爱华网商业地产与零售巨头的联盟是最好的出路吗？
人为拉升了投资回报率直接导致后继经营缺乏有效支撑。
商业地产的开发需要一个以“地产商、零售商、投资者、消费者”为核心链条的综合体系。
曾几何时，商业地产与品牌零售业的联盟曾为身处困境的商业地产谋取了一条行之有效的出路。但就像所有事物发展都不能摆脱高潮与低谷并存的规律一样，商业地产与品牌零售业联盟的隐痛在2005年开始逐渐凸显。品牌零售巨头进入的背后，商业地产有那么高的投资回报吗？如何能够真正做到商业地产与零售业的双赢呢？在追问这些问题的时候，我们开始真正直面商业地产本身存在的种种问题。
问号一 零售巨头是救世主 成都双楠区域的商业在伊藤、家乐福进驻后的带动下快速成长，虽然强力印证了世界级零售巨头的不凡魅力。但遗憾的是双楠区域的商业由于开发较早，对世界级零售巨头的市场号召力没有足够认识，在进行商业地产开发时没有能够有意识地从产品规划、人流设计、人流经营上去考虑如何将零售巨头所聚集人流的商业经营价值最大化的挖掘出来，错失良机。该案例被媒体认为是“成都商业地产开发的一个世纪遗憾”。 潜心致力于商业地产研究的成都商业地产网负责人认为，在商业地产运作中，大型零售业利弊兼备，它虽能为当地带来低价的商品，带来便捷的服务，甚至通过引进当地产品，促进当地经济发展。但是它也会促使相同业态类型，而且竞争力差的那一批商业加速淘汰，完成对商业格局和商业业态的改变。这样，从整体上而言，对某一个特定的区域，零售巨头的进入导致了商业业态呈现了单一甚至垄断的趋势，对整体商业发展而言，对商业地产的后期招商而言都是不利的。据相关调查显示，沃尔玛开业时，其周边商场的商品价格普遍下调10%，销售额下降10%-15%，影响力可见一斑。 而在这其中，品牌零售业与开发商的矛盾也与日剧增：品牌零售业往往以大面积租住为“诱饵”，“低价入场”，从开发商那里获取相对低廉的租金。而开发商则想通过品牌零售业的品牌带动后期的招商。然而现实的情况却并不尽如人意。据悉，坐拥成都繁华地段的某商业项目在去年就利用麦当劳这张牌与上百家商家洽谈，最终都无果而终。最根本的原因在于：开发商的目的是怎样尽快将商铺买出去，而零售业追求的永远是低租金，其中的分歧不言而喻。 问号二 回报有10% 曾经被认为是赎救商业地产于水深火热之中的品牌零售业，为何在现实的运作过程中不能完成有效的历史使命？对此，业内人士看法不一。曾经为多个商业地产项目出谋划策的史先生说，回报与租金之间的差异是造成此种现象的直接原因。 一般情况下，商业物业要招商，所给出的租金都不会太高，但承诺的回报却高达8%甚至10%。人为地拉升了投资回报率带来的直接后果就是后继经营不能有效的支撑。 在运营上，很大一部分商业地产开发商将商铺分割销售，将产权分给一个个小业主，或者为了促进销售，干脆承诺包租，销售的火爆、动辄数万元的单价的确激动人心，然而销售以后的招商、经营等就不得而知了。
“很难想象，一个国际大品牌会跟一个只有百十来平方米的业主洽谈合作协议”。 与史先生的说法不谋而合的是，城西某商业地产项目在去年的一则广告中就公开宣称“好又多进驻，租金140元/平方米 ”，以此来吸引投资者的眼球。而事实上，据有关部门的调查显示，好又多在成都的所有连锁店，其租金都没有超过22元/平方米。城南某开发商则认为，部分开发商在宣传方面缺乏诚信也为商业地产与品牌零售业的合作带来了负面影响。他举例说，声名赫赫的易初莲花是泰国正大旗下的一支连锁机构，其零售做的十分优秀，但并不是一些炒作中的“世界三大零售商”。此言一出，引来业界哗然，真正位居世界零售业前五位的家乐福就立即站出来辟谣。 此外，中国的消费者在品牌店内只能买到商品，对于该品牌提供的服务和其具有的文化内涵，往往无从感受，这也从一定程度上限制了零售业与商业地产的和谐性。 问号三 商业地产与零售业双赢之路 无疑，在商业地产略显疲软的今天，商业项目与零售业之间的矛盾已成为制约商业地产发展的瓶颈。如曾在成都创下商业地产项目售价新高的某商业项目在积极引进多个品牌零售商后，其对外公布的租金约为115元/平方米，并号称“建成后年营业额约在7-8个亿”。但投资者对此似乎并不能完全接受，投资者的理由是，在成都，目前年营业额达到7-8个亿的只有王府井百货。这种现实的尴尬成为商家和投资者共同面临的难题。 “解决这个问题还得依靠市场”，众信和诚营销总监谢晓明如是说。他告诉记者，一般的物业在出租后，项目本身与地段同时升值，这样投资者完全可以通过收益来支付租金。但往往是部分投资者的心态并不平和，盲目地追求暴利，使得真实的租金与实际的收益出现反差。谢晓明提醒投资者要着眼于长期稳定的回报，而不是短期的暴利。“部分开发商宣称财富20年，真正能够实现3、5年就已经很不错了”。 业内人士史先生说，中国目前的奢侈品消费人群已经达到总人口的13%，并且还在迅速的增长中。巨大的消费能力和潜力都令人垂涎，此举将会加大商业物业的需求，但对尤其是独立商业在与国际接轨方面提出更高的要求。 因此政府倡导、媒体引导、全社会督导、投资者回归理性、开发商诚信经营这五方面应该共同协力，“有疏有导，才能水到渠成”。至祥置业副总经理黄雷则从中介顾问的高度提出一套解决方案：商业地产的开发需要一个以“地产商、零售商、投资者、消费者”为核心链条的综合体，他倡导应成立“中国国际商业地产运营联盟”，在各方之间搭建一座交流、沟通、互动的桥梁，致力于解决商业地产的后续经营问题，协调各参与方的利益，使地产商、零售商、投资者、消费者达成共赢的局面，让商业地产得到健康、有序、协调的发展。
