爱华网【编者按】如果还有什么让59岁、拥有20亿美元身家的罗同样感到无奈，那就是这几年来，他经常在各种场合被陌生人叫住，合影留念……
“我一再强调，我做事都是看得很长远的。我不会在短期之内迎合市场，包括对房地产市场和股票市场的看法，我觉得分析师们的眼光太短浅。我相信我们公司的赢利能力是不会比其他公司差的，只是他们现在看不懂，他们不知道我们十年十五年的规划什么时候才开始赢利。”
即使在直白辩驳时，瑞安集团创始人罗康瑞也不会表现出太多的强势。他语速和缓，甚至给人以过度谦虚之感，以至于每当记者对他提及行业内的一些质疑——股价表现、对于公司资金状况的担忧、项目销售情况——他的第一反应是：嘴角上浮现出一丝苦笑。
如果还有什么让59岁、拥有20亿美元身家的罗同样感到无奈，那就是这几年来，他经常在各种场合被陌生人叫住，合影留念。
这称得上一个有趣的对比：作为中国近年来最著名地产项目“新天地”的缔造者，罗拥有着绝大多数同行无法企及的个人品牌，但他并未得到相应的认同。比如，在资本市场上，当香港上市的碧桂园和A股龙头万科分别享受着110倍和125倍的市盈率时，罗的瑞安房地产只有40倍市盈率。
有足够多的理由去证明，在分析师和投资者们看来，低市盈率对于瑞安房地产是合理的。但罗康瑞也有一个似乎更为强大的原因坚持自己：36年来，他以反主流的判断，获得了比大多数人多得多的财富。
1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从父亲处有息贷款10万港元开始创业，成为日后一切的起点；早在1984年《中英联合声明》签订之后不久，在香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗即北上考察大陆市场；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗，参与投资了身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普（Donald Trump）在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；而1998年罗康瑞备受否定的上海改造旧城项目“新天地”，也已成为上海新地标之一。
换句话说，在今天中国的房地产行业，罗康瑞是一个异数：他并不像同行们一样，将财富建诸于经济学家谢国忠所谓的“像造冰箱一样盖楼”，而是每每作做出反常决策，大赌大赢。当然，另一个足以令罗苦笑的问题就是：为什么他似乎很难复制自己的既有成功？
作为罗与上海社保案撇清干系以及瑞安房地产上市之后为数不多专访到他的国内媒体，本刊不愿过多纠缠于外界对于罗康瑞的常规判断，如“关系之王”、“粉红资本家”或者“中国的特朗普”，而是更多追索其个性中颇为自相矛盾的种种层面，以及他如何放大个人优点，把缺点缩小到可控范围内，最终取得相应的成功。
宏观：逆行者
不乏有与其合作过的人将罗康瑞比喻为“政治家”：善宏观判断，不太计较一城一池得失，长于与人交往。但归根到底，罗始终是个商人，因此就有一个问题值得追问：罗为何在中国内地商界谋得一席之地？
溯源，罗起家于香港地产业，曾是香港公营房屋建筑商；而他迈出香港的一大步，是在美国投资特朗普。或进或退，罗都有很多可能性与大陆市场无缘。
但正如现实所昭示的，罗康瑞成为了一个主要财产集中于中国内地的香港富翁。虽然按照福布斯全球富豪榜2007年的排名，罗在香港只能排到第17位，比之李嘉诚、郭氏兄弟、郑裕彤等以地产起家的顶级富豪颇有不如，但罗几乎是这些人中唯一一个主要靠内地市场挤入榜单者：他本人也承认，如果自己一直坚持在香港发展，最可能出现的结局就是“执笠”（破产）。
如果相信罗的该种假设，你就必须承认，他的成功源于空间上的大迁徙。也就是说，他的才能首先在于对下一个大市场将会出现在哪里的判断力。
某种程度上，这是一种在宏观层面反向思考的能力。
罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而罗所遇到的另一个直接障碍是，他还不太能听懂普通话，必须仰仗翻译——让这样一个人搞清上海有哪些具体而微的机会，并不现实。
但罗有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去。而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。
因此，罗选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。而且当1989年酒店竣工，而团市委无法偿还最初的建筑贷款，罗康瑞帮对方摆脱了困境——显然，以罗当时对于中国情况的理解，这不会是个太深谋远虑的选择。事实上，其结局远远好于罗所能预期：20年过去，昔日的团市委领导都已经成长为执掌一方的官员，而这些人信任罗康瑞。
很难对罗康瑞的第一次上海试水作出太细节的反思，但不可否认的是，瑞安进驻上海早，可以找到的机会少，反而不会遇到太差的项目。而罗本人相对诚恳，不太计较暂时利益的风格，成为了双方缔结信任的基础。
同样，1993年至1994年间，罗康瑞在香港地产业最为红火的阶段，开始将瑞安集团在香港的业务向外转移。他想找的，是相对落后，也因此机会更为充沛的市场。
罗自称，每次自己考察中国的一个新城市，他都会到当地的商场去观察当地人的购物习惯：他们买什么？主流商品在什么价位？消费者是如何决策的？
比如，在重庆的超市，他发现，这里有3000万农民，但绝大多数塑封食品都进口自中国的东南省份。疑问随之而来：既然当地有如此发达的农业，为什么只有很少的本地品牌？这背后有什么显著的机会？
联系到他明显感受到中国内陆的人力和资源正在向珠三角汇集，结论就相对清晰：如果东西部的经济差异像这样拉大，仅从社会稳定角度考虑，中国政府也必须通过宏观控制缩小贫富差距——经历了大概十年对于中国内地的学习，他已经比多数香港人更了解这里的逻辑。
随之而来的机会就是，只要政府加大对内陆省份的投资，在这个基础设施相对薄弱的区域，用来构建公路、桥梁和楼宇的水泥就成了必须品。因此，罗康瑞没有随潮流前往珠三角，而是西进腹地，他开始在重庆投资水泥厂。
至少有两个数据足以说明，瑞安走出香港、前往中国西部的思路是效果显著的：第一是，1990年代中期起，香港地价下跌了不少于60%。而在同期，瑞安建业的水泥业务大概占重庆总生产量的65% 。
后一个数字给瑞安带来的下一步便利，是它有资格去跟国际一流选手谈判。毫无疑问，仅从业务整合能力、技术水准、规模管理能力和资金水平，高度多元化的瑞安建业都很难与海螺、中建材、台泥等公司竞争。但因为水泥是个销售半径很短的行业，瑞安在西南地区收购的一系列工厂就具备了战略部署价值：这让瑞安建业在两年前引进了世界排名第二的水泥集团拉法基。外界预期，有了拉法基的管理能力，这一产能在2010年可望达到4000万吨的合资公司，有可能独立上市。
