爱华网在政策的鼓励下，萧条的房地产业以一日千里甚至万里的速度前进，这也成为房地产商最好的复苏时光。在这场华美的筵席中，只要有资本、有眼光，就有可能在政策松绑时冲进中国刚刚苏醒的无限市场。房地产发展越快，房价就越高。2003年，房地产业被定性为“促进消费、扩大内需、拉动投资增长的支柱产业”，由此开始飞速进入“市场化”阶段。让人们始料不及的是，市场这个加速器不仅加速了成绩的凸显，也加速了问题的曝光。“房价”就像潘多拉的盒子，一旦打开，无法控制，节节攀升。房地产出现的一些无序现象，很大部分源于房地产商的参差不齐。要改变房地产商泥沙俱下的格局，房市还需洗牌，大规模的洗牌或许会产生阵痛，但涅槃之后，方有健康、有序的房地产市场。嘉宾易宪容：如果把房地产纳入规划以后，要建立重组机制，要把不好的淘汰掉。房地产企业现在有6万多家企业，一定要提高整个房地产产业的行业集中度。比如说6万家有1万家留下，5万多家都死掉。很多人担忧，大量房地产商在行业洗牌中折戟沉沙，会造成很多烂尾楼。1993年的海南疯狂已经给我们留下前车之鉴，泡沫破裂后留下大批的烂尾楼。以至于有人称，房地产是一个不容易洗牌也不宜进行洗牌的行业。嘉宾易宪容：20世纪90年代海南为什么出现烂尾楼？因为那时候人们对房地产市场不熟悉，而全国所有资金都用在那个市场了，一旦把房地产价格、土地价格炒得泡沫很大，一定会出现这种情况。全国地方的钱流进海南，看起来海南这个地方钱很多，烂尾楼也很多，但受的损失毕竟很有限。而且，现在中国的情况与那时候不一样了，其产业、行业调整一定可以通过重组、并购的方式。现在来讲，市场化的程度也比过去高得多，也不是所有资金、所有钱用到一个地方或一个城市。肯定是逐步调整的过程，逐渐地重组产业结构和产品结构，提高运作效率。任志强称，房地产商盖房子不是给穷人盖的，而是给需求盖的。但每个人都需要安居乐业，都需“居者有其屋”。如果任凭市场这只无形的手自发调节，实现所有的“居者有其屋”，或许只是黄粱一梦。因而，房子更离不开政府的宏观调控。
|www.aihuau.com|33嘉宾任志强：穷人意味着什么？穷人意味着要由政府负责，任何一个国家的穷人都是政府负责的。为什么中国是发展商负责，有这个道理吗？哪个国家的穷人都是说我政府提供廉租房，提供保障性住房来安排穷人住房问题，如果没有这个，政府就不叫政府。尤其是社会主义政府更应该给穷人提供这些保障和救济，我们如今拿出大量的钱解决农民问题不就是这个情况吗，我们现在用大量的钱去解决廉租房的问题，这恰恰应该是政府做的事，除此之外才是说发展商应该提供不同层次的消费需求。我们科学的说法，在合理的位置，用合理的价格提供合理的消费空间。易宪容同样认为政府宏观调控在房市调节中的不可或缺，但与任志强的“穷人富人论”截然不同。嘉宾易宪容：全世界对房子居住的功能有严格的限制。举一个例子，2002年房价开始飙升，德国的房价不动。很多华人说世界房价都在上涨，德国的房价不涨肯定是炒作，肯定是有利可图了。后来他们去买，没有一个不是一败涂地。为什么？德国有法律规定，房地产就是一个首先满足当地居民基本的居住权为条件的市场，如果居民居住条件满足了，你可以炒作，如果没满足就不可以炒作，后来德国就出台了一系列的政策，把他们打得落花流水。政府很难直接干预房价，但可以通过出台宏观政策间接调节房价，避免房价过度偏离房子价值，保证房价理性回归。住宅法、信贷政策、住房按揭制度等，都有可能是政府打出的王牌。嘉宾易宪容：政府要做的东西很多，第一，我们房地产要有一个住宅法。我们要解决住宅法立法程序的公正、公平性，可以找一些第三方，比如说请国外相关的研究机构，还有国内相关研究机构起草相应的法案。通过这个起草的法案，让全国人民一起来讨论，征求意见，然后我们的建设部或者是人大再把这些意见统一起来，组合起来，根据中国实际情况出台相应的住宅法。第二，信贷政策、住房按揭贷款要如何做到保证房地产市场是一个消费市场？比如说房地产开发商资金如何获得？我们可以针对房地产开发不同的项目，给他不同的融资渠道，这些融资渠道的成本和便利程度不一样。比如说经济适用房、廉租房如何鼓励它成长，还有我们居民住房，不仅仅要区分消费住房和投资住房，还要区分不同的职业、不同阶层的居民。第三，改变我们现在的住房预售制度。现在是单边风险，只是对房地产开发商有利，对银行、对居民是没有利的。应该取消住房预售制度，至少一个制度风险承担是平均的，每个人分了多少利益就应该承担多少风险，不能光分利益不承担风险。房地产开发商要做预售制度，就要有一个基本的市场准入。并不是所有的开发商都可以进来，信誉好的可以进去，不好的进不去。不是把房子建了钱就交给房地产开发商了，应该由第三方来托管。房子住了多长时间，我才给多少钱。交房的时候有一个比较公平公正的评估机构，验收达没达到当初承诺的程度和标准，如果没达到，第三方不能评估，房子不能交给消费者。不要把鸡蛋放在一个篮子里。如果把所有的鸡蛋放在一个篮子里，不但会增加风险，有些人很有可能抢不到鸡蛋。嘉宾孟晓苏：我们需要提供两种房子，一种是商品房，这个可以由收入高或中等的人买。再一种是经济适用房，老百姓点两个菜还不行，还需要政府补贴，就像去饭馆吃饭饭馆还要赠一个菜。老百姓再有收入低的，就要一碗不要钱的卤，不能要求一个餐馆里提供所有的菜肴，但是能要求大街上有不同的餐馆，有卖高档菜的，有卖家常菜的，还有政府舍饭的粥锅，就像北京的普济寺，你可以到那儿要一碗粥，这就是完善的体系，人人都有适用的房子。房价应该是结构性的，我认为中低收入家庭的居民应当关注的是有没有适合他们收入水平的房子。特别是地方政府能不能尽快把限价房、廉租房和经济适用房拿出来供应市场，目前来看过早地让其大量供应还有难度，但是现在国务院已经下了决心，3年投资9000亿元建设保障性住房，这里不光是廉租房，也包括低价位的限价房，不同政策含量，老百姓关心的是这个。任何一个健全社会的供应体系，都是不同收入水平的居民去购买或居住不同档次的房子。政府把保障性住房的建设放在一个重要的位置上。然而，事实上，很多人认为政府确实是差钱，心有余而力不足。要在中国大力地发展保障性住房，使低收入的家庭能住得上房子，如何筹钱显得尤为重要。嘉宾孟晓苏：我在2005年，最早把国外实行多年的一种金融产品叫房地产信托投资基金介绍到国内来，简称REITs，引起了各方面的重视。从2007年起，我发现把它引导到廉租房，就是说在各类的物业门类里首先同廉租房起步来推动中国的REITs是现实可行的办法。REITs的理念大家都知道，就像老百姓自己花钱买房子出租收租金一样，把众多的社会投资人和老百姓的租金汇集起来，购买个人能力所不及的大型的商业中心、写字楼、各种物业和工厂，也包括住宅，都收租金，而且还要分，这个叫REITs。REITs在各国各地除了要有7%~8%的年回报以外，它还有一个每年必须要分红90%以上的要求，政府还要给它免除企业税。免除企业税的原因是这些资金大部分来自于养老金、社保基金、保险资金等，这都是老百姓养老保命的钱，如果征收企业税、分红以后再征所得税就是双重纳税。应该说感谢金融海啸，使我们的人警醒，发现不能抑制内需，要扩大内需，不能抑制房地产，还是要发展房地产。现在推动房地产市场和加大房地产融资的各种政策开始出台，特别是国务院主张要开展房地产信托投资基金试点，拓宽企业融资渠道。这就为REITs的通行开了一个绿灯，但是怎么样能够发行REITs呢？在中国也有难度。我们看到政府在推动住房保障体系建设上也有困难，它的困难就是我们刚才讲到的差钱，耽误10年的课要补，而且现在我们没那么多的钱。想方设法动用一些手段，用一些成熟的国外的先进产品来推动融资工具的灵活性，这是我们目前需要解决的。如果有REITs这样的手段，能够把政府所持有的廉租房收购过来，由社会持有，当然租金还是要交的，这就解决了政府差钱的问题。把有限资金滚动起来。从房价长期走势看，“房价一直会涨”。其一，人民币的购买能力减弱与原材料的价格上涨，房价仍有上涨的空间。其二，从住房供求来看，由于土地供应的稀缺性，地价不断攀升，房子开发的数量也会受到限制，但作为刚性需求的住房需求却在无限放大，这种难以调和的供求矛盾，也决定了房价必然上涨。但房价上涨是螺旋式的，在震荡中前行。普通购房者应把握每一个震荡中的谷底，争取抄底。房价何时是底，不要跟着房地产商的感觉走，要看政府的“脸色”。嘉宾马光远：当政府去调控价格的时候一定要买房，当政府托这个市场的时候一定要观望。所以2007年年底的时候很多地方救楼市了，那时候说明这个市场已经到它的极限了，调整立马出现。对于普通购买者，房价过高时学会退避三舍，即使房地产给点阳光，也不能灿烂；房价回落到一定程度时，学会抄底，即使大家都在观望，也要“该出手时就出手”，这才是购房者中的高手。
