民间运动打尖 一楼开店民间经济新运动



 政策松动想开店的蠢蠢欲动

    

    一家名为“如意服饰店”的服装店正式开业,而隔壁“好亦文印店”的季先生也正在忙着张罗,准备开张……近一周来,受消息影响,杭州体育场路宝善桥一带的一楼住宅热闹非凡,涌现了一批破墙而开的新店铺。

    与此同时,杭州解放路42号办证中心近来也人头攒动,不时有人前去咨询有关一楼住宅破墙开店营业执照的申领程序。办证中心的乐小姐介绍说,虽然破墙开店的具体政策还没有出台,但是前去咨询的人还真不少。其中,以武林路一带居民居多。

    早在上个世纪80年代初,杭州就已出现破墙开店现象。武林路服饰一条街就是在这“星星之火”基础上才得以“燎原”的。由于破墙而出的店面越来越多,其中不少是未经批准“混水摸鱼”的,市容环境受影响较大,1999年,杭州展开大规模的整治运动,破墙开店风一度“刹车”,暂缓审批“新店”。

    而如今,关于破墙开店的具体审批条件再一次被提出来加以讨论,并考虑出台具体的规范标准。据负责起草文件的杭州市规划局透露,一方面社会上现在未经合法渠道开出来的店已经比较多,如何规范这些“地下黑店”成为有关部门的当务之急;而同时,破墙开店可以增加就业机会,对于解决市民特别是下岗职工的就业问题也确实很有意义。

    虽说政策还未出台,但相关部门都已在着手考虑破墙开店的有关申请程序,估计用不了多久一楼居民破墙开店将合法化。

  背景

  破墙开店三次热潮

    

    上世纪80年代初,受改革观念的影响,百姓有了一定的经商意识,开始有了少量破墙而开的店铺。比如最早的江南春大酒店,就是在老的教场路附近破墙出来的,这是我们所了解到最早的破墙开店信息。

    上世纪80年代末90年代初,松木场、曙光路附近开始有较大量的商铺破墙而出,以经营鲜花、水果、服装、杂货等为主。这些破墙开店者,多为较早的一批自主创业者,他们也是较早富起来的一群人。

    1995年到1999年左右,在构造特色商街的影响下,形成了破墙开店的一个小高峰。武林路服装特色街开始逐步形成,在政府的鼓励下,武林路开出了很多店。文三路电脑市场的形成,商业氛围的浓郁,导致九莲新村一带相继开出了较多沿街店面。

    1999年底以后,破墙开店进入了禁止时期,受制约的地方很多。基于房屋安全、市容环境、百姓投诉等多方面的影响,政策对破墙开店的审批非常严格。

    而早期开出的很多商铺,到现在已经是寥寥无几了。之所以出现目前这种状况,主要还是受拆迁、拆违、绿化整治、道路整顿等多方面影响。

    当然,破墙开出的这些店主要还是分布在一些成熟的老城区内,基于某些地段本身商业氛围好,可开发利用的商业资源少,加上一些其他因素的考虑,破墙开店有望在一定的条件范围内再次得到批准。

    

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  调查

  破墙开店风,吹热三大新商圈

    

    如果说,杭州破墙开店的老商圈聚集在武林门、翠苑一带的话,那么,近来这股破墙开店的潮流已慢慢渗入到四面八方,形成了三大新商圈。

    曙光路,服装店越聚越多

    因为杭州百货大楼、杭州大厦、银泰百货等几大百货巨头存在的缘故,武林广场一带向来都是杭州最繁华的商业核心圈。经过城市商业的发展,这股商气已向两边延伸扩展,两侧居民楼的底层纷纷开出店面。

    其中,曙光路作为新崛起的商街,两侧店面由于定位较为一致,都为服装店,显得尤为醒目。在短短100余米的路段,艾裳倪、花季、流行舍、德州巴黎……一家家女装服饰店挨门而居。恍若进入了另一条武林路。

    记者走进了一家卖女装的店面,迎面碰到了老板郭女士。1997年,她和丈夫一起开了这家店,她负责日常打理,丈夫负责进货。他们现在是前店后家,临街的是服装店,店后面就是他们住的地方。

    郭女士说,现在成了他们家“聚宝盆”的这套底层房子当初还是被别人挑剩的“鸡肋”。她说:“当初分房子的时候,三楼最吃香,很多人都不愿意要一楼。主要是一楼不安全,采光也不好。”现在,这个当初的“鸡肋”每个月能给他们带来6000多元收入。

    1997年,郭女士家附近就有一些店开张,他们也赶时尚去房管部门办了开业申请,并到工商部门办了营业执照,还为自己的房子办了张房屋租赁证。“本来准备租给别人经营的,但不久我下岗了,就先自己摸索着干了起来。我俩现在利用自己的房子开店做生意,赚多赚少都是自己的。”如今,曙光路已成了服装一条街,由于店面多为公寓楼底层出租,并非武林路的商铺格局,所以店面租金多数在5万元/年上下。与武林路动辄20万元/年的租金相比,这也令很多业主动心。这一带的生意的确表现不俗,据一些店主透露,好的时候一天可以做到几千元钱的销售额。

    孩儿巷,沾了武林路的光

    1995年左右,杭城开始有意识地打造特色街,在那段时间,在政策允许下,特色街上破墙开出了大量商铺,其中武林路最为典型。

    应该说,武林路是目前为止杭州破墙开店发展得最好的街区。当时该区块的破墙开店是在政策的鼓励下开出来的,绝对名正言顺,也是破墙开店获得利润最高的区域。武林路名气大了,来逛的人多了,周边的小巷也沾了光。

    记者看到,贯穿于延安路和武林路之间的小巷子不少,粗粗一数,有孩儿巷、狮虎桥、孝丰路等四五条。按常规,这样窄窄的小巷是聚集不起人流的,可是,就因为做了武林路的“邻居”,其商铺身价陡涨。

    武林路的商铺在杭州是最贵的,20平方米的铺面,年租金达到20万元,而像孩儿巷的商铺,年租金也要15万元。

    “J&k”是一家青年时尚服装店,在武林路和凤起路的交叉口附近已经开了一家,近来又在孩儿巷内新开出来一家。该店的王经理介绍说,之所以选择在孩儿巷,想沾武林路服装业的商气是一大原因;另外,也是听说了孩儿巷一带的平房将会拆迁,建设广场,这无疑又为孩儿巷的商业前景注入了活力。“虽说房租贵,做起来也蛮吃力,但开家小店最重要的是开心。”

    相比于孩儿巷的高价位,戒坛寺巷、狮虎桥等小巷里破墙而开的店铺也正在崛起,沿街一带新涌现一批服装店、工艺品店,租金价位则在一年5万元到10万元不等。

    宝善桥,商业氛围正在形成

    与曙光路上日益浓厚的女装氛围相比,体育场路宝善桥一带还显得有些“生涩”。

    前年,宝善宾馆对面的景新食品超市被分解成小商铺招商出租。现在,新的店铺已全部开张,装修比较协调,成为这一带的一个商业亮点。而就在这排商铺斜对面,一个星期前,一幢居民楼因为体育场路绿化带迁移,底楼也齐刷刷地全部装上卷闸门,同时开业。相比于原先这一带破墙开店的“零打碎敲”,这两排成规模商铺的亮相让宝善桥一带的商业氛围渐成雏形。

    和曙光路不同,宝善桥一带商铺侧重于“日常生活服务”的定位。从已开出的店面看,经营内容偏重于日常服务类,从文印店、速食店到花店等都有。这可乐了周边的居民,因为,破墙开店给他们带来了生活的便利。

    这一段的居民区不少,有浙报宿舍、东园小区、浙大御跸社区等。可是,沿街的居民楼却很少有破墙开店的。以前,居民们要买点柴米油盐之类的东西,也得大老远跑到建国路的便利店去。于是,与商家们的营利心态不同,周边居民最关注的是破墙开店给他们带来的生活变化。

    刚刚涌现的破墙而开的新店面,或正在装修或还在招租中,更多的商家闻风而动,前来探底。记者一路过来,看到不少人对着招租的店铺摘抄联系方式。

    一位来自福建的郑先生正在一家服饰店内探询。郑先生做了十来年的服装生意,正在策划让他的服装生意在杭州落户,为此,他已把杭城的街巷都给跑了一圈了。在他看来,杭州现在延安路和武林路的服装商业气氛是最好的,宝善桥一带虽说商业氛围尚不浓,但租金比武林路低得多。一间10平方米的店铺,年租金只要4万元。这对许多人来说还是很有吸引力的。

    

  分析

   小家创业迎来新机遇

    

    目前,杭州人均拥有商业网点面积为0.7~0.8平方米,到2010年,这一数字将达到1平方米。业内人士预计,破墙开店政策的松动将在杭州老市区增添一批小面积商铺,为低门槛商业注入新活力。

    杭州市贸易局网点建设处处长王永清认为,对于一个城市来说,满足居民基本需求的中小型商业设施应是主体,而破墙开店的店铺就属于中小商业这一范畴。这类中小店铺包括便利店、专卖店、理发店等服务性行业,涉及居民的“油盐酱醋”等事情。只有满足这些基本需求,才能考虑发展咖啡吧、茶馆等休闲商业,进一步提高居民生活水平。

    1995年前的房屋,大多数住宅的底层是不设商铺的,而周围居住的百姓多,整体消费力很强,加上市容整治、拆迁、拆违等导致一些原来存在的商铺被拆除,所以一些老街区、老住宅区商铺严重缺乏。

    从面积来看,破墙开店的商铺一般为30平方米以下,而现在市场推出的新商铺面积一般在100平方米以上。小面积商铺成了市场供应的空白点。身边常有朋友打听小面积商铺何处可买,这个空白目前只能靠新政策的松动来弥补,破墙开店将使小本创业者获得创业的机会。

    从市场需求看,这类小面积商铺,大多仍为住宅性质,因此其售价远低于周边的正规商铺,一般为附近正规商铺售价的一半左右。由于与正规商铺相比,其周围的商业氛围共通共享,因此租金相差无几。所以,相比较而言,投资回报率非常高,多在20%以上,像武林路这样的商铺,甚至可能高达100%以上。高额利益使目前市场上买商铺来投资的人越来越多,而手中拥有商铺者不到万不得已不愿意卖出商铺,只愿意用于出租。

    相比于郊区,老城区的商业较为繁荣。可以想像,高利益的趋动会使老城区潜在的商业机会全面释放:老城区的社区服务业会迎来又一个高潮。  

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