爱华网●多家大型商业中心经营情况不理想，中小型购物中心年租金增长率普遍较高，个别项目达20％ ●业界认为，上海联洋、深圳万科城正在进行“瘦身运动”，北京社区型购物中心已具备发展条件 2005年4月初，在业界纷纷预言今明两年将成为中国商业地产“倒闭年”的背景下，中国购物中心产业资讯中心发布了对2004年全国零售额前100家零售商进行的统计分析，分析表明，零售商在朝着资本化方向发展，不同业态组合的多元化、集团化战略优势日益明显，这些变化为购物中心开发商提供了更为广阔的市场，中小型购物中心的发展前景尤其明朗。业界认为，该分析结论为商业地产开发指出了一条值得参考的道路，一些商业地产开发商开始加入到更加切合实际的“瘦身运动”。 中小社区购物中心活力初现 2004年下半年，中国购物中心产业资讯中心同时对全国64家“出租型购物中心”的运营情况进行了分析，发现其结果与“产权式商铺”形成了鲜明的对比：这64家购物中心普遍具有较高的运营水准，年租金增长率基本可以保证在5％左右的水平，有的购物中心甚至可以达到20％，体现出了很强的市场竞争能力，越来越多的购物中心也因此开始走上“持续经营”的发展道路。 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，由于统计上的局限，业界对购物中心的分析往往局限在大盘项目上，致使中国购物中心统计数据中的平均体量远远高于发达国家，事实上，统计结果与现实状况存在着一定的差距。 从目前情况来看，中小型社区型购物中心数量存在明显的不足，难以满足居民的日常生活需要。此外，现有的社区型购物中心过于偏重底商形式，其业种、业态组合方面的局限比较明显，存在着社区商业业态形式较为单一、多元化表现尚不充分的情况，这种局限其实恰恰意味着社区型购物中心存在着巨大的发展空间。 郭增利表示，随着社区的发展，新一轮购物中心开发热点将向社区形式转移，这种转移将使全国购物中心的平均面积迅速下降，由于经营和招商难度降低，购物中心总体的运营情况也将更加好转。 “大而全”商业经营困难 北京通商商业地产服务机构吴焕贤表示，根据他多年来对万达广场、金源购物中心等大型综合性购物中心的观察，没有发现经营得非常成功的案例，万达广场甚至还传出小业主经营困难或大型主力店退出的消息；金源购物中心在规划之初，业界就指出，根据当地的交通、环境和消费力，不适宜建规模过大的购物中心，开业后至今的实践表明，部分面积经营并不理想。 中国商业地产研究院院长杨奕勇透露，广州正佳广场宣称是21世纪中国商业示范工程，亚洲最大的城市shoppingmall，但在开业当天，商铺的开张率竟然不足10％，商场开业不旺给经营造成的负面影响难以弥补。 郭增利表示，商业地产项目脱离市场实际需要、盲目追求大体量，势必“人为”推高投资额度，并延长资金的回报周期；同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，商业规划和商业管理也更复杂，所以其操作要求也会大大高于小体量商业项目。事实上，确定商业地产体量的依据是很严格和专业的，开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题，不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。 以招商环节为例，大体量项目“硬性”增加了与商业品牌资源的对接难度，一旦品牌资源难以满足招商需要，势必造成空置率的上升，进而影响到总体的招商效果，难以达成旺场的商业目标，使租金徘徊不前甚至倒退。与此相反，体量适合的项目其招商难度和招商压力则会相对减轻，商业组合和功能组合也更容易达成有效性原则，更能保证入驻商家的销售业绩。 吴焕贤表示，在过去的几年中，北京出现了一批超大型商业项目，但至今仍没有成功案例，负面的事件反而不断出现，“可见，继续往这条道路走下去并不明智，一些已经开业的大型项目可以采用缩减商业面积，改建其他类型物业来提高收益，并逐渐培养商业人气”。 商业地产瘦身运动面临市场机遇 郭增利表示，社区型购物中心不仅发展历史悠久，同时也是国外社区商业的主要表现形式。从销售额方面看，2000年美国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于邻里型购物中心和区域型购物中心，约占美国商业总零售额的40.68％.对比中国目前情况，中小型社区型购物中心的潜力也正日益受到开发商的关注，包括上海联洋、深圳万科城等社区型购物中心正在陆续加入这场商业开发与经营的瘦身运动。 郭增利指出，现阶段北京的社区型购物中心发展已经具备了可行性条件。从经济性因素看，城市经济的快速发展，催生了大量的高品质社区；从资源性因素讲，土地及空间利用效率的极大化必然要求开发商在特定空间内提供各项消费服务；而从便利性、市场性因素考虑，居民一些生活需求希望在社区就得以实现，也为社区型购物中心的发展提供了有利的市场条件。 对于商业地产开发商，特别是具有住宅开发经验的开发商而言，结合社区型购物中心资金使用规模和开发、管理难度适中等方面的特点，统一规划和新建社区商业项目有利于形成排它性的竞争优势，提升社区价值。 预测 商业地产将进入调整阶段 三大政策利好社区购物中心开发 中国购物中心产业资讯中心指出，今年有三个方面的政策变化需要引起关注。一是零售业全面开放和特许经营条例颁布；二是商业网点规划条例即将执行；三是房地产信托管理逐渐浮出水面。这三个重要的政策变化将使社区购物中心开发取得新的进展。 零售业全面开放和特许经营条例颁布将为购物中心开发提供更为丰富的商业资源，购物中心的平台价值将日益增强。商业网点规划条例为商业地产和购物中心项目的合理布局和规划提供了规范的环境，商业地产的无序开发将在一定程度上受到抑制，准入门槛将随之适度提高。 随着中国城市化进程的不断加快，将有相当数量的购物中心项目主要面向社区拓宽各项服务功能，而这些项目具备很强的成长性。房地产信托管理改革力度进一步加大，将帮助越来越多的金融和投资机构进入到购物中心和商业地产领域，从而为商业地产和购物中心项目的资金筹集开辟更广泛的合作通路。
中国购物中心产业资讯中心预计，在这样的背景下，更多城市的商业地产和购物中心项目会进入到内部调整阶段，绝对增量将受到一定程度上的抑制，更多的社会资源将得到更加充分合理的利用。 “金融 地产”成突围新方向 与金融机构越来越密切的合作最终将影响商业地产的整个开发模式 国外金融机构认为我国商业项目不专业 从经营的角度来看，部分商业地产项目在去年通过与金融机构的紧密合作，获得了新的发展空间，成为国内商业地产突围的另一个新思路，过去商业地产被普遍理解为商业与地产融合的经营思路引起了业界的反思。 去年，中国商业地产项目首次参加了在法国戛纳举行的地产节，据参与该展会的北京商业地产界人士介绍，会上，国外的金融机构对中国参展项目表现出了较大的兴趣，但在了解项目的投资价值时，却发现中国开发商提供的项目介绍与评估与国外项目存在巨大差别。 中国项目招商书主要介绍的是政府背景、企业实力和关于高额投资回报的承诺，国外的项目却是用数据说话的详细投资价值评估分析，中外商业地产开发企业的差距主要在专业性上，而专业性又更多地表现在金融投资价值分析上。 东方凯悦投资管理有限公司首席运营官徐祺昌表示，去年一些国际金融机构纷纷与国内的项目展开了合作，凯德置地等公司准备将内地的项目收购后出售给国外基金，这是一个新的动向，与金融机构的合作越来越密切将最终影响商业地产的开发模式，乃至整个开发流程，如利用土地资源，按照国外金融机构的投资要求来定制商业等等。 引入金融考核可获更多资金支持 中国购物中心产业资讯中心统计了内地64家“出租型”购物中心，其运营和回报情况普遍良好，这些购物中心一部分具有外资或者港资背景，其中不乏联合投资或者开发商与金融机构合作的项目。金融机构的合作意愿源自于对这些项目安全稳定的认同，也可以归结到金融机构对其长期商业管理的充分信赖。 吴焕贤表示，目前广泛存在的承诺高投资回报，时髦概念包装、求大求全等现象，从根本上说都经不起严格的金融投资标准的审核，如果去掉商业地产种种复杂的外部包装，在各个环节引入科学的投资风险、金融风险考核体系，一方面可以使开发商正确认识开发风险，另一方面可以让投资人更加理性，同时也使得国内的商业地产与国际接轨，获得更多的金融支持，缓解目前因资金链紧张而导致的种种不规范经营。 市场观察 中型社区购物中心更具潜力 中国购物中心产业资讯中心近期结合国际标准、中国零售业态分类标准和著名企业的发展实际，对社区购物中心进行了进一步的划分，并认为2万-3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。
