三四线城市房地产市场 坚决看多二三线城市房产



龚方雄:

摩根大通中国投资银行副主席,在加盟摩根大通之前任职于美国银行长达七年,并于近期在该行任首席策略师,以及全球货币、信贷和利率市场研究部联席主管。

“我认为中国的房价根本没有那么严重的泡沫,为什么美国人跳出来说中国房价泡沫严重,我们就要纷纷点头称是?对于当下国内的房地产调控政策,很多媒体也总是片面地去误读!”在2010年1月举行的浙商证券投资策略报告会上,记者见到了语出惊人的龚方雄。

曾被誉为“最神奇预测者”的龚方雄,其对于中国经济的预测基调基本上是“乐观派”,但准确率甚高,其带领的研究团队更是连续四年获得金融界的“奥斯卡”奖——中国最佳分析师和策略师。

如今的龚方雄,依然对中国经济持乐观态度,尤其在谈到房地产时,龚方雄不但为颇具争议的房价暴涨“正名”,还将中国房地产行业称为“朝阳产业”,并预言二、三线城市房价的上升幅度将跑赢一线城市。

“这是媒体的误读!”

《浙商》:去年年底开始,国家出台了各项调控房价政策,这被认为房价要下调的信号,您赞同这样的观点吗?

龚方雄:确实,很多媒体是这样解读的,但我认为这是媒体的误读。当时温总理针对房地产讲了四点,有三点是增加供应量,只有一点是抑制房价过快上升。结果媒体就只盯住最后一点来炒,那三点增加供应量的就不谈了。我个人的猜测,是不是很多媒体人都相对较年轻,很单纯,可能自身就没有房子,所以从他们本身的利益来讲,当然希望房价跌(笑)。但是这样的解读没有全面地理解我们的政策,我们的政策还是要保增长、促增长,我们推出的政策要加快城市化进程,要给农民兄弟们进城提供便利,这些都是利好房地产市场的。

《浙商》:但是温总理的讲话中有三点在谈增加房地产供应量,增加供应量难道不会导致价格下跌吗?

龚方雄:增加供应量也是抑制房价过快上涨,并没有打压房价,让房价下跌。抑制房价过快上涨是对的,如果能够抑制房价过快上涨,同时抑制地价过快上涨,对房地产开发商来讲是有利的。从这一点上来讲,我觉得房地产开发商和政府的利益是一致的:对房地产开发商来说,最大的原材料就是土地,土地价格如果便宜些,房子也能卖得便宜,但利润还是有保障的。对房地产开发商来说,最重要的是量,是周转,如果周转顺利,盈利就会很好。

《浙商》:既然如此,那为什么调控政策一出来以后,房地产股的股价就大跌呢?

龚方雄:这个还是和炒作有关系,片面地反映了社会的声音。事实上,我们的社会是一个多元的社会,从政府的角度来讲,挑战非常大,各方面的利益都要平衡。

中国的房价和美国没有可比性

《浙商》: 据说在美国,100万美元,也就是约680万元人民币,就可以买一个很大的庄园了;但是在中国,680万元只能在上海、北京这样的一线城市黄金地段买个100-200平方米的公寓。这是不是表明,中国房价存在着严重的泡沫呢?

龚方雄:我补充一点,美国人均国民生产总值还是中国的10倍以上!这样一比,中国的房子确实太贵了,似乎存在着巨大的泡沫,这也是几个一直鼓吹中国房价泡沫的美国教授的逻辑。

但是,你们想过没有,中国房价高的原因究竟是什么?很重要的一个原因就是土地价格高,因为土地是不可再生的稀缺资源。美国是世界上人均可耕地最多的国家,中国却是人均可耕地最少国。中国土面积比美国还大一点,但可耕地只占40%左右,美国却相反,它的土地大部分是可耕地,没有中国这么多的沙漠、荒原、高山。更可怕的是,中国人口还是美国的四倍。所以综合起来一算,中国人均可耕地只有美国的1/6—1/8。从这个角度来讲,我觉得中国的房价并没有什么严重的泡沫。而环顾一下亚洲其他国家和地区,但凡地少人多的地方,比如日本、中国香港等,房价都是很高的。

《浙商》:也就是说,其实中国和美国的房价根本不具可比性?

龚方雄:这怎么比呢?美国城市化率高达90%,是一个城市化进程已经完成的国家,就是该住在城市里的人都住了;但中国的城市化率只达到了46%,还在以每年1%-1.5%的速度上升。也就是说,未来很长时间里,中国每年会有两千万新增城镇人口,换言之,中国每年都要造一座像上海这样的城市来吸收这些新增的城镇人口。从这个意义上来讲,我觉得房地产行业就是一个“朝阳行业”。

《浙商》:但是现在政府的调控措施也很多,这多少会抑制土地价格的过快上涨吧?

龚方雄:没错,我们看到政府出台了很多调控措施,但是我们也看到,“地王”现象从来没有停止过,各地“地王”还是连续不断地涌现。这就是因为他们都非常清醒:在中国,土地就是稀缺资源。

房价回调,就是入市良机

《浙商》:记得您以前说过一句话,就是如果政府真能把房价调低一点点,那就是给买不起房子的人入市的机会。

龚方雄:有人老是说,入市要踩点,但是我觉得这不是踩点的问题,而是一个对大趋势判断的问题。如果政府真能把房价调下来,那你就一定要去买!你看中国都是这样,每一次宏观调控,房价就会跌一跌;但是就跌几个月而已,等经济形势向好,或者政策一变,它涨起来比什么都快。

有人说,这次我先不买,等下一次低谷再说吧!但是你看看中国房地产的周期,下一次的低谷比这一次的高点还高!也就是说,中国房地产周期的总体趋势是往上运行的。就拿这次金融危机来说吧,百年不遇啊,股市从6000多点跌到1600多点,现在好不容易回到3000多点,但是房价跌了多少?3个月,房价就只跌了3个月,差不多也只跌10%-20%吧,就这么一点点,而且一转眼,又创下新高了。

《浙商》:那您预计今年房价上涨或回调的幅度会有多少?如果现在要投资房地产的话,您比较看好哪个区域呢?

龚方雄:地产从价格上来讲的话,今年上涨的空间非常有限,回调的幅度则难说。成交量上,我觉得会继续保持。从价格的角度来讲,我觉得二三线城市应该会跑赢一线城市,因为它是未来城市化的焦点和主轴。

 三四线城市房地产市场 坚决看多二三线城市房产
  

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