牛凤瑞:房地产至少还有几十年春天



牛老的观点引起过很多人不快。从2004年起,其主编的社科院《房地产蓝皮书》,曾遭到“2004年以来,每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的”质疑和挑战。但牛老依然态度鲜明,充满自信。

临近年关,二手房营业税优惠取消,土地出让金首付提高到50%,国务院常务会议明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。房产市场走向再次牵动中国经济和每个普通人的脆弱神经。《浙商》记者专访了中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、研究员牛凤瑞,请他解读纷纷扰扰的房市走向。访谈中,年过六旬的牛老语速惊人,又时常以反问来作答:“市场需求旺盛的产品,何来过剩?”牛老的观点引起过很多人不快。从2004年起,牛凤瑞主编象征权威的社科院《房地产蓝皮书》,却曾遭到“2004年以来,每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的”质疑和挑战。但牛老依然态度鲜明,充满自信,每次作答后都报以哈哈两声大笑。

市场供不应求短期内不可改变

《浙商》:您怎么看最近出台的打压高房价的一系列政策?

牛凤瑞:影响肯定是有的,但会有多大影响?我认为不能高估。二手房营业税优惠取消,交易成本提高,直接的作用是遏制了炒房的势头,但客观上也增加了房地产资源流转过程中的成本。在市场已经供不应求的情况下,这部分成本最终还是会体现到房价上。土地出让金首付提高,对火爆的土地竞标场面将有所抑制。但是拿地成本提高了,结果是什么?必然最后还要导致房价上升。

这些措施都是应急措施,初衷是好的,短期内可能产生抑制房价过快上扬的效果,但是长期来看,中国房地产市场供不应求是主要趋势,而且短时间内不可改变,不然就不是发展中国家了。

《浙商》:那您怎么看待最近还出台了大力发展保障性住房的政策?

牛凤瑞:不论保障性住房还是普通商品房,我的观点一直是,解决供不应求的釜底抽薪的办法就是增加住房有效供给。所以增加保障性住房这个政策还是非常正确的。但我个人认为,光这还不够,我国现在处在收入多样化,住房需求也多样化的发展阶段。投资性住房、高档住房的需求,也是房地产市场的需求组成部分,满足这种需求也是房地产政策应有之意。这对房地产市场又好又快发展,扩大内需,都是弊大于利的。

《浙商》:这是政府5年内第三次挤压所谓房地产泡沫,用词也从“抑制”变成了“遏制”,但前两次都是先抑后扬,引起了房价的进一步上扬,您怎么看这种情况?又如何判断这次政策对房价的影响?

牛凤瑞: 2008年我们的房地产政策是关紧两个闸门,土地闸门和资金闸门。因为政府认为中国经济增长过热,固定资产投资增长过速,产能过剩,所以要关紧闸门。但同时又要控制房价过快上涨,产能过剩怎么房价又会上涨呢?中央的政策为什么总是控制不住房价,因为我们宏观调控的政策与房地产客观发展情况产生矛盾,所以总是事半功倍。

我一直说,我们国家的房地产,是发展中国家城市化加速过程中的房地产市场,总体供不应求,而且短时间里不可改变。这是我们的基本国情和发展阶段决定的。在这种阶段,我们的宏观调控基本思路总是怕过热、怕过快,对房地产总是限制,恐怕就有悖于我们的发展阶段和基本国情,不利于房地产市场的发展。而只有顺应这种客观需求,政策才能起到四两拨千斤的作用。就要从根本上改善供不应求,增加有效供给。靠两条途径:信贷政策上适度放宽,和土地批租节奏的合理把握。

调整充其量是倒春寒

《浙商》:2009年金融危机中政府出台了优惠政策托市,您怎么看那次政策的调整?

牛凤瑞:房地产政策不能因为金融危机来了或过去而轻易调整。政策应该有持续性,房地产是扩大内需、保增长、调整经济结构、改善民生的最佳结合点,或者说最重要平台。市场需求旺盛的产品,何来过剩?满足这种需求恰恰是结构调整的应有之意。

《浙商》:王石在上次市场调整的时候预言了拐点,结果不幸言中,最近他又抛出泡沫说,您怎么看?

牛凤瑞:拐点来了吗?和房地产持续多年的火热相比,几个月短期的交易市场相互观望你能说是拐点吗?是严冬吗? 我看充其量是倒春寒吧。

房地产泡沫也喊了多年了,不是今天第一次。有人说只要有泡沫就有爆的那一天。我说那是正确的废话。如果10年以后再破呢?那现在是不是泡沫?至少还没长大到破的阶段吧。

《浙商》:现在的房价与居民收入比、租售比都显示房地产存在泡沫。

牛凤瑞:有很多理论。除了你说的,还有房价增长与收入增长比,房价增长与GDP增长比。我认为都是似是而非的说法。

先说房价收入比。据说国外的数据是4:6。我问你,我们国家买房支付能力和家庭收入是一回事吗?咱们现在支撑房价的是购买者支付能力。年轻夫妇买房,三代人积蓄……

《浙商》:这不可怕吗?

牛凤瑞:不是可怕,是国情,是发展阶段。中老年人买房是改善性需求,一般都有原住房的抵押、租售来支持。再说,我国统计的家庭收入和实际收入也不能划等号。

再说租售比。有人说租售比200合适,现在有的城市超过400、500。但是你想一想,租售比高了,买房就不合算了,这会通过市场调节限制投资性买房。

再说收入增长速度和GDP,都是用的同期或同比数字,GDP的增长相对是稳定的,每年差2-3个百分点,房价可不是,每年增长情况不一。如果你用北京市5年或10年相对长时间段的数据做下对比呢,可能得到的结果就不一样了。

现在还有人说,85%的人都买不起房子,房价还不高吗?我要问,如果85%的人买得起房,中国有那么多房子可供给吗?如果85%的人买得起房,中国又该到了什么发展阶段?如果85%买得起,还有下一轮有效供给吗?开发商还跟你玩吗?房价高涨说明市场太供不应求,也因为有一个高房价,才有各类要素大规模的进入,才有下一轮的有效供给。所以这些问题都不是一句话一个断面能说明白的,要全局、全过程地来看。

明年房价上涨会有一个缓冲期

《浙商》:您能不能给我们预估一下明年房价的走势?

牛凤瑞:我一直说房价不可能持续一条直线地往上涨,起起落落才是市场配置资源的方式,但肯定是涨多落少。因为人们生活水平在提高,对住房的需求在增加,这是刚性的。同时住房质量也在提高,投入到住房中的要素价值在提高。这种趋势下,期望房价下降,你觉得是可预期的吗?

就明年来讲,今年下半年的快速增长,购买力得到释放,明年房价上涨会有一个缓冲期。

《浙商》:在新一轮高压政策下,您对房地产企业,特别是中小房企业有什么忠告?

牛凤瑞:行业有众多企业竞争,不论是否过剩,都有成功不成功之分。企业还是要做好本分,保证产品质量,盖出市场需要市场认可的房子,同时符合政府调控方向,比如拿地,要符合地方用地规划,减少社会成本,增加产品竞争力。

企业要有信心,短期内的市场波动调整都是正常的,长期来看,我相信房地产业至少还有几十年的春天。

牛凤瑞简介:中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、研究员,中国城市经济学会副会长,享受国务院政府特殊津贴。主编《中国房地产发展报告》。

  

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