房地产投资风险分析 房产投资如何规避风险

 房地产投资风险分析 房产投资如何规避风险


 就投资者而言,对投资型物业的回报率必须做冷静分析鉴定。投资者应对开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面仔细评判。

 

  常  青

  湖南美林置业有限公司副总经理

  ——很多产品都标榜自己有最高的投资回报率,但收益和风险是成正比关系的,投资者须仔细分析。

  朱李平

  长沙阳光100国际新城推广总监

  ——相对来说,在未来相当长一段时期内,投资性购房这条道路是安全可行的。

  乐  兵

  长沙景鹏房地产开发有限公司销售总监

  ——评判投资型物业的价值,最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。

  2005年长沙商业地产异军突起,投资型物业逐步放量、大行其道。房产投资逐渐成为大众投资的一个重要渠道。

  在人们日益将买房子看作投资行为的同时,房产投资也成了一件时髦的事。然而,有投资就必然存在风险,投资者如何在“乱花渐欲迷人眼”的房产投资中规避风险,提高投资的成功率呢?

 本期我们就房产投资者如何规避风险这一话题,邀请到常青、朱李平、乐兵三位业内人士。专家提醒:投资者在进行投资型物业购买当中,应对许多问题进行仔细的选择、思考。譬如:要懂得运用自己的资金杠杆,合理设计付款方式,把有限的资金最大化利用;譬如切割面积、户型、交通、配套、出租市场、银行利率水平等。

  常青:回报率是投资硬指标

  在长沙楼市中,适合投资的房地产产品越来越多,这些产品主要包括商业、住宅、厂房。在这三大类型中以高档公寓、产权式酒店、写字楼、主题商业(店铺、超市、购物中心)以及高档小户型住宅最受投资客青睐。

  在选择投资型物业时应注意以下几点:

  一、地段  买投资型物业应注重地段的商业气氛,如周边是否有写字楼、商务区,是否有强大的租房需求市场支持。此外,高校集聚带、交通便利的地段,由于住宅租赁需求较大,投资回报较为可观,也是值得投资型买房者注意的地方。

  二、品质与品牌  投资型物业也像住宅产品一样,需要开发商对项目、对外形、建筑的功能布局、项目内外交通等等合理设计,开发商本身的美誉度及社会责任感也值得关注。

  三、发展前景  即所投资产品在未来市场上的接受程度,在北京、上海、深圳等城市的租金比普通物业高出近10倍。

  四、回报率  回报率是投资客最关心的硬指标,但实际上受到前三个因素的制约。很多产品都标榜自己有最高的投资回报率,投资者一定要谨慎,风险和收益是成正比关系的,投资者仔细分析,开发商是怎样保证高回报率的。

  投资型物业有两种类型,一是业主真正持有产权并参与经营的,这种产品相对来说风险要更大一些;另一种是阶段持有型投资物业,开发商会承诺几年之内无条件回购产品并返还本金,这是第二代投资型物业。比如在长沙早些年出现的一些不带产权的纯投资物业产品,实际上是一种售后回购、售后回租的融资行为,如果它的回报率高于资金的时间价值加上平均风险回报率的话,开发商在未来是很难做到的。投资客往往陷入楼钱两空的处境。

 因此,在投资者理性意识逐步提高的同时,产权投资产品也需要进一步规范。一个规范的产权投资项目应当具备4个基本条件:有高水平的经营公司进行经营管理,并且经营已步入正轨;承诺的投资回报率应在一个合理的水平,不能背离行业的平均收益;要有资信等级高的担保公司进行担保,并在法律框架内保障投资者的投资收益;要有合理的投资期限,符合房地产经济运行的周期性规律。

  朱李平:投资购房何错之有?

  长沙自1992年出现房地产市场以来,在相当长一段时期内,人们买房就是为了居住。进入本世纪后,越来越多的人则把买房当成了一种投资。这大概有两种情形:一种是“投资买房”,升值后转手是购房的主要目的。这部分人一般具备较强的经济实力和眼光。第二种是“以租养房”,赚取月供与月租之间的差价收入。据去年的一次市场调查反馈,长沙投资购房的人群比例已达20%,但这个数字相对于上海浦东却是小巫见大巫。在浦东新区,部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40%,旺盛的需求与不断攀升的房价相互刺激,竞相持续上涨,直接导致中央政府出台了一系列宏观调控政策。为什么会形成这种情况?不外乎三个最关键的因素:一、长三角改革开放二十余年积累的巨大个人财富,聚集了对上海国际化大都市投资的强大能量,而长沙楼市缺乏这种经济基础;二、觊觎中国大市场的海外资金不断涌入上海,形成了对上海楼市强大的拉动力。长沙楼市也没有这种市场背景;三、长沙购买力水平的上扬速度远远落后于长沙新城区的扩张速度,60万“农转非”城市人口的高幅递增无法形成对长沙楼市现实的拉动力。

  在这种经济基础与市场环境下,我个人认为,长沙怎么倡导投资型购房都不为过。现实的好处至少有三:首先是这一部分市民辛辛苦苦积蓄的富余钱,终于有了一条投资回报的渠道。因为相对来说,在未来相当长一段时期内,投资性购房这条道路是安全可行的;其次是2006年,像大山一样横亘在房地产开发商面前的800万平米的供应量,需要大众市场来消化。而长沙房地产方兴未艾,且异常脆弱,如果没有大众多种形式的积极参与,长沙楼市是不敢想象的。三是各级政府各种媒体都将积极支持。房市起来了,房价慢慢上涨了,外资会主动介入,土地能卖个好价,广告也能卖个好价。因此,投资型购房应该是一件值得倡导的好事。

乐兵:抢占要地瞄准新市场

  从近几年长沙房地产投资型物业的发展来看,投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局,并且新的物业还将不断出现。很多投资者认为投资回报率越高,就越值得投资,其实这是投资者常常犯的错误。

  目前,投资型物业主要有以下几类:第一类投资型是商铺。这种投资的物业投资金额高,一般是居住类物业的1.5倍至2倍,如长沙王府井百货、长沙大连万达购物中心等。第二类是写字楼。它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司,目前市场已出现了短期的供大于求。第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓。这种物业类型基本上地处繁华商业地段,交通方便。第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修,既可居住又可办公,这种公寓的投资,价值也较高,如运达国际广场。第五类就是人们熟悉的小户型楼盘。因为它投资性较其它居住型楼盘高,我们一般也把它划分进来,如东方银座、几米空间等。

  就投资者而言,对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。开发商预测的未来租金往往并不代表投资者每月的净得收益。在房屋租赁税费下调之前,房屋出租的相关税费超过20%,减去税费后,再考虑到空置期,减去物业管理费、折旧等因素,物业出租的净收益就未必那么理想了。譬如:有些物业在购买当中可能算投资回报率,会讲20%,讲25%。这都是偏高的,我认为只要达到12%就比较好,15%就十分优秀了。

  评判投资型物业的价值,最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素,将对投资决策有重大指导意义。

  开发商实力这比较好的理解,另外两个方面也很重要,首先说升值空间:房地产有句名言:“地段、地段、还是地段。”在房地产时代的任何时候,都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的,对于投资型物业而言,这个地段就更加重要了,因为它最重要的是不再满足居住功能,更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中,才能够实现保值和升值。

  

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