爱华网如果按照原定的出让计划，2014年2月的地王当属北京西城区华嘉胡同地块（以下简称“西城华嘉地块”）。根据公开资料，这块地起始价为人民币35.5亿元，出让面积20663.722平方米，建筑面积117708平方米，折合起拍楼面价为3.01万元/平方米。
西城华嘉胡同地块之所以备受关注，是因为该地块是近年土地出让中少有的二环内地块，靠近金融街，位置显赫。目前，地块周边物业均价在10万元/平方米以上。甚至有专家预测，西城华嘉地块楼面价破8万元/平方米毫无悬念，未来销售价格将达20万元/平方米以上，这个价格将超越去年的农展馆地王，成为全国新晋单价地王。然而，就在众多房地产企业摩拳擦掌之际，2月18日，北京市土地整理储备中心发布公告宣布，该地块因故暂停出让。此举一度被业内解读为，北京开年土地市场过热，急需降温。
事实显然并非如此。2月20日，北京西局、亦庄共三宗土地成交，土地出让金109.58亿元。对此，业内人士指出，2013年以来，北京市土地市场成交量低位反弹，土地价格也出现了明显上涨，高价地块频出。进入2014年年初，土地市场延续了去年的热度，成交量达到2009年以来最高水平。
据链家地产市场研究部统计，截至2月20日，2014年北京市已有25块经营性地块成交，土地出让金达595.73亿元，其中住宅类土地17宗，无论数量，土地出让金还是规划建筑面积，均为2010年以来同期最高。
政策敏感期暂缓入市
根据有关报道，2012年，西城华嘉胡同地块进行一级开发拆迁建设，其开发商为北京华融基础设施投资有限责任公司（以下简称“华融”），这家公司与金融街控股股份有限公司（下称“金融街”）同属西城区国资委的背景。而具体负责拆迁的北京顺平拆迁有限责任公司，是金融街和华融共同持股占有的子公司。
对于西城华嘉胡同地块的暂缓入市，亚豪机构市场总监郭毅分析，“两会”之前，是政策敏感期，她说，新一届的政府相比上一届政府，在调控上有一些新的想法和改变，2014年，房地产市场会给出什么具体的调控措施和方向，现在还没有明确，需要到“两会”或者中央经济工作会议以后才能明确。
郭毅说，其实之前，北京西局地块已经出现地王了，如果金融街里再出现一个地王，不利于整个调控。如果频出地王，购房者的预期就会有新的变化，这就会造成商品房市场需求端的压力继续加大，还可能会出现催生房价继续上涨。“在这个时间点上，不管是政府层面，还是市场层面，都不利于更多的地王出现。”
链家地产品牌总监徐东华在接受时代周报记者采访时表示，地产暂缓入市和今年信贷有关系，一块地王进入市场就会引起很高的关注程度。和目前的调控政策不太明朗也有很大的关系，“马上就要召开‘两会’，大家都在观望，想看看有没有新的政策。”徐东华认为，在政策不是那么清楚的情况下，开发商不敢贸然拿地，毕竟是地王，底价肯定不会低，如果出现流拍的状况，那势必会给土地市场带来一定的伤害。
郭毅也认为因为地价过高，而造成的流拍是很可能发生的，但要分情况，到底是在竞争过程中地价被推高，还是这块地的起始价格就定得过高。如果起始价格定得过高，那就说明是一级土地成本高，这取决于拆迁等，如果是这个原因导致的地价高，如果开发商不愿意接盘，那说明开发商的预期在发生变化，如果在交易的过程中，把土地价格推高，这个是没办法的。
在这样的年份，开发商也不会在开年就拿那么多的地，“观望的情绪应该更浓一些。”徐东华说。
高价地承担风险较大
2013年，在住宅类土地成交量及价格大幅上升的同时，高价地块出现的频率也明显高于往年。据链家地产市场研究部统计，2013年以来成交的住宅类地块中，楼面价在2万元/平方米以上的共有10宗。而去年这些高价地块又大多需要配建不同面积的保障性质住房，扣除配建面积后，部分地块楼面价则大幅超过周边二手房价格，地价房价出现倒挂。
而2013年成交的高价地块大部分需要配建保障性质的住宅，导致同一地块中既存在高端住宅或豪宅，也存在限价房，廉租房等保障性质的住房，这将使开发商未来对项目的定位以及项目的后期管理上面临不小的挑战。
2014年，虽有高端项目上市也是在政府的监管下逐步放行，在当前的政策下，未来这些高价地块打造的高端项目将有可能面临一定的制约。
链家地产市场研究部张旭认为，2014年初北京土地市场成交火热的趋势延续，大型房企对于优质地块的竞争更为激烈。西局地块被泰禾集团摘得，以当前的楼面价格看，未来入市的纯商品住宅也将成为与龙湖竞争的同类高端项目。张旭说，房企纷纷竞争高价地块，显示出对未来项目价格和销售形势的良好预期。有分析也认为，土地市场的火热反映出了房企对未来市场的信心，在持续的火热中，随着市场的逐渐平稳，以及房企不断补给土地，抢地的状况未必会延续全年。
但从长期来看，市场变动时，高价地块承担的潜在风险也相对要大。首先，高价地块由于其拿地成本较高，未来一般定位中高端市场，开发周期长，而一般情况下高端项目的销售周期较中低端项目也要长得多，开发商将承受不小的资金和回款压力。
被看空的2014
除了被暂停的西城华嘉地块，2月，北京市还将有10宗经营性用地密集出让。意味着2014年前两月，北京市土地出让金将高达700亿元，再次刷新历史。同时，去年上半年出让的一批高价地和地王，今年将转为新房供应进入市场。
对于2014年的土地市场，郭毅的感受是，初期挺热。后面会不会继续热下去，还要看宏观经济、货币政策、信贷政策等相关的因素。“因为土地开发这一块，开发商需要更多的外来资金来支持，如果缺少了外来资金的支持，那么开发商在扩大规模上还是很困难的。”
商品房交易市场，从整体来看，购房需求还是相对旺盛的，虽然自主性商品房吸引了一部分购房者的需求，但还是有相对严峻的供需矛盾，“缓解了一部分。”
郭毅认为今年政策的开局还是不错的，首先自主性商品房让一部分刚需人群把关注度转到了这个上面，这在无形中就降低了购房者对于普通商品房的购买需求，也对缓解当前房地产市场的供需矛盾起到了一定的作用。
但徐东华并不看好今年的土地市场，“不会特别热，看空”。他解释，看似今年土地市场交易还算活跃，但总是给人冷下来的感觉，准地王入市被叫停，其他的交易没有想象中的活跃，一手房没有复苏的感觉，二手房市场，贷款难。徐东华说，现在经纪人在贷款上都不敢给客户承诺什么了，“以前，预判还会有九折利率什么的，现在即使和银行面签后，即使通知贷款批了，只要没放贷，一切都有可能改变。”
“往年这个时候，放贷的速度会比较快，但今年，放贷的速度反而越来越慢了。”徐东华说，银行的贷款政策一直在调整，贷款的利率不但多加了很多限制条件，还随时都有可能取消。
