爱华网系列专题：《如何应对金融危机：大师教你看大势》
商学院对这个骗局的正当性进行了证明，提出了这样的理论，认为企业集团应该获得更高的股票价格，因为它们多元化的业务组合能够带来更平稳的收益。过分强调商学院与真实的商业环境之间的隔阂是一种愚蠢的想法。如果持股人想要收益多元化，他们当然可以很快也很容易地在市场上将他们的股票组合进行多元化。大型的企业集团事实上能够保证较低的股票价格。这些集团的管理很困难，通常由财务营运者进行管理，而且通常债务负担重得不可思议。 索罗斯明白集团化的游戏其实没有任何的实际意义，但他也意识到了市场专业人士之间存在着强烈的从众心理。“我尊重大众，”他告诉我说，不是因为他们是正确的，而是因为“他们就像大海”。换句话说，甚至连最愚蠢的想法也能获得投资，前提是它能够抓住市场的想象力。因此，索罗斯大量投资于企业集团，跟随着股价的曲线，一直到他感觉快要见顶的时候才住手。随后他心满意足地收获他的战利品，并且转换到看空的一方，在股市下行的时候享受第二波收获的巨大喜悦。
随着企业集团繁荣的崩溃，他看到了第二波的繁荣开始在房地产投资信托（或者称REIT）中形成。REIT的快速增长与大多数的泡沫一样，拥有其现实的基础——除了其他的种种因素之外，人口从美国东北部和中西部的老制造业中心向“阳光地带”各州的转移将预示着建筑和开发的繁荣。 但是索罗斯也估计到REIT融资结构将促成高估值的情况出现。他在1970年的一份分发范围很广的研究报告中提出了这样的计算方法。假设一份REIT的账面价值是每股10美元，投资回报为12%。由于这个产品深受市场追捧，它以每股20美元的价格另外融资1 000万美元。假设它仍然获得12%的投资回报，总的账面价值现在是2 000万美元，每股价值从10美元攀升至13?33美元，每股收益从1?2美元提高到1?6美元——尽管资本收益没有变化。这很像是集团化泡沫出现时的情况，索罗斯预测只要房地产市场处于泡沫之中，REIT就会有良好的表现，一直到REIT投资过剩，或者其他情况出现的逆转击破了泡沫。
