爱华网一石激起千层浪。上周末，兴业银行停止办理房地产融资业务的传闻引爆了市场。随后招行、交行亦被传出暂停房地产业务领域的贷款，为此多家券商周末紧急召开投资者电话会议。
2月25日 ，兴业银行公告证实网传文件内容基本属实。公告称：为进一步优化授信投向，调整资产结构，该行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
2月25日晚间，市场有消息称，国务院要求银监会统一组织各家银行26日在各自官网发最新的房地产融资政策信息。
26日，截至截稿时，招行、交行、民生、建行等多家银行官网发布公告称，近期未调整房地产信贷政策。其中，交行官网表示，该行一贯严格执行国家房地产政策，稳健审慎地开展房地产相关金融业务，近期未下发过“暂停所有房地产项目贷款”的通知文件。
但对房地产开发贷款整体趋于谨慎是一个不争的事实。此前交行、招行、农行等高管此前已在会议上提示房地产风险。此外，首套房贷款利率已基本无折扣，个别银行还在基准利率的基础上再上浮5%。大多数借贷者很难拿到贷款。
“兴业银行的行为不具有普遍性，也不意味房地产贷款的全面暂停或是政策面上有调整。但却是一个非常明显的信号，或将使市场的关注度开始集中于经济下行和信用风险，市场面临拐点。”万家基金研究总监华光磊告诉时代周报记者。
银行惜贷情绪上升
根据公告，兴业银行暂停的业务为狭义口径的房地产供应链金融业务（钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款。
据了解，夹层融资是一种股权信托模式，是一种“假股权、真债权”模式，即委托信托公司先向项目公司收购股权，一般是80%以上，到期后项目公司再回购股权。一些不符合 “四三二”规定（即四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质）的常采取这种模式融资。
“由于涉及股权，较为敏感，一些上市房企或拟上市房企并不愿意通过这种方式融资。只有融资情况十分困难的中小房企才会选择。”某股份制银行相关人士告诉时代周报记者。
根据兴业银行公告，停办夹层融资业务规模在业务中占比极小，对该行经营没有实质性影响。
兴业银行是中国银行业最早发现机会并实施房地产战略的银行，其房地产业务（包括表内和表外）占比在同行中较高。分析认为，兴业之所以会停上述业务，也与其前几年猛攻房地产贷款有关。
中金报告指出，“兴业银行历来以房地产+地方政府相关融资著称。测算表明，截至上半年末，兴业银行表内外房地产/地方政府相关融资分别约为 0.50万亿/0.71万亿，占其总资产的比例为34%，为上市银行中最高。”
根据中金的调研发现，兴业银行内部从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。在调研过程中，三、四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕，进而引起了兴业银行对房地产行业拐点的重视，提前作出预警和调整。
中金公司调研认为，去年银行业新增房地产夹层融资规模约为1000亿-2000亿，占房地产开发投资的1%至2%，据中金地产研究员预计，所有金融机构通过集合信托、房地产PE基金等提供的资金大概占房地产开发投资的10%至20%。
国泰君安银行业分析师邱冠华判断，4月份之后，兴业银行房地产业务新政策将可能允许房地产相关业务继续进行。相比旧政策，新政策对开展房地产业务很可能会区别对待，区分不同的区域，一、二线城市风险相对较小，业务还会正唱展；三、四线城市风险较大，房地产供过于求，谨慎进入或停止。其他商业银行根据自身信贷结构状况，也会进行相应的调整和对房地产融资业务进一步细化。
据时代周报记者了解，虽然各大行已经纷纷在官网表态“近期未调整房地产信贷政策”，但此前确有在相关会议上警示风险。民生银行表外房地产融资和表内开发商贷款都继续在做，但企业综合成本都在10%以上。大行开发贷偏谨慎，贷款利率一般上浮30%以上。中行存贷比压力大，按揭放款周期拉长到2至3个月。
地产融资风险累积
“一直以来，房地产信贷被银行看做优质资产，但现在经济下行、资产价格泡沫过大，加之受利率市场化加速、互联网金融的冲击，风险急剧上升。”一位商业银行相关负责人告诉记者，“现在银行对房地产贷款的态度变得微妙”。
银监会于年初召开的2014年全国银行业监管工作会议提出，严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
“房地产开发贷款和按揭贷款风险可控，但风险点在于地方政府融资平台和经济增速。”中金公司分析师毛军华认为，“目前，卖地收入是地方政府重要的资金来源，如果三、四线城市房地产市场陷入停滞，将加剧地方政府债务风险。如果房地产投资增速显著下降，也会进一步加剧上下游产业产能过剩状况，带来经济增速下降，从而带来资产质量风险显著上升。”
在业内人士看来，商业银行发放房地产贷款的内生动力已所剩无几。首套房贷款，包括所有个人住房贷款，按照现行基准利率，银行根本不赚钱。房贷风险权重达50%，远高于同业业务的25%水平，但收益率却低于同业业务。有银行业内人士称，房贷基准利率仅6.55%，收益率偏低，还不如将资金用于同业拆借，收益率更高。
此外，随着利率市场化的开展和行业竞争的加剧，特别是互联网金融的影响，银行获得存款的成本显著提高，一些银行存款量不断下行，导致存贷比指标接近红线，放贷空间变小。银行没有动力将资金投放到流动性最差的按揭贷款上。预计，最近一年内房贷紧张局面都不会改变。
与此同时，“影子银行”的信托资金流向房地产领域助推的巨大风险已经引起各方警觉。“目前还没有明确下文要求要收紧地产信托项目的规模。”多家信托公司相关人士都向记者表示，“在观望房地产行情的变动，大家对中小开发商，三、四线的项目会更加谨慎。”
根据中国信托业协会数据，估算今年将有7966只信托产品到期，规模合计9071亿元，而风险敞口恰恰集中于房地产和平台信托，其中房地产信托到期规模达到2500亿元。
面对汹涌而来的信托到期洪峰，中信证券报告称，借旧还新是坚守在刚性兑付第一线的信托公司最常用的风险缓释手段。在经济下行利率上行的不利外部环境下，借旧还新将受到极大制约，撼动刚性兑付根基的概率明显加大。
随着房地产市场风险增大，特别是杭州、常州等楼盘降价传染到全国后，整个房地产泡沫风险暴露愈加突出。如何防止银行停止房贷引发“蝴蝶效应”，进而出现惜贷，最后刺破房地产泡沫，引爆金融风险考验各方。
