爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
专业商业街投资案例――北京三里屯酒吧街
(1)、三里屯酒吧街介绍
北京三里屯酒吧街位于朝阳区三里屯北路东侧，全长260米，占地1648平方米。酒吧街毗邻包括加拿大、澳大利亚、法国、比利时、德国等在内的79个国家的使、领馆，与联合国开发计划署、人口基金署等7个驻华机构邻近。三里屯酒吧街经过六年多的发展，已成为在国内、国际知名度颇高的饮食文化特色街。
三里屯酒吧街有以下特色酒吧，如表5.1 三里屯酒吧一览。
三里屯洒吧一览
男孩女孩 逗号 棕榈海滩 金象苑东方餐厅
兰桂坊 米兰 阿尔卑斯 飞翔
乡谣 windows bar Durty Nellies 地平线
R&B 档C&C 色彩 阿苏卡 bellala
Swing 简单日子 隐蔽的树 Lucys
No.52 茉莉花坊 德彼西餐厅 夜玫瑰
丛林 Red Roof 燕尾蝶电影吧 寿司屋
明大西餐厅 拉菲尔吧 Tigers Pub
1995年，两个年轻人投资10万余元开创了三里屯北街第一家酒吧，此后周边店铺也都相继自发调整了经营范围，改为酒吧经营。经过六年发展，该街已成为国内外知名度较高的特色街。
2002年，三里屯酒吧街的改造工程正式拉开序幕。现有规模较大的安吉尔、色彩等几家酒吧正被陆续拆除。据了解，未来的酒吧街将和已拆迁的三里屯服装市场原址合并，新建成一座综合性的三里屯新天地商厦。
据了解，市政府已将三里屯新天地商厦工程作为此次酒吧街改造的典型示范工程，总投资两亿余元，将于2003年8月正式建成。建成后的商厦共8层，总占地面积达36000平方米，将成为三里屯地区规模最大、档次最高、最具地区文化代表性的超一流商厦。商厦将保持三里屯地区时尚、文化、前卫的特有气息，除经营高质服装、特色鞋帽、知名小家电、工艺品等商品外，还将在内部提供超一流的酒吧、咖啡厅、KTV娱乐城等高档休闲场所。
(2)、三里屯酒吧街商铺投资分析
三里屯酒吧街属于典型的专业商业街，专业商品为针对时尚青年的服务、体验性业态，周边使馆区的地域特点体现了该区域的消费档次，而且周边使馆区的消费群对酒吧文化更了解，理解更加深刻，消费实力也比较强。从以上可以看出，1995年，两个开始在三里屯开酒吧创业的年轻人对三里屯酒吧产品、市场、定位的把握是恰当的。
1)、三里屯酒吧街商铺的投资因素分析
商业氛围(商情因子E)：1995年，三里屯街的商情因子为零，说明其成长空间很大，经过初期经营提升为C级，目前，已经跨越B级，达到A级，不仅成为北京消费者的首选，而且成为享誉全球代表北京酒吧文化的商业产品。商情因子从C到A级的过程就是租金收益和价值升值收益都大幅度提升的过程。
客流量(Po)：三里屯酒吧街的客流量从1995年开始大量增加，不仅维持了原来酒吧的经营，而且不少新酒吧的加盟不但没有造成恶性竞争，反而共同推动整条街的繁荣。
可视性(Vi)：
三里屯酒吧街的可视性体现在其直线规划布置上，沿途各酒吧都比较容易被消费者看到，各酒吧的租金水平受位置的影响度不是很大。
楼层(F)：
三里屯酒吧街所有的酒吧都属于铺面，所以其价值都被最大化了，不存在铺位形式所导致的缺陷。
交通条件(T)：三里屯酒吧街位于北京市东三环内，公共交通尚可，但道路四通八达。尽管如此，并不影响其经营，实际上，三里屯酒吧街的消费者除了有车族，大量消费者是搭出租车来消费的。
停车设施(P)：停车设施比较简陋，基本上是沿街两侧停放，没有专门的停车场，从目前情况看，北京大批私家车的出现将会给三里屯酒吧街的提出挑战。当然，来酒吧街的消费者面对政府对酒后驾车的严格整治，一定程度上会缓解停车压力。
商铺硬件条件(C)：酒吧对硬件条件的要求无外互水、电、供暖、污水排放，很容易得到解决。
整个项目规划的科学性(D)：三里屯酒吧街的长度不到300米，这样的长度避免了规模误区。
经营商品的类型(G)：酒吧是三里屯酒吧街重要的商品类型。
原始买入价格(Pc)：三里屯酒吧街几乎所有的商铺都是经营者以租赁的方式从业主手里租来经营的，租金早已经涨升数倍。
周边房地产发展趋势(Re)：三里屯作为北京第二使馆区核心地段，充分受惠于朝阳区东三环沿线高档商务区、酒店、住宅区的长期发展，这奠定了酒吧街的市场基础。
2)、三里屯酒吧街商铺的投资评价
三里屯酒吧街商铺的年租金收益率长期测算将不低于18%，加上价值升值收益将是极富诱惑力的。
三里屯酒吧街作为北京第一个以使馆区为背景的酒吧文化街，其唯一性无庸质疑。从市场运做、市场竞争的角度，唯一性就意味着低运做成本，这为其成功奠定了低廉的成本基础。
其特定位置所带来的商情因子和周边房地产强劲的发展趋势，为其商铺租金成长和价值升值收益创造了良好的空间。我们可以认为，1995年那两个年轻人相当于两个攫取三里屯酒吧街市场的开拓者，而随着更多开拓者的涌入，这些商铺的产权单位偷偷享受手里原始股持续上涨的租金收益和商铺大幅度的价值升值。上述商情因子和房地产发展趋势必然成为专业商业街投资决策的核心元素。
三里屯酒吧街的长度是经过市场长期运营自然形成的市场产物，具有很好的代表性。其他决策因素基本上属于微观环节，在具体商铺的选择过程中，发挥作用。
