万科董事长王石 万科集团创始人王石(2)



 主:我们知道去年好像是华润集团资金进入了万科,他好像持有百分之十二点三的股份份额,能不能跟我们介绍一下现在万科股份比例的整个情况

  王:华润,是2000年6月份,现在来讲就是前年了,华润进入之前,最大的股份是深圳一家企业,是百分之八,华润进入把这个百分之八买下这后,买了些B股,加起来是百分之十五,华润目前是万科最大的股份,按照原来华润的设想进入之后,进一步增持万科的股份,差不多设想至少增持百分之四十以上,所以当时2000年的年底,我们曾做了一个扩股计划,,按这样扩股计划,华润差不多要控制在百分之五十,但致使这个计划因为某种原因就放弃了,主要原因是因为华润是一家香港公司,按照证券法,海外的资金是不能直接购买A股的,它只能从B股入场,以当时来讲,A股的价格和B股的价格差价比较大,也就是进入B股来买是比较便宜的,所以当时我们定向发行是发行的B股,,A股股东就认为这时影响了A股股东的利益所以经过证券意见,我们意识到这些A股持有者是有看法的,而且预计股东大会不会通过,所以就主动放弃了,当然外界也提出很多置疑,说这样放弃了,会不会影响你万科的扩股计划,影响了华润对万科的一个控股,会不会影响万科的一个发展,实际这个事情是很有意思的,我们来看看就当时按着计划来讲,万科应该说,如果我们扩股计划完成,当然万科会突然增加二十个亿,本身的净资产也只有三十个亿,增加二十个亿,差不多五十个亿的净资产,当时经营规模,影响力会大大提高,这是毫无疑问的,也是当初的设想,但以于万科来讲,也带来两个问题,我们知道这个钱不是白给的,,它要达到绝对控股的这样一个目的,突然扩股很多,万科的营利不会一下子提高起来,这一下子对万科经营的班子压力是相当大的,万科的经营策略上就有可能要改变,原来我们就是来买地,来盖房子,来销售,现在必须再要增加一种形式就是买公司,就是把产品经济和资产经济结合起来,什么意思呢,因为你买公司,你买进他的经营盘子,他的利润就可以结合起来,其实这种做法对万科,以前是没有做过,就是收购房地产公司以前还没有做过,这不能不说里面有一定的风险,但是你扩股这么大,增加这么多资金,必须走这条路,这就对万科带来一个非常大的一个课题,第二,作为华润,绝对控股之后,华润有很多房地产资源,还要万科来进行整合,第二个问题来讲就万科的管理队伍,这准备是不足的,比如我们提到有华远,还有华润在其它的一些在地产的业务,好像万科突然资金增加大,突然改变两种形式,而且还要再进行整合,这个时间上准备是不足的,那我们看,这次扩股没有完成,和华润整个资源的重组推迟了,这应该承认,这对华润的资源重组推迟了,当然万科突然要增加的利润来源的压力减弱了,第二个如何来讲现有的这样一个职业竞争队伍,突然增加非常大的资源去整合,这个压力消除了,所以虽然是这个扩股计划是推迟了,但整个公司,正常的节奏把握反而对它来讲更有利一些,但是应该看到了,华润进入之后已经解决了万科几个问题,一个就是比较有实力的,对房地产比较有兴趣的财团,为万科的大股东,股东比例从原来的百分之八到现在的百分之十五,这已经是万科一个强有力的支持,万科这样的股东对万科长远发展,是非常有利的,但应该看到这种比例只是一个战略关系,如果真正作为它一个主力资源来开发房地产,显得这个股份比是不够的,应该是2003年,就是2003年之前,就万科又过了两年,本身万科的业务再扩大,万科的队伍在成长,这样下一步再来探讨万科在华润的整合,实际上更成熟一些,

  主:您刚才谈到上海万科城市花园这样一个案例,应该说现在看起来是一个非常成功的案例,其实开发的时间可以追溯到十年前,正式推向消费者也是在九三年年初,当时很多上海市民都知道万科出来了,很多去看,它环境很好很吸引人,同时我们知道万科有个先天不足,它当时所在的位置是七宝镇,非常挨近虹桥机场,有人统计过几分钟就有一个航班从头顶越过,噪音是非常大的,好像很多人去看房时,旁边就有人说你这房子不好,不看好,其实从万科销售业绩,销售情况一直非常好,一期,二期,三期,好像出来一期就买的很好,

  王:这个项目是当时七宝镇给我们推荐了三块地,最后我们选中了这块地,我在这块地上差不多站了三个小时,最后才决定买那块地,我记得非常清楚,那是八月份,九二年八月份,那是还是稻田,我就站在那,就看着飞机一会儿过一架,一会儿过一架,我看表,记算了一下,平均是七分钟一架,,为什么选择这块,当时主要考虑到它没有拆迁,实际上七宝推荐很多土地,大地块,或者要不有一个大的村庄,或者还有两个村庄,像这个拆迁,有时候我们是把握不住的,比如三个月能拆走,半年还是一年,是不清楚的,恰好这里是没有拆迁的,即刻交了青苗补偿,即刻开工的,这是主要当时的一个考虑,但你当时说对飞机的航线怎么考虑,当时就是觉得市场先去占入是很重要的,由于其它像拆迁,它比你至少滞后八个月,或一年那么,这个时间,你向市场提供的产品,它是有航空上的不利的影响,噪音影响,但市场可挑选的,也只有这种,其它还没有,要不你再等半年,,你再等一年,所以这是当时战术上判断

  主:当时你市场锁定是哪部分人群

  王:当时我们锁定是非常简单,我们就是把上海到日本的留学生,返回的留学生,把他们锁定在市场目标,当时我们调查了一下,当时在日本的上海,留学生有八万人,每年是以七千的数率回来,我们就做每年七千回来的这样一个锁定市场,可以说市场窄的不得了,但实际上我们提供的房子也,就是三千套,五千套,那他每年是七千人这样的回来,而且根据他们在日本的生活习惯和生活环境,你按照那样一些在国外已经很成熟的,这样的小区去设计,去布置,因为他在日本生活四五年之后,这样回到里弄里,他是不习惯的,再让他买当时所谓的外销房的价格,他们不是买不起,回来他要做生意,还要发展事业,所以他做住宅投资方面,他都有一个比例的,这就要供他可选择的品种,

  主:中国的房地产发展应该说走过了十几所这样一条路,像刚才我们俩聊的,就说从八七年土地开始批租启动商品房市场,好像是在零零年的时候您也是一个发起人,谈到下一个世纪造什么样的房子给大家住,好像这叫作新住宅运动,那么您觉得新住宅运动在您的概念当中是什么样的形态

  王:实际上我们先看看新住宅运动的提起,实际上新住宅运动本身它只是一个口号,全国的一批发展商联合起来成立一个类似商会的这样的一个组织,,叫中国城市发展网络联盟,我们简称叫中城网,它成立时它要有个亮相,亮相我们给它起个亮相口号叫新住宅运动,所以当时媒体喜欢操作,所谓运动,有五四运动,,有文化大革命运动,你住宅运动是什么呢,我说操作上这样去讲是可以理解的,但本身它并不是理解概念上像社会上大变革,我现在最关心的是什么,我最关心的就是厕所问题,或者我们叫卫生间,你可能会觉得很意外,你怎么,,很多概念,,各种概念,什么环保概念,绿化概念,高科技概念,网络概念,你万科的董事长怎么提出一个厕所概念,很简单,我认为在现代生活当中,,我们现在有个误区,我们就全国城市平均调查,平均房型的面积来讲,你会觉得很有意思,我们知道消费最大的市场是上海,而且人均GDP上海已经超过四千一,,也就仅次于深圳,而这人口是1400万,但上海平均的户型面积是多少呢,你知道吗

 万科董事长王石 万科集团创始人王石(2)

  主:十二点几,

  王:不,平均一套

  主:这个数据我没有

  王:一套是98平方米,

  王:户居有98吗

  王:不是户居,就是平均我们商品房的一套房子,一套平均的面积98平方米,不是人均已经居住那么多了,就是现在卖的商品房,这个你调查结果是非常意外,上海是最低的,最高的是哪里呢,是武汉,120平方米,(主:对,好像我看到过相关报到),现在就得了出什么结论呢,就中国目前除了上海以外,住房的面积是超前消费,就按照人均收入,和平均住的房型面积,在上海是最合理的,最合理的,问为什么全国要高出20平方米要超前消费20平方米,怎么来的呢,就是厕所太多,厕所不合理,你看二房一套以上,都是两套,三套,甚至再极端点四套,

  主:有一个说话就是你看这个房子,评价一个房子到底上不上层次,,就是你这套房子有几个洗手间,卫生间,也有这样一个说法

  王:那这就有问题了,这问题在什么地方,问题在我们生活积累不够,我们看,过去在中国来讲,厕所就是公共厕所,家里用什么呢,上海用马桶,其它地方,比如用尿盆,当然一般不是一个马桶,两个马桶,三个马桶,三尿盆,所以现在把厕所当尿盆了,所以家里要有两厕所,三厕所,你到日本去看,日本它现在是工业,七大工业发达国家之一,跻身于最高发达国家之一,它家庭居住也可以130平方米,140平方米,甚至200平方米,但家里厕所就一套,这也就是一个档级,把家里有多少个厕所当成一个档级,这是一个误区,但我们确实有个什么问题呢,我们现在有点我们家庭的厕所宾馆化,我们会发现我们家庭装修的厕所和宾馆装修的厕所差不多的,我们知道宾馆一般来讲,或者最多住两个人,房间里或住一个人,厕所他基本考虑是按一个人来使用的,,所以你说你梳洗也好,你冲凉也好,,你还是上厕所也好,你进去门一关,其他人不能用的,现在没有必要其他用,因为就一个人,但我们知道家庭,三个人四个人,基到更多,可能五六个人,可我们设计的,我们过去没有家庭私有厕所的概念,我们都公共厕所,所以我们到哪学,就学宾馆厕所怎么设计的,我们就怎么设计,所以,家庭有多少个厕所来衡量这一套房子的高低,这绝对是非常大非常大的误区

  主:那我明白您的意识了,是不是说数量不一定要多,但同时可能面积要大一点,

  王:对,在我们看来讲我们厕所里都有一个洗浴盆,但你会调查一下会很有意思,,用这洗浴盆的不到百分之一,也就是99个洗浴盆不用的,但它占地方可不小,所以现在我们就卫生间来讲,你类似这样的,我们没有生活的积累,我们生活积累是尿盆,马桶,所以现在我们用厕所,但是我们相对全国来讲,上海相对来讲是比较成熟的,所以它平均的一套户型的面积已经说明这问题,但全国来讲这方面超前来讲是非常不合理的,所以现在万科如何来讲要观注普通人,就要减少这种浪费的面积,减少家庭厕所的个数,

  主:可能有种说中国已经加入WTO,当时即将加入WTO的时候,有种市场预估就说入市以后中国的房地产市场会大幅上涨,但这个时候您提出了就觉得可能整个房地产市场价格会往下走,会有百分之十五的一个降幅,当时是在一片喊涨声当中,您的这个下降的反差特别大,我想问一下这能不能做一个比较,跟刚才您说的,大家都在百分之四十以下的利润不做的时候,您提出了一个百分之二十五,一个比较理性的提法这个提法能不能跟刚才的说法相提并论,

  王:这个应该我先来解释一下,因为当时新浪网上在2001年6月份新浪网上的一个路演,当时一些网上来提问这个问题,就是对中国房地产走势的判断,我当时这样判断的,第一我说中国房地产整个走势叫作稳中有升,当然很可惜这句话很多人都忽略不记,当然我说这个稳中有升,因为全国非常大,东南西北差异非常大,总的稳中有升,但不同城市它表现的房地产周期不一样,有的是在升有的是在降,有的是不升不降,但总体来讲是稳中有升,但媒体他听到有升有降,就把有升有降变成了你说中国的房地产市场是要下降,我说的不是中国房地产市场下降,我说中国城市总体来讲是稳中有升,这是一个大前提,但城市不同,你比如说上海,它一定是稳中有升的,

  主:百分之十五的说法是从哪来的呢,降低这个

  王:百分之十五说在某一个城市,因为为什么呢,刚才我们来分析来谈房地产说,价格合理不合理呢,它可以有一个测算出来,这个城市家庭的年平均收入,乘以八,或乘以九,这样得出的价钱就是一套房子的平均价格,计算出来,当时这个城市计算出来一比二十二,上海是在一比九,,一比九点五,那已经是在九和八的范围内,很多城市甚至还不到九,甚至八,甚至七点几,你比如说低于八,价格就低了,如果高于十点五以上,房子价格就偏高了,十三以上就太高了。

  

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