商业地产:不是“避风港”



经济危机来临时,真的是现金为王吗?对于刚刚从一波反弹中逃出来的地产商来说,今后到底还要不要做房地产?是继续做住宅开发,还是转向商业地产?

大手笔的风向标意义

今年3月初,李嘉诚旗下企业长江实业启动内地最大的项目——上海真如城市副中心,总投资将超过100个亿。

根据上海市规划土地局的公开资料显示,该项目总建筑面积近100万平方米,楼面价将近每平方米3056元,其中近八成被规划为大型商业物业项目。按照每平方米售价2万元的保守估计,该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。

而就在此前数月,李嘉诚以1.5亿元高起价,拍卖上海豪宅“玉翠豪庭”的40余家商铺,并将浦东“御翠园”200多幢出租10余年的商业别墅“转租为售”。一边是积极出手,一边却是更大手笔的投入,被视为地产投资风向标的李嘉诚,到底唱的哪出戏?这引来了市场人士的强烈关注。

几乎与李嘉诚启动上海真如项目同一时间, SOHO中国有限公司董事长潘石屹在3月4日与中国银行北京分行签订《全面战略合作协议》,中国银行北京分行将在未来五年期间,配合SOHO公司实现战略发展计划,并参与公司投资中国房地产市场的融资安排。潘石屹在签约仪式上公开表示:“SOHO从中国银行北京分行获得的100亿元的授信和融资,在未来将与公司100亿元的存款一起,全部用于新项目的收购和兼并。”

据潘石屹透露,SOHO中国目前已有意向收购北京和上海的部分商业地产开发项目。这些项目主要分布于城市中心区的繁华地段,并具有良好的商业“聚合效应”。而此次贷款授信,相当于“并购贷款”,在项目收购中,信贷资金配比将为1:1。

某知情人士告诉《浙商》记者,SOHO目前正在洽谈的项目,价格与2007年比几乎下跌了一半。

 商业地产:不是“避风港”

商业地产或成“避风港”?

两位地产界领军人物的举动,无疑对内地开发商有着风向标的意义。

一时间,越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。在目前住宅前景不明的情况下,商业地产真的是开发商的“避风港”吗?

“事实上,从去年第四季度开始,商业地产的形势就开始下滑了,首先是写字楼,表现为租金下降,空置率大幅上升。随之,商铺的售价也开始下降。”浙江建工房地产开发集团有限公司副总经理高贤林向《浙商》记者表示。

建工房产是杭州知名的商业地产开发商,其代表作世贸丽晶城欧美中心(EAC)经过长达6年的开发之后,去年底得以交付,成为目前杭州市中心最大的国际化综合体。发展商建工房产自持物业高达85%的写字楼租赁率,以及诸多世界500强知名企业的入驻,使得该项目颇为引人羡慕。“李嘉诚的举动不能盲目跟随。他在上海的策略是放弃不能创造更多效益的商铺和高档物业,而将资金集合投资在能创造更高回报的商业地产项目,前期必定做过详细的市场调查和分析。”高贤林分析认为。

再来看看业内人士对杭州未来几年商业地产面市量的分析:钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场等项目将达70万平方米;九堡的金茂居家摩尔将达50万平方米;闲林引进的各种业态的国际知名商家将形成约17万平方米的一站式购物中心;城北的创新创业新天地将包含一个10万平方米的Shoppingmall以及百货大楼、精品酒店、娱乐中心、步行街等,总计达30-35万平方米。

事实上,商业地产的供求严重失衡去年已出现苗头。根据上海易居房地产研究院发布的《2008年中国商业地产蓝皮书》显示:未来三年,上海、北京、深圳三地的商办土地供应量分别为1415万平方米、3083万平方米和446万平方米,总供应量接近5000万平方米;而2008年,三地商办类房地产项目的总销售量分别为287.3万平方米、298.4万平方米和46.61万平方米。

“对于像大连万达这样在前几年就进入商业地产的开发商来说,现在的日子肯定是要好过一点,因为他的租金可以为企业带来稳定的现金流。但对于现在才进入商业地产,想把商业地产当作‘避风港’的开发商来说,必然是一个极为危险的选择。”杭州某地产博客名人分析认为。

短线跟风尚需谨慎

“浙江的开发商在商业地产上的路途相对比较困难。”昆仑置业董事长叶健表示,商业地产的开发需要有足够庞大的资金链和足够丰富的经验,而浙江少有房产企业能担当。

对于这点,浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示认同:“国外的开发商,例如美国,商业地产项目都用基金开发,资金稳定而持久,而我们国内靠的是贷款,资金模式和融资机构之间相矛盾,无法保证资金的长期性。”

但虞晓芬也指出,浙江市场环境好,宁波、杭州、温州都极具发展潜力,商业地产的机会也肯定有。拿杭州而言,原先的商业项目比较单一,但现在商业综合体的需求越来越大,虽然存在商业地产总体供过于求的现象,但有效的商业地产还是缺乏的,关键是怎样做面向浙江市场的商业项目。

“我们对一线城市还是蛮有兴趣的,现在也在谈一些项目,商业地产的风险比住宅大,投入资金多但回报晚,所以在目前的形势下我们对各个项目也是非常谨慎。”高贤林表示,“传统区域的机会基本不大了,新的区域,如果有好的地段我们还是很有兴趣做商业综合体的。”

不少业内人士认为,从长远看,商业地产肯定会成为下一个亮点,但即便如此,对于资金压力较大的开发商来说,还是不能盲目进入商业地产的开发,尤其要避免大体量的商业项目。相对于住宅开发的短平快来说,商业地产往往是慢热型的,属于长线生意。

目前,国内开发商所面临的现实问题在于,高库存的商品住宅房难以在短时间内消化,资金来源成为首当其冲的难题。对于以前没有自持商业物业的开发商来说,千万别指望靠商业地产来救自己。而对于资金链相对宽松的开发商来说,可以在未来的项目开发上逐步增加商业地产的比例,或者向因资金紧缺而出让地产套现的卖家收购商业地产,以便在今后的房地产市场上,实现完美的长线布局。

  

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