爱华网据中国商业网点建设管理联合会最近发布的一项调查显示：目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。北京、上海两地政府已明确表态不鼓励再建大型百货商场，另外，国家商务部、银监会也将出台相关规定进行调控。
在日前举行的中国商业地产与商业运营论坛上，中国社科院的倪鹏飞博士发表演讲称，城市商业竞争力，是考量城市商业的新视角。商业房地产对城市商业竞争力来说是一把双刃剑，就是可能具有好的方面，也可能是具有破坏性的方面。城市商业重要的构成部分是商业房地产，商业房地产是城市商业的一个关键环节，所有商业的房地产环节组合在一起形成一个大产业。商业房地产是高附加值产业，能直接给城市带来利润和财富，增强城市的竞争力。同时商业房地产的脆弱性可能削弱城市竞争力。房地产是城市商业重要的商务环境。房地产质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥；房地产相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创造财富能力和竞争力。
倪鹏飞博士认为当前城市商业竞争力的定位存在着一系列的问题，他概括为四个方面：1、脱离现实，目标超前；2、左右摇摆、反复变化；3、好高骛远、盲目拔高；4、唯我独尊、功能趋同。
他分析认为，城市的决策者和规划者们将城市定位置于简单比较优势理论之上，是城市定位出现上述问题的理论根源。以郑州和义乌比较来看，20年前没有人怀疑郑州不能成为商贸中心，20年前没有人认为义乌能成为全国的商贸中心，可是20年后郑州没有成为商贸中心，而义乌甚至成为全世界的小商品商贸中心。这其中的原因就是人们给商业中心定位的时候只是依据区位的优势或者是交通便利的优势，而实际上影响商贸中心定位的因素非常多。其中产业基础、经济的发展是至关重要的，而人们恰恰忽略了这个。
另外，他认为，中国商业房地产总体上存在着严重的结构问题。总的表现是供求不平衡，包括产品的不平衡，也包括地区分布不平衡，还有价格上偏高，已经严重影响和削弱了城市的竞争力。他说：“现在我注意到在东南沿海一些城市的商业房地产价格迅速上涨。我想会严重影响到它的竞争力的提升。”
倪鹏飞说，目前北京、上海、香港、广州在城市定位，高科技产业、高级人才、金融中心、国际会展等许多领域都展开了激烈争锋。城市商业竞争力是城市竞争力一部分，商业产业、商业环境影响城市的竞争与发展。因此，城市竞争力是城市产业竞争力的综合，而商业竞争力是城市竞争力的重点。我们认为商业竞争力首先是城市竞争力的问题，研究的范围包括所有城市的物流、商贸和航运，商业竞争力主要是一个城市与其他城市相比存在多快好省富裕的能力；城市商业能力主要构成分两部分，一是商业产业竞争力，二是商业环境竞争力。
他说，商业地产的发展是否有利，根本上要看这些项目是否能对城市商业竞争力的提高产生作用。
