冯仑 房地产 教父冯仑的地产“黄”段子



 

 

 

 

 

 

 

冯仑

    当年,被誉为“地产教父”的冯仑纵横地产江湖,现在冯仑的战略转型是否能成功?是否能通过万通中心“毕其功于一役”?他与天津泰达的合作将会如何走向?这都是人们关心的话题,当然人们还关心着冯仑下一个段子会是什么样……

    神奇的第一桶金

    有人是这样评价他:冯仑有过轰轰烈烈的地产生涯,但他却始终没有成为先烈,在起起伏伏的房地产大潮中,他不但生存并且不断壮大,万通成为了国内著名的房地产企业,而冯仑带出来的弟兄们也成为国内地产界的中流砥柱,包括潘石屹和易小迪。

    出身贫寒的富豪的启动资金往往都很少,比如华人首富李嘉诚就是靠卖塑料花开始了经商生涯的。冯仑当然不算出身贫寒,但启动资金也就区区3万元,换算到现在,恐怕还不到100万元,但就是这3万元,开始了制造几个亿万身家大老板的经历。

    有人说,冯仑的第一桶金是靠“忽悠”来的,同样会“忽悠”的人很多,但胜利者只属于能抓住机会的人,很巧的是,冯仑就是这么一个人。当然在运气之外,前瞻的眼光和果断的判断也是成就冯仑的关键,让他从一个信托投资公司的老总手上拿到了500万元。

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   据说,冯仑和对方谈生意,说自己出1300万,让对方出500万,其实冯仑是靠对方出的500万来做抵押获得银行的1300万,他拿这笔钱做起了房地产。就这样,“命运的眷顾+把握时势的能力”让冯仑完成了很多人梦寐以求的目标。

    创新运作美国地产模式

    2003年后,万通开始战略转型,进行资本扩充,准备起飞。

    原先,万通一直在走香港模式,跟大多数房地产公司一样:房地产开发的全部流程,从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成,房子建好后,地产公司不持有物业,直接出售。香港模式一般开发周期长,资金投入大,如果一个环节出现问题,很可能遭到致命打击。

    在逃过几个“劫难”后,冯仑意识到香港模式的弊端,因此他向美国模式迈进。他认为商业模式要简单化,全能的开发模式不适合西方基金和投资人,因此冯仑在战略方向上转型,主要的理念是:把无限土地储备变为有限储备,减少资金积压;住宅建设高端化、标准化;商用物业以及定制的物业服务。

    冯仑的战略转型在具体行动上,有几个大手笔之作。一个是开发按照美国模式来开发CBD中的高档写字楼———万通中心。这是CBD第一个可用于整栋销售的高档纯写字楼项目,它的模式非常灵活,也可以整层或数层销售,冯仑也毫不夸耀地说,他要打造出一个CBD总部。

    另一个大手笔则是跟天津泰达进行深度战略合作,2004年4月10日,泰达全额认购万通地产成立10年来首次增发的3.08亿股,从而拥有万通地产30.04%的股权。通过这次合作,获得了土地和资金,使运作更加得心应手。

  睿智的地产“口技”王

    提到冯仑,不能不提他的“口技”——用段子来影射楼市和生活。冯仑的“口技”是地产江湖中的一绝,如同潘石屹的演技,或者谢强的“书技”。他的段子水准已经达到炉火纯青之境界,无须思考,信手拈来,寥寥数语便可化腐朽为神奇,令听众“无不伸颈,侧目,微笑,默叹,以为妙绝”———有人用《口技》中的文字这样形容。

    随意举几例:

    “老婆多了不一定幸福,地多了不一定赚钱。”

    “找投资决不能照直说:‘我就缺钱,你给我投钱。’这像谈恋爱,不能说:‘我就缺个老婆,你干不干?’得先谈风花雪月,谈理想,谈未来,而实际你就缺一个老婆。”

    “时间决定一件事的性质,包括企业的性质。比如赵四小姐16岁去大帅府跟张学良,她去1年,是作风问题;去3年,是瞎搅和;一去30年,那就是爱情。”

    冯仑的段子很精彩,然而他为何能用一个又一个的段子来妙喻地产和人生?有人说,跟他曲折离奇的人生有很大关系,他从事过高层政策理论的研究,跟从过“老大”牟其中———上世纪80年代最显赫的商人,参与过当年的海南淘金潮,躲过了海南地产泡沫的打击。或者,就是经历过这些风风雨雨,才让我们看到现在睿智、幽默、从容的冯仑。

  

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