爱华网对话人物：戚金兴 滨江集团董事长
丁晓红 住在杭州网总策划
对话时间：2009年5月16日16点
对话提要：在3个月前，杭州楼市还十分冷清，但今天，形势已经大变：杭州楼市4月份新盘的成交量突破6000套，这个数字为历史第2高，您认为这种转变的根本原因是什么？这种购房热潮会维持多久？是短线反弹还是长线回暖？
在年初，由于对销售的预期并不好，不少开发商纷纷推开工；而目前随着销售攀升，已经有不少开发商开始赶进度，加快推盘。您认为这会成为一种普遍现象吗？您自己的项目会不会加快开发进度？
随着销售的走热，您怎么看待“提价”这一现象？日前我们在采访绿城老总宋卫平时，宋卫平表示，在当前的情况下开发商不宜提价，不要好了伤疤忘了痛。结合当前的火热形势，您对下半年及后市怎么看？万家星城大约啥时开盘？ 土地市场是房地产业的一个风向标，贵公司今年还会在杭州拿地吗？是公开竞买还是股权合作拿地？看好哪个区域？多少价格？
不要以为3、4、5月份形势好，就一定会好下去，至少现在没有支持“好”的基础
丁晓红：从去年9月至今年2月前，杭州楼市还十分冷清，现在这个市场一下子由冷转热了，4月份杭州新房的成交量突破6000套，排历史第二位，你觉得这个转变的根本原因是什么？
戚金兴：万科也是有相对的判断失误，去年下半年都没怎么拿地；我们倒是在去年下半年拿来一大块土地，不拿的话就大吃亏了。我们今年的计划本来就是稳健为主，但有些开发商土地少，可能就有点心急了。
中国的房地产跟其他国家相比是不同的，股市和楼市的牛熊市基本上是连在一起的。实际上，今年真正先好起来的是股市，从今年1月份到现在，股市普遍涨幅都在40到50%以上。楼市好起来的原因：一是受到股市好转的带动；二是股市的资金也回流到楼市中，经过了之前的股市大跌，许多人感觉还是买房安全，所以在股市中赚钱了，就马上套现买房了。
另一方面，国家4万亿元投资，对楼市回暖也有很大触动。这些投资虽然没有直接投向房产，但是我感到，有的地方政府或国有企业拿了资金后对其他资金需求就少了，银行部分资金过剩，多多少少会投向到楼市中，带动房地产开发及投资。
丁晓红：现在银行信贷对房地产有没有放宽？
戚金兴：原来很多的房产企业资金都很紧张，现在都贷到款了，这说明什么呢？我认为，通过4万亿的投资，信贷规模也有变相放宽，有几个房产公司原来根本没有办法拿到资金，现在也都拿到了。
中央政策虽然没有大变化，但是无论是中央高层，还是地方政府、新闻部门，都全力以赴支持房产。今年1月份开始到过年后，“广东涨价了，销售开始上去了”，还是为市场树立了信心的。毕竟房产不上去的话，整个经济发展还是比较危险的。因为现在出口行业数据连续下降；同时，受到几千年节俭文化影响，大部分人的消费观念并没有大转变，一般生活消费也没办法真正拉动经济。说实在，中国最大的消费还是房地产消费，过去几年消费房产既解决居住问题，又从居住到舒适、保值到增值、传宗接代等方面得到提高，所以不管是穷人还是富人都希望投资房产。
可以说，支持房产行业，阶段性可以弥补中国现阶段出口、消费难以拉动经济的问题，房产阶段性可以支持中国经济8%，因为房产拉动后适度的“热”，也可以缓解部分就业及下游产业问题。
丁晓红：也是支持中国经济8%的GDP上升。
戚金兴：我曾说过，我说中国不要说什么投资房地产，最好的说法是推进城市化。推进城市化就是，大量投入基础设施，也是变相支持房产。
去年年底，我预计今年8、9月份回暖，而实际比我预计的要早3-6个月。但是房地产要警觉到，其他行业发展并没有好转，出口数据还在连续下降，工业行业还在消化存货，再加上世界经济没有回暖，所以我认为，唯一的中国房地产走好的现象也不会长久维持，没有可持续的后劲。
我现在反过来想，我原来认为去年下半年9月到今年2月份，这半年的“寒流”不能长久的，但今年3、4月份这种热度也不会长久。但是现在3、4月份热度马上这么高，我认为这种“热”长期维持的基础不扎实。同时，是由于在近一年的全国市场，和近半年的杭州市场中，阶段性的消费抑制得到释放了，再加上投资客涌入，才带动起的现在的市场热度。
所以，不要以为3、4、5月份形势好，就一定会好下去，至少现在没有支持“好”的基础。
丁晓红：我觉得现在大家都看不明白，尤其是一些开发商推迟开工，接着又加紧加工，市场的波动性很大，您怎么看？
戚金兴：我们没有变化，还是按照原来计划推进，投资性项目会放慢进度，刚性需求的则会提前，如万家星城。我原来是年底就要开工的项目，我上次跟你说我提前到7月份开工，11月底12月初开盘，还是按照这个时间。
丁晓红：投资性的项目指的是湘湖项目？
戚金兴：包括千岛湖的项目，我们也在紧锣密鼓地进行。
对于今年的形势，我有两个“没有想到”
丁晓红：宋卫平也表示，3、4、5月份由于需求旺盛，销得快，隐性涨价还是有的。当然隐性涨价不完全是涨价，可能原来打8.5折，现在变成了打9折。随着销售的走热，您怎么看待“提价”这一现象？
戚金兴：涨价？我倒是在没有一个楼盘看到过，无非原来的优惠幅度大，现在幅度小，或者好的楼盘没有优惠了。
我有两个“没有想到”，一个是土地市场可能适当回暖，我们今年方案一点没有调整过，但市场实际状况比我们预期的要好，包括土地原来要降价现在不用降价了；二是销售提前半年完成，原来我们全年的销售目标是30亿元，但今年到现在为止已经销了26亿。我估计余盘包括阳光海岸的余盘、金色蓝庭、万家花城的商铺、千岛湖项目，我估计上半年起码还能销3到4亿，到上半年就能完成全年目标。
丁晓红：你觉得房产和土地市场是回暖还是反弹，回暖是长阳线还是短期的？
戚金兴：到现在为止，这个“暖”充其量是阶段性的，区域性的。从时间来说，回暖是有阶段性的；从区域来说，某几个区块回暖了，比如原来促销比较厉害的下沙、九堡，滨江卖得还不错，我感觉经济发达的城市回暖得比较明显。
上个月经委通知，三月份10%的楼盘占了50%的销售量。这说明局部区域和局部楼盘在热销，但不是全部的复苏，还有90%占了40%销量，市场分化很严重。4月份，好像所有楼盘都在动，但有的楼盘也不动，可能是20%的楼盘占了50、60%销量，但这还是局部的。所以今年，我自己判断自己就两个方面，一个是到7月份要到下半年市场会回暖，第二个就是销售有分化，像我们阳光海岸本身市场不好的时候销售也是不错的。
丁晓红：你认为高端房产不受市场的影响？
戚金兴：没有，高端物业一定会受影响。高端住宅不要一定认为是高附加值、高品质、高性价比，而是消费者认为是“值”，比如阳光海岸在市场不好的时候也卖了80%，到现在200套房子卖了199套，只剩下一套。
我感觉，不是市中心不受到市场影响，主要是不要认为市场好了，价格就要高了，最后市场还是不接受；第二不要认为市场不好，就卖不掉房子，市场接受还是高性价比、卖得了的房子。今年春节以后我说过，中国没有卖不掉的房子，只有性价比不高的房子。现在市中心也好、郊区也好，都是应该重视性价比的作用，心理价位到了也能卖掉。所以说，我没感觉到涨价，只是优惠幅度小了，大方向没有变化。
丁晓红：阳光海岸均价大概是多少？
戚金兴：34400元/平米。
丁晓红：你现在看绿城要开的蓝色钱江是29000元/平米。
戚金兴：这一次蓝色钱江定价29000元/平米基本没有什么变化。
丁晓红：但是如果一年过去了没有涨价的话，这个物业根本没有涨。
戚金兴：差不多，所以说中心区域没有什么变化，而郊区有一点降幅。中国经济能够阶段性的复苏，我感觉总体还是好的。
我还会拿地 看好两类区域
丁晓红：土地市场因为是房地产业说到底是风向标，决定了今后几年的供应和价格，下半年或者说5、6月份以后你们还会不会在杭州拿地？
戚金兴：去年年底最冷的时候，我原话是“按计划实施拿地”，我现在还是这样的，如果合适的，比方说在我项目边上的，还是会拿的。不拿地是不可能的，早几年的房产市场是在“春天”里，但今年我认为不管市场能否延续现在的热度，我也会保持销量和增量，做到“不超量”。比如今年销量40亿元，我会拿15-20亿元的土地，总体平衡。后面6、7月份到底怎么样，谁也说不清楚，即使变化大，我还是会保持“适时拿地”的。
丁晓红：现在读地计划已经出来了，你主要看好哪几块？
戚金兴：一是市区，二是我项目边上的，比如说阳光海岸、万家花城、万家星城、新城时代边上的，几个大的新区域都会关注。
丁晓红：万家星城什么时候卖？
戚金兴：快的话11月底、12月初。7月底之前一定要开工，我们是开工四个多月不到五个月就开盘了。
丁晓红：万家星城其实是加快进度了。
戚金兴：原来政府交地是9月份，9月份交地的话最快要到今年年底了，我第一次的钱全部付掉了，这个月底前就可以交地，交地提前的话就可以提前开工了。
丁晓红：项目已经定了，还是加快滚动比较好。
戚金兴：我本来就是加快滚动的，我本来变化不大。变化大的无非是销售，上半年完成已经完成一年的目标，我提前还款，可以到下半年再贷款，这里有一点变化。拿土地还是没有什么变化，按规划拿地。
丁晓红：计划拿多少地？
戚金兴：原来董事会授权是50亿，我个人想法20亿左右。
丁晓红：减少了？
戚金兴：20亿左右，如果是土地一半，建筑和利息一半的话基本上有40亿了。销售40亿土地是净值，比方说5000元/平米的话，建筑连财务成本都算进去，正常的利润1000元/平米左右就要卖10000元/平米，刚好是40亿。
今年我就是保量，为什么呢？ 1、2月份的行情不可能延续到年底， 3、4月份的状况也不可能延续到年底。我原来说拿地不在于“早”，关键在于“巧”，每一年情况都是这样，上半年好下半年好，年中好年底不好，今年我认为下半年还是会有变化。
消费者买房和我们买土地是一样的，不是要买得早，而是要买得巧，不要急于下手
丁晓红：您觉得，最根本的，是什么在影响房地产发生变化？
戚金兴：大的变化就是，支撑中国房产可持续发展的需求不足，国际经济状况不是很好，出口连续下降。除了房地产外，其他的行业不是很景气，哪有来的钱连续的买房子呢？
丁晓红：也有人解释为，这是通胀导致的资胀，就是通货膨胀引起大家的流动性资产都投向资产保值的区域。
戚金兴：实际上，中国的通货膨胀88年、93年时都有，但那时候通胀是很安全，因为那时候我们价格比较低，需要通过适度的通胀来和世界价格拉近距离。但现在的价格已经到高点了，中国已经加入世贸组织，和世界价格都是成体系了，你再涨，再通货膨胀是危险了。所以我们国家既要保持GDP8%的增长，又要防经济过热。
丁晓红：现在房地产市场出现过热的情况，或者反弹比较强劲，大家都很困惑。
戚金兴：我认为股市转好和4万亿投资的影响，是一个带动效应，提升市场信心。还有刚才说的防通胀的抑制，近半年多需求爆发，我认为是几方面的因素共同作用的结果。所以，我们要保持清醒。我感觉今年还是稳健为主，哪怕市场好，也不能把阶段性好的状况挥霍掉。
阳光海岸这么好我都不提价，不要盲目乐观，要奋斗，这个我绝对是呼应的。房产好是一个长久的现象，但是现在已经到了一个高点，或者中高点，不能再高了。政府、房产企业都要冷静，这时候土地也不要涨价，房子也不要涨价。
丁晓红：你觉得目前消费者应该怎么样？
戚金兴：有很多人问我，比如很冷的区域要不要买，我认为不要急，真的需要买，还是可以考虑的，适当的投资性还是要尊重。
丁晓红：也有人说，房价跟香港股价一样随行就市，2、3月份突然就上来了，也有一些悄悄调整价格，您怎么看？
戚金兴：我觉得，现在还不到时候。随行就市要有大势支撑，去年降价是大势，07年年底08年初涨价是大势，不降价是不正常的。所以，我们过去就是按照大势做的，也不是现在开始做，07年年底大家涨价的时候哪一个房产不涨，去年年底降价的时候哪一个房产不降。房产市场要按照市场规律来调整。
丁晓红：关键是现在房价变动的周期越来越短了。
戚金兴：也没有周期，到底现在周期是U字形，还是W形都不确定，也有可能6月份W又下去了，也有可能是倒U形，现在U上来，过一段时间U又下去了。可能5月份平了，也有可能5月份向上，现在说6月份到底是上还是平还是降，都不准确。
丁晓红：就是目前处于一个波折性很强的阶段。
戚金兴：现在的波折性很强，也判断不准。1、2月份的状况，好比一下子从中间冰冻到南极，现在又到赤道了，4月份的销售量是最高的，所以现在的变化是有波折性的。W形也可能是长期，不可能U形一下子上涨了。所以地产商、地方政府不要到时候乐观的涨价，首先要把自己手中的存量消耗掉。房产企业的存量分为房产存量、土地存量，尽可能到安全的警戒线以下。
丁晓红：你们拿地是自己竞拍还是股权合作呢？
戚金兴：自己拿为主，少量合作，我们手上的楼盘1/3合作，2/3是自己的。我认为，消费者要慎重，不要认为市场热起来了，就急于下手。房地产总体上是波折性的，消费者买房和我们买土地是一样的，不是要买得早，而是要买得巧。除了刚性支出是一定要买的外，我建议其他的还是要放一放。
