房价暴利揭密:建筑成本到底需要多少钱?



   建筑成本到底需要多少钱?

      建1平方米的房子究竟要多少钱?

      交楼标准都提高后 装修造价投入多少?

      别墅产品的土建造价(装修除外)一般在500元-600元/平米;

      高层住宅土建成本通常是2000元左右/平米;

      小高层是1500元左右/平方米;

      现在住宅土建成本别墅:500元-600元/平米

      小高层:1500元左右/平方米

      高层:2000元左右/平方米

      要是按照现场估价计算的话,现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料,他们的造价一般都在500元-800元/平方米;而一些比较高档的,号称3000多元/平方米造价的装修,发展商的真实造价估计会在1500元-1800元/平方米之间。

      建筑必须考虑节能问题,成本是贵了还是便宜了?

      建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加

      成本是贵了。

      其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了,据他们的成本核算,总体成本会增加5%,但随着这个政策的实施,到时这个成本估计还会上升,因为一起上马会出现技术支撑的不足,或经验上的问题,这个增长的幅度大约在2%左右,即总成本会上升7%左右。 “中国可能成为最大的建筑浪费国”。

      而在这种巨大的建筑浪费中,建筑领域内的腐败可谓“功不可没”。

      建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加,必然要被转嫁到城市发展的成本之中去。

      中国建筑领域内的腐败是如此的司空见惯,因而腐败对于城市发展成本增高的影响确非可以忽略不计。

      契税成本占几成?

      据了解,在房地产开发中,发展商须缴纳的税费,两三年政府方面尚未作较大调整,因此,这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5%的营业税和33%利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼,其须缴纳的营业税就是1650万元,要是其利润达到了1亿元,那么它还得缴交3300万元的利税。

      看看开发商是如何获取高利润的

      一、调高楼盘容积率

      调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍,目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2(也就是说,房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房)。

      而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5,有的甚至调到9或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼,利润马上成倍增长。”

      二、做假账、巧避税

      一些开发商对记者说,房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘,可以处理成只赚四千万元或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。

      一些开发商还告诉记者,房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策,在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司,以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。

      据介绍,做一个楼盘也就几年时间,恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致,“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”

 房价暴利揭密:建筑成本到底需要多少钱?

      三、差价空转

      按照国家的政策,土地必须先进入各地的“土地储备中心”,然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议,许诺如果得到这块土地,将会如何回报,如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等,政府将给于适当比例的土地优惠。于是,地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛,以阻断其他竞拍者。

      当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后,账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政,紧接着又会给地方财政打一份报告,说明自己无偿修建市政公益设施,希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样,财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块,如果管理和控制建筑成本有效,返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样,修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上,开发商自然稳赚不赔。

  

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