爱华网“Mall改变生活”，一个月来，这一巨大的红色广告牌高悬在北京几乎所有干道两旁，直至2004年10月24日，北京第一家Shopping Mall——金源新燕莎Mall正式开门营业。这家号称“世界最大单体Mall”的诞生，也标志着Mall这一新型商业形态在中国的兴起，随之而来的，是Mall掀起的中国商业地产喧嚣. “世界最大”Mall的商业雄心 Shopping Mall被称为“后备箱购物”，住郊外，逛Mall，已经成为时髦的“车轮上的新生活”的重要标志。这一风潮下的金源Mall俨然已成西四环新地标，高校区的文化精英，中关村的技术中坚，以世纪城为圆心的昆玉河畔居民，似乎都为迎接这一新的生活方式做好了准备。 记者来到这儿时，金源Mall已开门迎客十几天，太阳明晃晃地照着这片55万平方米的巨大条形建筑物。标志性的不规则“七巧板”式外立面上，如今覆盖了各种广告条幅，随风鼓胀着这个“世界最大单体Mall”的雄心壮志。 推开玻璃门进去，一派精致华美，只是大堂内空空荡荡，完全找不到西单附近熙熙攘攘的热络感觉。新燕莎铜锣湾商业公司总经理傅跃红对记者形容，“几万人扔进去都找不找人影”，傅跃红说，燕莎主管的几家主力店平时平均能有2万人左右，周末时可以达到3万人，加上其他店，人流量最多达到过5万人。期望中20万人的容量，暂时似乎还遥不可及（但广州天河城摩尔已经远远超过了20万的客流量）。一二期共68万平方米的建筑面积，大陆北京能否有这么多人、这么多商品去填满？ 根据开发商金源集团的宏伟目标，他们显然不满足于世纪城周边的居民消费，金源宏大房地产有限公司副总经理朱友军对记者说，他们划定的势力范围是:以金源Mall为圆心，划三个圈——核心倘Γ鼙?0公里范围内，顾客群为100万人口;基础商圈，全市范围，顾客群可达1000万人口;第三商圈，将毗邻的河北、天津、辽宁、内蒙古、山西等地域包括进来，辐射顾客群8000万人口。 这种雄心的前提之一是汽车。姑且不论北京的私车数目是否达到了Mall的要求，即使有这么多车，如何涌入还是一个难题。据了解，金源MALL开业当天，附近的交通环境就遭受了严峻的考验,惟一一条可直达的远大路由东向西连绵几公里成了停车场，到远大路必经的苏州桥更是交通拥堵的重灾地。目前来看，金源Mall周边交通还无法承载车流量的突然增加，即将开通的蓝靛厂路成为金源在聚集人气的同时不造成交通拥堵的未来期望。 金源Mall的选址也备受置疑。Shopping Mall是典型的城市郊区化的产物，华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠几年前住在美国西部，他说，最为典型的Mall，多数是作为一个庞然大物盘踞在美国西部某个高速公路的旁边。在建Mall的远郊区，地段空旷，住户分散，House生活极其单调，有了这样方便又好玩的Mall，用李忠的话说，居民真是“给点阳光就灿烂”，不愁它生意不好。一定程度上，Shopping Mall之所以能生存，并不来源于自身的丰富，而得益于周边的贫乏。而北京不同，根据北京市商务局提供的数据，截至2003年底，北京市已拥有100家各类大型零售商业店铺、营业面积约214万平方米。位于西三环、西四环之间的金源Mall，还属于“城市Mall”，市中心已有王府井、西单、朝外、崇文门等商圈可选择的情况下，人们为什么要“千里迢迢”赶到这儿？ 对此，朱友军说:“北京商场有很多，但Mall只有一个。”问题是，构成Mall独特性的要素具备了吗？傅跃红认为金源Mall给中国消费者带来的是一种生活方式的启蒙，在Mall中，零售、娱乐以及包括餐饮、旅游在内的其他业务营业比例已达到各占1/3，逛街购物早应不再是主流和必须的选择。然而目前，中国的老百姓只是暂时还不太习惯这种休闲生活方式（以前没有摩尔，所以也根本没有机会去逛摩尔），没有理由地逛，这与传统八小时之外的目的性购物还是有很大差别的。傅跃红说，这个市场还需要时间来培育。 在金源Mall中，有“八条大街”，两旁遍布各类商铺1020家，高达52%的奢侈“空白”空间，店面的分散布局，让在这里买东西成了玩迷宫游戏。另外，记者发现，同属主力店的燕莎和贵友，虽然档次有所不同，但同属综合百货的两家商场，品牌多有撞车。李忠指出，美国商品的稳定品牌总数约120万种，而中国约40万种，品牌必然会有重复。 占据Mall东西两侧18.2万平方米的是燕莎和贵友，以及一些专卖店，其余半壁江山则被居然之家、汽贸中心、易初莲花、星美院线、美食中心，方特乐园等占据，虽然类型、品牌丰富，但它们各自为政，没有一个统一的主题，这样的Mall只是一个多家店铺的组合容器。独特的吸引力在哪儿？中国特色在哪儿？李忠认为，中国建Mall应该多借鉴东南亚的风格，迎合亚洲人的心理，更突出餐饮、娱乐的功能。
造Mall是一场金钱盛宴 置疑也好，好奇也罢，金源Mall还是如期开业了，并且吸引了这么多的关注。相形之下，2001年就开始轰轰烈烈要建的大地Mall、中关村商城、春天Mall、北京Mall东西南北四大Mall却无声无息了，处于搁置状态，其中中关村商城最近已经率先重新启动了。 四大Mall从兴盛到衰亡的过程映射了房地产政策的转变。事实上，商业地产兴起之初，全国各地掀起造Mall风潮，为防止新一轮房地产泡沫产生，政府开始对造Mall泡沫介入彻查。这种形势下，四大Mall难以拉到银行贷款，纷纷延缓。但李忠认为，搁置或流产原因不重要，好的项目，如果一家不行了，应该还会有别家跟上。 朱友军认为，造一个Mall需要四大条件:资金、土地、政府支持、城市经济。世纪金源集团董事长黄如论更是一语道破:要做商业地产，玩Mall，企业得有钱，资金实力决定成败。业内人士每每提到黄如论和金源，总免不了对这个“现金王”做一番感慨，称金源的现金是露出水面一截的石头，深不见底，据传世纪城以超过300万平方米的泱泱大盘，居然没有动用银行的钱。 金源集团因为做地产赚了钱，得以拿出38亿资金的大半来开发金源Mall。而据记者了解，在金源集团赚得盆满钵满的世纪城项目的一二期建设阶段，已将Mall归入了三期规划之中，其时，土地、政府，已不是问题。事实上，金源Mall从立项到最后建成，只用时一年半。 无论几个Mall的命运如何，商业地产都已成为地产商的新目标。在住宅地产开发相对饱和的情况下，这一领域的开发趋势和速度更是惹人注目。 “商业地产是比民宅更高级的地产形态”，黄如论计划在全国做六到七个大型购物中心。朱友军以金源Mall为例，道出商业地产的吸引力所在，“长远来看，投资回报率高，而风险又小。金源Mall每年的租金收益扣除成本是3个亿，这样下来，大约12年就能收回成本。惟一的风险是租户退租。” 但Mall的兴建是一场豪华的金钱盛宴，能否如预期一样，在全面开业之后保证稳定的生意和持续的利润？一直为全国大Mall做顾问的易铺网CEO陈建明认为，做Mall至少需要两年的前期准备、两年的建设和三年的开业运营投入期，也就是说开发商可能会一直亏损7年。参照国外经验，Mall实现盈亏平衡就得5年以上，而要收回全部投资就得十几年甚至几十年，风险由此暴涨。 商业地产的玩法 香港流行一句话，“做地产和金融的人只能再做地产和金融”，就是因为地产商和商家对钱的概念是不一样的:做地产，是以“亿”来算钱的;而做商业，是以“元”甚至“分”来计算的。大面积，大手笔，是地产商的标签，这一点，从金源Mall的超大规模也能看出。地产和商业之间的鸿沟不止这一个。其他显见的还有，地产的预期投资收回期要短于商业，另外，地产商一般“只售不租”，而商业“只租不售”，在住宅地产逐渐成熟的中国，商业地产的热度也已经开始酝酿。 从商业地产的运作模式来说，构成一个商业地产的完美链条要有四个环节:地产商、投资商、经营商、物业管理。现实中四方交接很不规范，潜藏着巨大的投资前期风险。在金源Mall的这一链条上，作为开发商金源集团还同时承担了投资商和物业管理的任务。剩下的一环是经营，涉及到商业，也是最为复杂的环节。 事实上，金源Mall的经营管理方是金源集团、铜锣湾集团和新燕莎集团三家，这样的经营组合从一开始就不被业内所看好，有专家认为，这样的合作下，如果出现多方意见不统一，必然导致整个项目的决策相对缓慢。 既有国有企业和民营企业、外资企业的合作，又有主力店、半主力店和专卖店之间的合作，当初的招商对象就决定了现在管理的难度。按照朱友军的说法，商铺分租给各商家，18.2万平方米的主力店归属由新燕莎集团与深圳铜锣湾集团合资组建的北京新燕莎铜锣湾公司管辖，其余像易初莲花、居然之家、中影星美院线、方特科技乐园这几家各领域的主力店也分别享有独立经营的权利，由金源统筹。但这样以来，带来了管理权利的同时，也在一定程度上意味着金源Mall管理权的分散。开业两周，某些店面的开业时间、宣传推广计划等的不协调，已经显露出金源将这些企业融合到一起的无力。如此一来，开发商还是沿袭做地产的思路，开发＋物业管理，商业委托给经验丰富的商家，商业与地产，二者是割裂的。如何跨越商业和地产的鸿沟，以商家的眼光去做商业，地产商金源和它的“世界第一”Mall，还要经历马拉松式考验。
