爱华网大家应该都对这类鼓动人心的话印象深刻——房产投资是最佳的投资方式，因为它永远不会贬值。去除首付将有利于建立一个“产权社会”(ownership society)。房产投资是赚大钱的绝佳方式。这样的话大家听得太多太多。房价究竟会降到何种程度？俗话说，没有最低，只有更低。就目前的形势看，这种降价趋势会一直持续。当日本的房地产泡沫破灭时，它的房地产价格暴跌了80%左右。最初，有关部门向大家保证过这样的事情永远不会发生。他们声称，房价上涨不是泡沫，所以它绝对不会破灭。房地产过热都是局部现象，所以不会发生全国性的大降价。做此预言的人恰恰是我们现在要指望的人。到底是哪点不对劲呢？当按揭贷款违约率开始持续大幅攀升时，它在整个金融界掀起了一种连锁反应，金融危机随之形成。这只是大体上的来龙去脉，但并没有指出房地产泡沫形成的本质原因。|www.aihuau.com|5真相是什么？从1998年到2006年，房产价格一直持续猛涨。在某些市场中，即使是最简陋的住宅的价格都贵得出奇。房价上涨刺激了房产开发，而住房数量的剧增又迫使房价下跌。从2006年的第三季度起，房产价格就开始下滑。也正是从那个时候开始，无法承担按揭款的人们开始纷纷抛售手中的房子，或者进行再融资。但这些选择对于那些处境艰难的房奴来说根本不可能。受房地产泡沫破灭严重影响的远不止放贷机构和业主。融资机构大量购入商业抵押担保证券（mortgage-backed securities）。按照以往的传统，业主应在当地银行办理抵押贷款，并每月向其支付按揭款。但现在，银行可以将这些贷款在所谓的次级抵押贷款市场（secondary mortgage market）中卖给如房利美（或更次一级）一类的机构。业主定期支付房贷，银行就能再发行贷款，再在转手卖出的过程中赚取费用。而接下来房利美则将抵押贷款打包成抵押贷款担保证券，并对这些证券的信用质量提供担保，以收取担保费。投资者购入这些抵押担保证券后，即成为借款人的新债权人。这些证券的优点是风险分散，也就是说，由于它将全美所有的房地产市场连接起来，形成了一个“链条”，所以即使局部市场低迷，也会很快自愈。按照他们的说法，他们是将鸡蛋放入了不同地域的不同篮子中。但如果整个国家的房产市场突然萎靡，导致止赎率（mortgage foreclosures）增加又如何呢？正如我们在2006年目睹的一样，一旦发生这样的情况，商业抵押担保证券的持有者就会陷入麻烦。由于止赎活动增加，拖欠按揭款的人就会增加，那与这些商业抵押担保证券相联系的按揭偿付总额（the stream of mortgage payments）就会比投资者当初购买他们时的预期要低，抵押担保证券就会贬值。
与商业抵押担保证券相关丑闻脱不开干系的是评级机构。这一机构的任务是为各种各样的担保证券进行风险分级，而他们对商业抵押担保证券的评级非常高，通常的级别为AAA。这些证券的拥有者原本认为他们的投资非常稳健，但实际上他们承担的风险比评级机构评定的要高得多。面对当前的惨状，我们再去抱怨贷款者的贪婪或者借款者的愚蠢，都于事无补了。首先我们该考虑的问题是，导致这种借贷方式风靡的根源是什么？银行为什么会有那么多的可用资金投资于按揭市场，多到简直可以直接将这些钱给那些失业者、无收入者或低收入者以及信誉差的申请人。政府的经济干预与房地产泡沫以及更广意义上的金融危机是脱不了关系的。罪证1：房利美和房地美处于这场金融海啸中心位置的是美国联邦国民住房抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司，也就是人们常说的房利美和房地美。这两个大型企业是由国会创立的，官方称为政府资助企业（GSEs）。他们的职能是什么呢？房利美和房地美并不直接为房屋购买者提供抵押贷款，而是在次级抵押贷款市场上从银行手中购买那些住房贷款。换句话说，当银行为一个客户提供房屋贷款之后，它可以将这些贷款卖给房利美或房地美。从交易成交那刻起，这些贷款的记录就从原来银行的账本上转到了房利美或房地美名下，由此，房利美或房地美就变成了它们的债权人，每月定期收取屋主的按揭款并承担按揭拖漏的风险。房利美和房地美可以将这些抵押贷款放在自己的投资组合中进行投资，但他们通常是将其打包成商业抵押贷款担保证券卖给投资者。与此同时，原来的银行通过将贷款卖给房利美或房地美放弃了交易权，但却获得了资金。银行用这些资金可以再次回到按揭市场给新的客户贷款。整个过程使得按揭贷款的交易量激增，也让人们买房变得更容易了。这种人为向按揭贷款市场转移资金的做法抬高了房价。之所以说这一过程是人为的，是因为次级抵押贷款市场很大程度上是靠享受政府特殊待遇的房利美和房地美支撑的。房利美是创立于20世纪30年代新政时期（New Deal）的一个政府机构，1968年被私有化。房地美则作为竞争者在1970年被创立。作为政府资助企业，他们处于国有和私有的中间地带，可以享受其他竞争者无法享有的税收优惠以及监管特权，但他们的股票却在纽约证券交易所（New York Stock Exchange）进行交易。他们发放的证券被指定为“政府证券”，可在银行作为低风险证券交易。多年来，房利美在美国财政部（U.S.Treasury）拥有高达22.5亿美元的最高信贷额度。最重要的是，投资者和贷方想当然地认为如果房利美需要，这一信贷额度可以无限度地增加。每个人都认为，就算这些国家资助企业遇到麻烦，他们作为纳税人也可以全身而退（而当2008年财政部宣布接管房利美和房地美后，每个人都认为之前的想法是对的，我们会在第5章中详细介绍这一情况）。多年来，这种暗示使得房利美和房地美不费吹灰之力就能从投资者手中筹到钱，并且与其他同行相比，他们可以在抵押贷款上向银行报更高的价钱。尽管20世纪90年代之前，房利美和房地美在抵押贷款市场上都只算作二流角色，但自打2008年被财政部接管后，他们就接手了几乎全国一半的按揭贷款交易和近乎3/4的新抵押贷款。房利美也是以帮助“弱势群体”为由，提倡降低贷款信用要求的拥护者之一。1999年9月，据《纽约时报》报道，房利美降低了它从银行购买的抵押贷款的信用要求。据悉，这么做的动机是鼓励银行“为那些信用度差的人们提供住房贷款”。“克林顿政府曾一度对房利美施压，让其为信用度差、偿债能力低的人提供贷款。”与此同时，房利美和房地美的高风险政策仍在继续。相应地，国会共和党人呼吁加大对这两个企业的监管。国会民主党人则一片反对之声，声称共和党人是明修栈道，暗度陈仓。表面上他们是在维护这两个住房贷款巨头，实际上只是重视“经济适用房”（affordable housing）本身。另外，一些评论者则尖锐地指出民主党人反对监管房利美的原因是：经过民主党数年卓有成效的监管，房利美已经成为他们参加竞选的强有力后盾，所以最好不去干预。批评者指出，房利美就像民主党的储蓄罐，例如克林顿政府时期的财政预算首长富兰克林8226;雷尼斯(Franklin Raines)的离职金和其他补偿就高达1亿美元。与简单废除房利美和房地美，放任按揭贷款业自由、无政府干预的发展相比，人们当然需要政府更多的监管，因为事实证明这两个公司的损失深深牵动着民众的心。他们不像单纯的私有企业，会因为一些不必要的风险，承担所有损失的冲击。据《纽约时报》称，国会民主党人怕“过于严格的监管将使这两个公司减少对低收入者的经费供给，以及对经济适用房的投资”。2003年9月，民主党议员、马萨诸塞州的巴尼8226;弗兰克（Barney Frank）发表声明说，房利美和房地美“并没有遭遇任何财政上的危机……民众越是夸大问题的严重性，这两个公司的压力就越大，对经济适用房的投资就越少”。而众议员、德克萨斯州的罗恩8226;保罗（Ron Paul）早在2003年9月10日的美国众议院金融服务委员会（the House Financial Services Committee）上发表声明之前就警示大家，房利美和房地美会给美国经济带来灾难性的破坏。
