爱华网据分析，中心城区商铺投资空间有限，投资者的门槛相对抬高，投资风险也成倍增加，而郊区和次城区的商铺因为“一 城九镇”的规划开发而处在上升通道上，极具升值空间，逐渐吸引了投资者的注意力。
人口迅速向郊区聚集，商业配套可成为不小的投资空间。有数据分析显示，上海环线外的消费已渐渐超过环线内的消费。在采访中，我们发现，凭着一种灵敏的商业“嗅觉”，不少投资者已悄然移步环线外。
“宝山南京路”，一店难求
宝山区友谊路，一家房产中介公司，一位冯女士告诉记者，最近常有市区客户前来询问有无“门面房”可卖。才没几天，已有八九个人来过。据了解，他们都是生意人，在市区已有一两处商铺，听说宝山这边行情不错，就想过来开一处分店。他们或是要开餐饮店和茶室，或是开服装店，或是开美容美发店，各种都有。
是否能如愿以偿？冯女士摇头，当然不能。原来这些投资者都指定要两条路上的“门面房”，一是牡丹江路，一是友谊路。据介绍，这两条路是宝山镇人气最足、最繁华的街道，其中牡丹江路甚至被称为“宝山的南京路”。这两条路上的门面店早已被一抢而空。冯女士说，这些地段的门面房十分紧俏，根本不可能到中介公司来挂牌，如果哪家要转让，只要在店外挂个标牌，肯定会有无数人盯住不放；她在的这家房产公司很少有这种“门面房”房源，其他公司也几乎没有。她倒可以推荐稍偏远一点的地方，如一些小区旁的店面，其实生意不错，价格也不算贵，每平方米约5500元，但这并不被市区投资者所看好。晚间，记者在牡丹江路逛了一圈，丝毫感觉不到这是在环线以外。晚上八九点，街上人来人往，进出各家商店，与南京路盛况的确有些相似。这条路上，有必胜客，更有人满为患的“肯德基”、“麦当劳”，还有不同档次的服装店、眼镜店等，火锅店、酒楼、茶室更是不少。没走几步，还看见一些人进“24小时自助银行”取钱。据介绍，附近还有家美好、世纪联华等大卖场。冯女士坦言，她生活在这儿已经40多年，感觉越来越方便，现在不比市区差；即使要去市中心，友谊路上有一路952B线车，走高架到人民广场，只要半个多小时。
在离开牡丹江路不远处，有条友谊支路，那里店面也不少，有服装店、家具店、建材店、音像店，还有赛博数码广场。一家百货店的蒋女士告诉记者，她是安徽人，开店才不到一年；本来想在牡丹江路上租间铺子，可是根本不可能，而且风险太大，在这里一间七八个平方米的店面，一个月租金才1500元，要是到了牡丹江路恐怕不止三四倍。蒋女士很知足，说是在这条“冷清”的街道上，每月能有三四千元收入已经不错了。她说，这条街上不少店主都是外地人。
不仅商铺很火，在宝山，住房也越来越紧俏。在友谊路上，步行一刻钟，细数一番，竟有40多家房产公司驻扎于此，由此也可见当地房产的兴盛。冯女士在这方面感受颇深，这几年宝山外来人员越来越多，租房的人陡增，房源十分紧缺，尤其是小户型的。二手房的价格也几乎涨了三分之一，去年13万元的房子，今年竟卖到了21万元；现在新开盘的平均房价已近每平方米5000元，不少市区人也来买房。她还说，牡丹江路附近开发的一些别墅，每平方米售价15000元，竟也已被预订一空。
郊区住宅的便利要求
如今，上海的交通网络越来越发达，一条又一条的高速公路从市区延伸向郊区各城镇，住在郊区的人们已经很少感觉出行的难堪。小夏，毕业后在市区工作过一段时间，如今却在家乡金山区一个镇上生活得不亦乐乎；他说，该镇目前一些企业效益较好，他做司机每月收入也至少两三千元，同时郊区新开发的住房十分宽敞舒适。
小夏说，平时开车走高速公路，40分钟就能到达莲花路站地铁口，交通已经不是郊区生活中的障碍，最大的遗憾是，镇上并没有大型的商业设施。据说农工商、联华等超市即将入驻，但目前人们购物并不是很方便。他还介绍，该镇将开发不少楼盘，一些市区人也有意向前来买房，但最终犹豫：商业配套设施一时还跟不上，生活难以真正便利。
据了解，在郊区不少地方，尽管已经“筑巢引凤”，优良品质的楼盘吸引了不少市区入住者，但商业设施却仍相对滞后，成为一个不小的待填补空间。从商业设置上来讲，上海的郊区，如中心镇商业，正在努力构建具有合理经营结构、业态结构和布局结构的网络，满足当地消费需求。一方面，鼓励设置超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点、专业店；另一方面，大型综合超市、百货店、专卖店、菜市场、文化娱乐网点、集贸市场也将适度入驻。
到郊区去居住，人们仅仅向往清新的空气？其实，在对待“城市”的态度上，人们历来很矛盾。既想逃离喧嚣，又想享受便利，因此，“离尘不离城”向来是开发商们最挚爱的宣传点。对于郊区住宅来说，“城市”更是一个爱恨交织的概念，“离尘”是一定的了，“不离城”却远不是说说那么简单。
总结一下，能做到所谓“不离城”的郊区住宅，至少要解决交通、商业等问题：首先是交通，没有一个家庭能完全脱离城市做“隐士”，国外郊区化被驳斥的一个最大罪证也是“交通成本”太大，而近些年更提倡一种将工作、生活一体化的新型社区。经济发展的差异化，使郊区目前暂不能提供就业功能，而只能依靠城市捷运，为工作、生活的联结提供便利。
其次就是商业。它是属于城市的繁华，是区别于郊区的要素，成功的商业配套往往能带热一整片区域。但纵观诸多郊区社区商业，往往平庸者居多，仅限于为居民提供美容、洗衣、用餐、日常消费的必要服务，根本谈不上对城市商业氛围的营造。另外还有教育等环节，从房地产市场这几年的经验来看，选房常与选学校联系在一起。
开店选址：可走“冷门”路线
叶女士，在江浦路附近开过一家酒店，曾经一度十分红火。后来她又和她的丈夫转而投资房地产，也算比较成功，积累了不少的资金。近来，她又怀念起了以前从事餐饮业的美好时光，打算再投资开一处饭店；不过这次选址不在市区，而是把“战场”转移到了郊区。
为此，她委托朋友打听郊区各处行情。她在松江的一位朋友，向她发出了积极的讯号，已有浙江的不少有识之士抢滩，可见市场空间值得肯定，并且一时构不成太激烈的竞争；该朋友还主动表示，愿意与叶女士合作，共同投资。同时，叶女士还利用闲暇去了莘庄和青浦等地“考察”。自上世纪90年代在餐饮行业掘了第一桶金后，叶女士原本已不打算再涉足这个行业，因为她觉得在市区这个行业的空间已十分有限，要做好实在不容易；这次则是看中处在上升中的郊区的潜力。
叶女士的经验之谈就是，开店选址要走“冷门”路线。在她看来，郊区不少地方都将成为新型社区，是人口的重要导入区，尽管现在看来，有些地方还给人感觉比较偏远，但从长远来讲则无疑是个好位置；其实，这也是能够轻松掘金的“窍门”所在。她还举了易初莲花选址金桥的例子。据了解，金桥地区此前除了一个家乐福、一家欧倍德之外，根本没有其他大型商业企业，市场呈现一片“可喜”的空白，随着浦东经济的发展，人口的不断导入，该地区的楼盘价一两年前还大约在2600-3600元/平方米左右，而目前已经接近6000元/平方米了，大卖场或是各类商业配套设施的发展将日趋火热。
叶女士的想法，也得到了不少专家的认可。有业内人士指出，如今中心城区人口空心化现象严重，而城郊结合部和沪郊城镇作为人口导入区，顾客对商品的需求反而增大。同时，中心城区租金昂贵，商业网点密集，商铺的赢利能力已经日趋下降。超市行业的实践也充分证明了这点，某超市负责人透露，以差不多营业面积的3家店为例，坐落在徐家汇的超市，日营业收入在2.5万元左右，而坐落于松江新城的超市日营业收入在7万元左右，坐落于浦东新区机场镇的超市也能达到2.5万元左右。3店相比，徐家汇店的租金最高，为每天2.3元/平方米，松江店次之，为1.7元/平方米，机场镇租金最低，为1.5元/平方米。
环线外，商铺热起来
近年来，上海的商铺投资异常火爆，几乎成为商品房、二手房之后，上海人的追逐热点。但是，似乎一直以来，人们的眼光都集中于热闹的市区，集中在以“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表的传统商业街。而郊区，这块正处于上升过程中的热土却被人们所忽略，倒是许多外地投资客有远见，近年已悄无声息抢滩上海郊区，要做这块“空白”热土的掘金人。
由于房地产的引致效应，商业和房地产业的发展，使商铺市场出现新一轮火爆态势；而本市“一城九镇”规划启动，使商铺开发投资呈现郊区化趋势。从城市空间现状来看，上海离国际大城市尚有一段距离，主要是人口聚集度太高，因而产生一系列的交通拥挤、公共设施偏少、中心城区改造投资成本高等问题。由此可见，人口外移、城市空间增大、人口密度下降，已成为城市空间放大的动因。城市人口居住的郊区化，已成为一种人口流向的必然趋势。沪上有专家提出，中心城区改造需与小城镇建设“搭桥”。上海商业发展开始显现了“聚集”和“扩散”的发展趋势。
据一份报告指出，交通和人口聚集对商业用房影响十分显著。近年来随着上海市中心人口外移，以及上海周边地区商业的不断繁华，环线外的消费已经超过了环线内的消费。另据最新统计数据显示，5月本市商铺行情出现分化，中心城区商铺售价达35505元/平方米，较之上月，下调了7％；次中心城区的商铺租金却有小幅上涨，达5.9元/平方米/天，比上月上调9％。到环线外去开店，不失为更优于在中心城区逡巡的明智之举。商铺究其本源来说是商业性质的房地产，商业用地的等级下移，使商业用房的土地成本下降，从而导致商铺市场上出现较多的低价商铺楼盘，这类低价化商铺往往集中在新开发的城镇以及城郊结合区域。上海西南郊区一些商铺就受到投资者的青睐。
当然，专家认为，在这种趋势下，商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选择出时间成本不高，增值潜力大的商铺。
既然是冲着人气而去，专家还指出，郊区商铺投资不妨多着眼于住宅社区配套商铺。由于连锁商业的日趋发达，人们的消费已一改过去“买东西就去大商店”的习惯，总体上呈现“休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚”的特点。在选址上，在住宅项目中设置商业街必须规避商业喧嚣和住宅宁静所带来的矛盾。另外，在生活小区内，独立的步行商业街设计要比沿车行干道设置的临街店铺更适合人们的生活习惯。同时商铺的功能规划应与小区居住规模、目标客户、周边商业配套相关联；在文化定位上还要考虑与小区的居住层次、周边人文历史相关联。
