作为当今世界最高端的商业业态,SHOPPINGMALL近一两年在中国呈现燎原之势。然而上周参加“2004北京国际摩尔(MALL)论坛”的专家们认为,当前全国大部分地区“造MALL”浪潮中凸显出三种不平衡。
中国人民大学教授黄国雄指出,首先一个不平衡是形象大于需求。也就是说,政府的形象、区域的形象,大于实际的市场需求。
SHOPPINGMALL一般是规模在10万平方米以上,集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。“摩尔”平均保本经营,每平方米1年需卖8000元。一个大体量的“摩尔”,必须有200万以上人口来支撑,一地人均GDP达到12000美元时才适合“摩尔”发展。第二种不平衡源于开发重于经营。目前,大型购物中心的项目运作通行的做法往往是:首先取得土地的使用权,然后向银行进行土地抵押获得贷款,或者改变国外SHOPPINGMALL只租不售的模式,圈地之后即对外预售商铺,主体竣工之后,办理商铺的按揭贷款。
这种运作方式不仅经营风险大部分转嫁给了银行,而且容易造成开发容易经营难。据保守统计,截至2003年末,全国在建和拟建大型购物中心建筑面积合计为2000万平方米,合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60%计算,需占用信贷资金1200亿元。
而且,产权商铺一经售出,发展商很难协调。没有统一规划的业态,“摩尔”这种复合型商业航母很难成功,售后返租难度就很大。
第三种不平衡是速度快于效益。据初步统计,到2003年底,全国已经建成的“摩尔”大约60个,在建的摩尔项目达240个,这么多的大体量购物中心,消费从哪里来?