史上最美包租婆 现代包租婆的避税妙计



 在广州,有不少以出租房屋为生的收租客,他们中有不少是有稳定工作的职业女性,虽然她们朝九晚五地敬业工作,但这并不影响她们在业余时间里在房屋租赁市场上大展身手。她们凭着精明的头脑和对楼市的潜心研究,如今大多身家百万,对于租赁房屋,她们有自己一套深藏不露的技巧,现在,我们一起来看看一位现代“包租婆”的精明租赁故事。

    现代包租婆的商住两用避税妙计

    今年38岁的洪珊(化名)是广州一家大型国企公司的主管会计,她于1998年开始接触广州地产投资,从一开始她就苦心研究房租收益率的技巧,凭借独到的地产投资眼光和对税费的研究,她在地产投资中获利颇丰。

    1998年,洪珊在荔湾区买下了临街一间上下两层的商铺,面积合计67平方米,其中二楼面积为20平方米。1998年正值广州商铺市场供需状态达到了顶峰,租金下降,一些投资者觉得商铺已经到了饱和状态不宜再入市,但是洪珊觉得,广州作为南中国的商贸重地,商铺市场依旧有较高的利润空间,而且在地产市场中,投资房产会越来越旧,而商用物业却具有越租越新的特性。洪珊细细掂量后便将手中的30万元存款全部投入商铺投资中,开始了她与地产的第一次“亲密接触”。

  洪珊买下的铺位并不是商业旺地,但是7年过去了,现在铺位也已经上涨到165元/㎡左右,洪珊并没有满足,她精打细算的本性在2004年的一次商铺转租赁中再次体现出来。

    当时,洪珊看中该商铺的原因是房产证上的商住两用。不少商家买下铺位都是用作商用,每月11055元的租金收入,不计空置期一年下来便是132660元,应纳商铺租赁税132660×14%=18572.4元,则一年下来铺位的租金净收益为132660-18572.4=114087.6元。

    但是,洪珊却发现了另一个利润空间,这便是租赁用途的不同造成的纳税差异。

    2004年7月,在上任租客与她结束租赁关系后,洪珊再次将铺位出租。不久,新租客张先生就找上门了。张先生是个电器经营商,他打算租下该商铺后二楼当是临时居住用,方便员工夜晚值班对店铺货物的看管。

    当洪珊捕捉住这一信息时,立马在心里打了通算盘,露出了笑意:“我们将楼下铺位和二楼部分分开计算租金,二楼部分你可以每个月少交50元的房租,这样一来你一年可在租赁上节约成本600元。但有个条件,你必须与我签订两份租赁合同,一份是商铺租赁合同,另一份是房屋租赁合同。”

    张先生丈二摸不着头脑,实在不知道这位以精明过人而闻名的包租婆打的是什么算盘,但是每月可减少租金这么好的事情就算签订两份租赁合同也无妨。

    看着两份租赁合同下来了,洪珊乐了:“别小看两份不同的合同,按房屋的出租用途细分,实际上可为自己省下一笔税费。”

  根据广州现行的房屋租赁规定,用作住宅用途出租的,缴纳的租赁税为10%,这与商用租赁的14%的税费相差了4个百分点。再者,由于洪珊的铺位房产证上写的是商住两宜,而张先生也希望将二楼作为员工的值班居住处,那么分开两份合同也合法合理。

 史上最美包租婆 现代包租婆的避税妙计

    临街47㎡的铺位每年租金为47×165元/㎡×12=93060元(不计空置期),纳税14%为13028.4元;二楼20㎡的铺位每年租金为(20×165元/㎡-50元)×12=39000元(不计空置期),纳税10%为3900元。实际收入为:(93060+39000)元-(13028.4+3900)元=115131.6元,净收益和只作商业用途出租多了:115131.6-114087.6=1044元。

    表面上,洪珊每年减免承租者600元的租金是亏本生意,但是租赁税缴纳的比率的不同令她的实际收益多赚了1044元,洪珊正是在这些看似微小的数字变动中看到更多的利益空间。

    五年下来,洪珊累计投资房产4套,而且套套都取得不俗的投资业绩,目前,房产总价值已近300万元。

  

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