徐润:大清国的“烂尾”巨富



  徐润,大清国红极一时的富商。他是当时中国最大的茶叶出口商、最大的房地产商、最早的股份制企业创始人;他创办了中国第一家保险公司、第一家机器印刷厂,他还参与创建与经营了中国第一家机械化的大型煤矿……但他的结局却有些悲凉。

  1882年,上海房地产业迎来了太平天国战乱之后的第二春。大量国际、国内资本,通过各种白色、灰色乃至黑色渠道,涌进上海房地产市场。这座东方大都市迅速成为了一个巨大的工地,“棚户区”被大规模拆除,二层砖木结构的“石库门里弄房屋”次第而起。地价的飙升让中外地产企业以及上海地方政府欣喜不已。

  前卫买办投资房地产

  在浪奔浪流的上海滩地产大鳄中,有一条来自南方的“珠江鳄”,他的名字叫徐润,别号愚斋。徐润是广东香山(今中山)人,14岁到上海,进英商宝顺洋行(Dent&Co,也称颠地洋行)当学徒,后升为买办(买办是指在中国的外商企业所雇佣的居间人或代理人),是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外,徐润还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等,多元化经营,搞得十分红火。徐润善于同西方人做生意的本领,受到清末洋务运动重臣李鸿章的赏识,被派往总部设在上海的轮船招商局,主管经营业务。

  年轻的徐总认为:“上海自泰西互市,百业振兴,万商咸集,富庶甲于东南,地价日益翔贵,以今视昔,利逾百倍。”他在上海所建的“愚园”寓所,以自己的别号命名,也是今日上海愚园路之名的由来。徐润不仅在上海,还在天津、塘沽、广州、镇江等口岸进行大手笔的房地产投资。

 徐润:大清国的“烂尾”巨富

  徐润在上海的房地产项目多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司。该公司名下房产的总成本为220万两白银,总市值为350万两白银,每年可收租金12万两,回报率约5%。在当时高利贷盛行的中国商界,这一投资回报率算不上丰厚,徐润所图无非是在“地价日益翔贵,以今视昔,利逾百倍”,看重的还是炒地皮。

  在当时,买办一般对不动产投资并不热衷,即使涉足,也无非是买农地,过过当大地主的瘾。汇丰银行的第一任买办王槐山,就在家乡浙江余姚购置了7000多亩土地,当了回大地主。徐润投资商业房地产,算是比较前卫的了,这多半也是因为他比较年轻,听进了宝顺洋行洋股东的建议。

  徐润与外商联系密切,总能事先了解到租界的规划,从而预先在规划中的CBD或交通要道两侧,以低价买进土地,囤积牟利。严格地说,他并不是经营房地产,而是倒卖土地及项目,靠内幕消息赚取巨额利润。

  三条融资渠道

  房地产是一个资金密集型行业,要在上海滩与国际大资本同台游戏,徐润的实力还是太弱了些,他需要依靠金融杠杆进行融资。

  徐润最初的计划,是将名下的地产资产打包“上市”,折合为400万两白银,分为40万股,每股10两,先发行一半,融资200万两白银。

  上述做法是一个不错的融资方式,唯一的“坏处”,就是要和其他投资者一起分享收益。徐润是舍不得的,特别是在他发现了一条更为有利的融资渠道之后。他的一位名叫顾林的英国友人向他提出一个很有诱惑力的方案:以房地产为担保,到英国筹集一笔200万两白银的低息贷款,二十年期。此路若通,既能融来资金,又可保有股权,自然是上上策。但意外的是,顾林回到英国后,因患脑病而致癫痫,徐润寄以厚望的融资计划也因此夭折。

  徐润只得另寻他路。他融资的前提是“肥水不流外人田”,宁借高利贷,也绝不稀释股份。在这一前提下,徐润的融资渠道主要有三条:一是钱庄贷款,这是主流,而且多用房地产本身抵押,借贷一笔,开发一批,再拿新开发的项目作为抵押,继续新一轮的借贷,类似今日的“滚动开发”;二是股票质押贷款,将自己持有的其他产业的股票作抵押,这等于是将其他产业也纳入了房地产的资金链;三是挪用各种能挪用的款项,不仅有其他产业上下游的欠款,甚至还包括“存户款”(估计应是客户的预付款之类)及公款。

  一方面,依靠内幕消息获得市场先机;另一方面,又有充足稳定的资金流,徐润的房地产生意越滚越大,成为上海华人的第一个“地产大王”。

  就在徐润对上海的房地产市场充满更多期待的时候,法国人将军舰和炮口对准了大上海:中法战争爆发,房地产从高潮跌入低谷。

  中法战争爆发,地产大佬倒塌

  1883年,中国与法国因越南问题而开战,战线从越南北上一直延伸到台湾、福建、浙江等地。法国派出军舰封锁上海港口,对进出船只进行盘查,并扬言将发起地面进攻。两江总督曾国荃也毫不示弱,甚至制订了用沉船封锁黄浦江的计划。剑拔弩张之下,上海市道大坏,百业凋敝,房地产市场一落千丈,就算徐润实力再强,也难以与当时的形势抗衡。

  债主们上门了。“地亩房产”旗下的房地产项目市值虽高达350多万两白银,但公司从22家钱庄贷款总额高达250多万两,负债率超过73%。债权钱庄公选出6名代表,徐润派出6名高管,双方紧急磋商应对措施,“联合工作组”研究来研究去,决定拉新股东入伙。他们看中了盛宣怀,希望用公司的一半股份拉他进来,但却失望地发现盛宣怀“亦一空心大佬,无力于此”。多方碰壁后,债主们不耐烦了,决定将“地亩房产”的资产贱价脱手,套现解困。

  上海滩的地产老大轰然倒塌,直接经济损失高达近90万两白银,其他生意也受到严重牵连,年仅45岁的徐润从“地产大王”变成了“烂尾富豪”。更令他郁闷的是,被迫“割肉清仓”之后,他那些地产、股票旋即升值近十倍,资产价值高达2000万两白银,肥水点滴不剩地全部浇灌了他人的田地!

  屋漏偏逢连夜雨。徐润在房地产上摔得鼻青脸肿,他的政敌盛宣怀趁机痛打落水狗,抓住他挪用招商局公款16万两投资地产的把柄,将他赶出了招商局。

  其实,在那个年代,挪用公款几乎是所有行业的潜规则。那位以爱国企业家兼思想家面貌出现的郑观应,在筹建上海机器织布局时,就曾将公款当做个人财产向外放贷,利息全部揣入自己腰包,结果导致机器织布局不能及时开工。徐润就没有这么幸运了,他和盛宣怀明争暗斗结了深怨。在盛宣怀的逼迫下,徐润被迫将镇江及上海永业里、乍浦路等处房产以低价抵偿招商局欠款。盛宣怀既为国有资产实现了保值增值,也给自己报了私仇,面子、里子全有了。

  徐润在其老家是一个“慈善家”,举凡建庙、铺路、筑墙、修谱、办学、扶贫等,都少不了他的赞助。地产风暴之前,他还向家乡父老承诺家家盖新房,建设新农村,最后却成了空头支票。

  同样是投机失败,后人对徐润的评价远没有对胡雪岩那么宽容。

  胡赢得了民族英雄般的悲壮形象,而徐则成了“偷鸡不着蚀把米”的反面典型。

  从徐润晚年的自叙中,我们可以体会到他的悲凉。破产后,他多次举债试图东山再起,却屡战屡败;随后老母和妻子相继病故,留下年仅8岁和6岁的一对儿女。年过半百后,徐润又投入了采矿业,跋山涉水遍尝艰辛,他把自己这个时候在矿井下拍摄的照片绘为一图,自跋道:“余之所萃七照而合影者,俾使后人视其图而知创业之艰,成功为尤艰业。”

  许多人将晚清的企业家与同时期的日本企业家进行比较,发现日本企业家似乎更“爱国”,也更有长远眼光。造成差异的根本原因在于大清王朝无法如明治政府那样,为工商业发展提供一个安全、公正、信用、廉洁的必要环境。相反,只有在政府力量所不能及的地方(比如租界),民营工商业才得以生息和发展。

  在这样一个体制下,大清企业家们的智慧除了用在投机上,还能用在什么地方呢?大清的富豪们,其财富能不“烂尾”吗?

  

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