导致机器织布局不能及时开工。徐润就没有这么幸运了，他和盛宣怀明争暗斗结了深怨。在盛宣怀的逼迫下，徐润被迫将镇江及上海永业里、乍浦路等处房产以低价抵偿招商局欠款。盛宣怀既为国有资产实现了保值增值，也给自己报了私仇，面子、里子全有了。
徐润在其老家是一个“慈善家”，举凡建庙、铺路、筑墙、修谱、办学、扶贫等，都少不了他的赞助。地产风暴之前，他还向家乡父老承诺家家盖新房，建设新农村，最后却成了空头支票。
同样是投机失败，后人对徐润的评价远没有对胡雪岩那么宽容。
胡赢得了民族英雄般的悲壮形象，而徐则成了“偷鸡不着蚀把米”的反面典型。
从徐润晚年的自叙中，我们可以体会到他的悲凉。破产后，他多次举债试图东山再起，却屡战屡败；随后老母和妻子相继病故，留下年仅8岁和6岁的一对儿女。年过半百后，徐润又投入了采矿业，跋山涉水遍尝艰辛，他把自己这个时候在矿井下拍摄的照片绘为一图，自跋道：“余之所萃七照而合影者，俾使后人视其图而知创业之艰，成功为尤艰业。”
许多人将晚清的企业家与同时期的日本企业家进行比较，发现日本企业家似乎更“爱国”，也更有长远眼光。造成差异的根本原因在于大清王朝无法如明治政府那样，为工商业发展提供一个安全、公正、信用、廉洁的必要环境。相反，只有在政府力量所不能及的地方（比如租界），民营工商业才得以生息和发展。
在这样一个体制下,大清企业家们的智慧除了用在投机上，还能用在什么地方呢？大清的富豪们，其财富能不“烂尾”吗？
