爱华网主持人：下面开始今天的访谈，还是有请易铺网CEO陈建明先生来作客我们的理财课堂，今天的话题是产权式商铺，这是一个比较大的话题，也是最近比较热门的话题。产权式商铺是上世纪70年代左右欧美开始流行起来的投资方式，后来被我们国家一些发达城市所沿用，但是一直以来都存在着很多问题。最近也有很多热门新闻诞生，比如庄胜南馆产权商铺的招租，承诺8.5%的回报率，带租约，而且5年之后可以回购，有银行担保等等，条件非常诱人，还有昨天，盈通购物中心发生了商户和投资人扣押员工的事情，闹的非常不愉快，这也是当初租购商铺不谨慎所遗留下来的问题。所以今天我们想就这些热点问题谈一下产权商铺，首先请陈总介绍一下究竟什么是产权商铺。
陈建明：我今天也看了新闻，的确，盈通购物城是比较不好的一个案例，以前包括北京的巨库都是这样的。产权式商铺以前很受开发商推崇，投资人也很关注，发生了很多上当的事情。有些人从中得到了很好的收益，应该说是几家欢喜几家愁。所以，理清产权商铺避免更大的投资风险是大家都该关注的问题。产权商铺就是指包括市场、商场、购物中心里面的铺位都称之为产权商铺。它最大的特点就是比较独立，比如底商、商业街，经营风险比较低，经营自主性比较强。在商场、百货乃至购物中心，这里面的铺位，产权商铺这些类型，因为牵涉到很多问题，一旦开发商管理商在经营、招商方面做的不到位，这里面发生风险的概率相当大。甚至绝大多数都会发生经营的问题。资金收不回来，甚至于最后发生关门的情况，象北京的巨库。
主持人：陈总给我们做了方方面面的提示。我看到过一些文章，专家们把产权商铺分为两类，一类是分割的小产权商铺，一类是带租约销售的，比如可能开发商销售项目之前已经跟超市或者大的商家签好了协议，如果投资者购买的话就已经是已经被租下来的商铺这样的情况。
陈建明：其实像你刚才讲的，严格从字面上理解的话，这种带租约的也叫产权商铺，目前市场上关注比较多的实际上就是这类，就是商场、购物中心或者市场里面这些被开发商切分成小单元之后针对业主出售的情况。这里面也有一些状况，像北京的佳艺市场，开发商采取整体出租的方式，一般来讲开发商都有两种选择，一种先出售，然后再回租、回购，这也是一般开发商选择的方式。像佳艺是整体的出租经营，如果有某些小的投资人认可我的投资收益，想买的话我也可以卖。事实上租售的问题并不是产权商铺主要的问题，因为都可以去租。中间出现租售的情况实际上主要是一个所谓经营权、产权的过渡问题。之前都去租，有的开发商手里的资金确实比较少，我又想做项目，所以把产权卖掉以解决资金问题，最后都无法回避租的问题。至于是否像开发商承诺的那样，有8%，10%这样的投资收益，这些问题都要解决。解决的不好，最后倒闭了。还有开发商原先卖的钱装口袋里，开业之后第二年，我可能没有资金给你，承诺回购我也没有钱，租金保证不了，回购也保证不了，纯粹成了开发商的工具。如果一些小的投资人觉得开发商说的不错，承诺的很好，事实上最后都是空话。
主持人：其实现在这种形式不同于以往，风险性是非常大的。投资者只是购买了商铺，而以后的经营运营都是由开发商来做。但开发商前期的承诺未必能兑现。
陈建明：实际上目前很多人返租就是因为对经营不懂，所以考虑了一个省事的方式。开发商的承诺完全是从营销的角度形成的一种口头保障。我接触了不少温州投资人，成熟的投资人看中一个商铺，觉得条件确实很好，选准了，即使开发商想回购，都不给他。因为这个租金养几年以后翻倍都没问题，我才不舍得回租回购给开发商呢。现在有些有经验的投资人已经意识到这个问题，我不是关注开发商的承诺，而是确确实实选一个很好的商铺，这样以后的经营、投资都没有问题。所以我想在目前产权商铺出现很多问题的情况下，投资人首先要有一个意识，不要太多的关注开发商怎样承诺回租、回购，一定要逐渐提升自己对商铺的经营投资的理解，以商铺的质素为标准，看商铺到底好不好，以后商家会不会喜欢，会不会选择这个商铺，以这样的原则去看，今后的商铺经营投资都没问题。
主持人：也就是说实际上我们应该想到后期经营的好才是我投资的目的。刚才一直在谈后期的经营问题，这个问题在产权商铺中实际上一直是被开发商所忽略的问题，导致了巨库、碧溪家居广场等等项目的失败。投资人可能并不很了解这些问题，请陈总具体给我们谈一谈。
陈建明：我再补充一点，广义上讲所有的商铺都可以称为产权商铺，包括底商、社区商业。目前市场上关注的产权商铺更多的是大商场里面分割的小的铺位。因为这里面的风险比较大。大家尤其关注这方面的问题。为什么会出现这样的情况？因为如果你是一个社区商业或者底商的话，你的经营比较独立，不会因为隔壁关门就会受影响。但是如果你在市场或者商场、购物中心里面，整个商场的大门一关你也受到相当大的影响。或者说商场虽然没有关门，但是整个开发商在这个商场的前期定位、招商方面做的不好，人们不来这里消费，或者来的人很少，失败现象是很常见的。
在95年的时候有两个商业项目，一个是东四的隆福寺广场。北京人很熟悉，95年以前隆福寺是年轻人逛街比较好的地方。但是在95年以后，基本上大多数商户到现在是没有什么收益保障的，因为开不起来。这里面首先因为开发商前期的定位，北京的市场都很复杂，你怎么把一个三、五万平方米的商业带起来，以后你这个商业是针对哪些群体做服务？针对这个问题分析，招商以后就是能够针对这个群体来确立商场的定位。开发商更关注怎么能短平快卖商铺，回收资金这个问题，招商的问题，管理问题都没有解决。现在还在不断的招商，说明之前的问题都没有解决，定位不准，招商不准，以后的经营都会失败的。为这个项目带来60％、70％营业额的群体是谁？只要这些消费群体关注的品牌能进来，并达到30％-40％的面积，后面的招商会很容易解决，开业以后，就会是这样一个档次的商业。这样的项目就是在前期存在问题。跟这个项目同期的“万通”，一开始是主打中高端市场，但是后来发现做不起来，后来经过调整，成为小商品市场。这样调整之后，的的确确还是不错的，大家都知道买这些小商品去万通不错，这里的商家也不单是零售，也走小量的批发。它的经营情况也并不因为卖成产权商铺了就没有人去管理。
这两个问题显现了大商场里产权小铺位两个截然相反的结果。所以我们可以做一个总结：在商场、市场或者购物中心里面的小铺位，哪一种产权商铺在你买了以后风险比较低一点？哪一种买了以后风险是个人很难回避的？主要看商场、市场的环境。如果是针对中高档人来服务的话，这个商场一定需要有很好的管理。比如北京的赛特、燕莎乃至中档的百货，中档偏上的话也需要管理商提供一个很好的购物环境，大家买东西觉得很舒服，乃至结账、交款也不是很嘈杂。所以需要很好的管理来保证档次。如果说打散了卖，以后经营管理很难解决。相反像万通这种小商品市场针对的是中低端的环境，这种商铺所有的消费者对这个环境没有很苛刻的要求。所以市场类型的产权商铺经营管理的压力就小了。
综合来看，针对中档、高端市场的购物中心、百货商场里的产权商铺风险比较大。因为经营管理的要求很高，售出以后经营业主跟管理者之间的好多问题没法解决。但是中低端市场里的商铺风险要低一些。我在全国很多地方都看到这样的现象：开发商一口气盖一个十几万平米的商场，但是当地没有那么大的消费量。如果盖一个四五万平米的商场以后卖或者自主经营都没有问题。做十几万平米的，招商可能招不起来。如果是四、五万平米可能很容易招起来，人气很好。如果十几万，招了四五万，消费者觉得很空，商家看到空铺那么多，消费者比例很少，商场很冷清，会十分有压力。所以规模如果不符合市场的需求，不论是批发、零售还是综合市场，建材市场，或是陶瓷市场这种分类很细致的经营形态，做成十几万平米，这样的商铺风险是很大的。有些城市的确做成了这样，后果会很严重。
主持人：风险其实就转嫁给投资者了。刚才陈总给我们讲了很多的知识，针对中高档的商场的产权商铺的分割风险相当大，相反定位在中低档的小商品市场分割以后风险比较少，开发商比较好管理，小商户自我调节能力也比较好。但并不是没有风险，如果不能很好的调节供需比例，或者规模太大，也有问题。这些问题需要小商户或者投资者自己辨识。像巨库这样失败的案例其实也是在前期定位和后期经营方面出现了很大的问题。
陈建明：巨库03年11月1号去温州做推广，当时有多个投资人已经给巨库交了定金，我去温州以后他们都问我巨库这个项目到底能不能买？我们只是提一些观点建议，分析说每一个商业都必须考虑周边的市场才能做起来。如果一定要从远处吸引人，那么肯定会有压力。巨库从安定门到西直门都是国家各个部委在居住，而且年龄偏大。而巨库实际上就是针对于年轻人这个消费群体的，而且很另类。针对周边市场来说，年轻人比例很小，而且跟它有距离，那么支持这样一个商业项目就有难度。而且从安定门到德胜门桥交通很堵塞，大家望而却步。比如一层那些经营玩具的商家基本在别处也有。我给他们讲了这些之后，其中有一位姓李的女士当时就给退了，后来她也说幸亏当初退了。所以关于消费市场的问题，如果不关注的话，事实上是没法赚钱的。最近我们一些媒体在采访中谈到商铺投资，都希望我能讲几个口诀秘诀，教会他怎么买商铺。在北京，一些比较好的商场一年的租金可以达到六万七万一平米，这样一算，如果按八年回收，40万一平米，经营成功收益的确很高。要在这个行业大家想不亏钱想经营成功，确实需要踏踏实实学习一些东西，也希望易铺网在这方面能够教大家一些知识，增长一些经验，知道哪些项目位置、市场确实不错，开发商定位、管理等等也都不错。而哪些项目是本身来讲不错，但是存在一些问题，开发商不够重视的话，一样会把它做砸。大家想要成功，还是对这个行业要多接触，多学习。
主持人：没错，首先自己要有一个调查分析、自己要先判断这个商铺是否有价值？周边是什么样的商业氛围，消费人群的分布情况？要对开发商有一定的了解，有很多开发商是从投资住宅直接转过来的，没有一定的开发招商，管理运营等经验。还要找一些好的策划公司、物业公司进行策划管理。还有像刚才讲的隆福寺，招商问题没有处理好，那其实象第五大道，当初它也是准备请很多的主力商家进驻，比如星巴克，钱柜等等，但是钱柜没有象曾经承诺的那样进驻，某种程度上影响到了一些后期的招商和经营，当然现在钱柜进驻了。看来招商工作的确是很重要的。
陈建明：我个人的观点，有些在前期定位有问题的大项目，后期很难调整过来。而有些项目比如第五大道，它的市场环境各个方面很有优势，如果开发商或者管理商能够比较好的解决招商问题，经过修正调整也有可能再做成功，只是也浪费了很多资金财力和时间，而且这样后期调整成功的案例不会很多。我个人建议投资者分析一下全国各地的很多大项目，周边的消费群体可能很不稳定，北京的东四、东五环以外更是如此，投资人方面必须对商铺投资有一个清醒的认识。商铺租金的收益随着市场环境的逐渐成熟才会渐渐地由低走向高。最开始可能一平米八块钱是很不现实的，开始没有人气，租金太高他也活不下去。我们建议大家买商铺，租商铺后，如果一开始人气不旺的话，建议把租金降低一点。可以跟商家签长期的合约，一开始租金低一点，以后涨的高一点。大家一起以理性的态度把商业扶植起来，最后是一种共赢。
主持人：对，有很多商铺一开始对商家都是有免租期的，也是为了保证大家的利益。
陈总刚才给我们分析了产劝权商铺投资中存在的风险，那么陈总能不能给给投资者提些建议，怎样能够最大程度的规避风险？
陈建明：投资商铺，主要是针对中高端消费的商业项目内的产权铺位，大家要尽可能谨慎。如果有些投资人实力比较弱，可以适当回避。因为我们看到很多的投资者是老爷爷老奶奶，钱不是很多，如果一旦发生风险，很可能对自己的生活有影响。所以对这种中高档商场里的商铺要谨慎，有些能力比较弱的投资者可以回避它。第二点针对专业市场、服装市场、批发市场里面的商铺大家可以多考虑一些，但是一定要关注两个问题，第一个开发商规模是不是做的太大？如果规模太大很难做起来，这是一个很重要的问题。第二个开发商定位是什么？如果是茶叶市场这样的市场，基本上都是福建、浙江的商家，如果买十个店铺，这种招商很费力气。因为你没有这些招茶商的资源，只能是开发商有这方面的资源，个人投资多个商铺在资源方面会有很阻力。
主持人：对，像这种比较冷僻的业态，比如茶叶，陶瓷等等，可能需要吸引一些外部的资源，象很多旅游团，外地批发商有可能是稳定的消费群，所以大家要注意这个问题。
陈建明：另外是所有投资人必须关注的问题，就是大项目尽量少碰。因为第一个大项目开发商的专业能力绝大部分是比较弱的，大家是边做边学边练，所以专业方面有问题。另外绝大部分中国的开发商在资金方面实际上都是很紧张的，过去是过分的依赖于银行，现在贷款卡的很严，大的项目资金方面容易出现问题。这样项目弄不好就可能停掉了。如果说开发商在卖给你之前已经把项目抵押给银行了，你的权益很难把握，所以大的项目大家一定要回避。
主持人：的确，这个大项目是开发商和投资者两方面都要关注的。那还有什么其他方面吗？
陈建明：今年6月25号在温州，有两个投资人对我说，家里亲戚买了商铺，产权证一直也没有办下来，媒体是不是需要承担什么责任？我说道义上讲是应该承担责任的，但是法律上很难界定。像很多项目被纸媒评价为最有投资潜力的商铺，很多投资人看了以后买进来。目前，对于这种个人和企业之间的关系大家只能通过法律来处理。而且处理也一定是以双方的合同为基础，来进行双方的关系或者说权益方面的处理。从操作上也的确有很多问题。上次易铺网请的嘉宾咸总讲了商铺营销中关于合同的问题，在这个问题上，开发商是一个大行家，投资人是一个大外行。即使开发商承诺回租回购甚至抵押担保，如果您是内行的话，看了这个合同，会发现因为抵押担保都有年限，而一般老百姓是不知道“对什么担保，担保的主体”等等这些细节的，对于很多小投资者来说，这是明显的信息不对称，在合同方面，真正到了后期打官司的时候，你发现你会很无助，因为很多方面你不了解，这里面的陷阱会让你在打官司是很被动。 所以说以双方的合同为基准的判断依据，包括开发商提供的相应文本，都不是十分可靠的，还是应该依照国家的相应法律来进行判断。
主持人：刚才我就想问一个问题，是有些大项目的承诺确实没有兑现，但是之前都是签了合同的，可是投资者的权益仍然没有得到最终的保障，那么陈总能不能从法律方面来兑现，陈总已经讲了，所以希望投资者多注意一些，这里面有一定的信息不对称。开发商利用合同规避了很多不利于自己的东西。那么投资者怎么去了解呢？
陈建明：在国外理财投资者都会请相应的专家机构来给他们提建议，甚至请律师。所以大家要提升自身在这方面的水平，另一方面在自身不熟的情况下可以更多的向专家律师去请教。易铺网里也有专栏律师，如果大家有这些方面的问题也可以向易铺网的专栏律师来咨询。我们今天讲的一个细节，也是商铺投资中投资人比较容易忽视的最大问题就是，做投资包括做企业都是一样的道理，很多人是反复进行收益计算，我到底能赚多少钱。实际上做投资时首先就是要站在一个防范风险的角度，怎么赚钱，赚多少钱。我建议所有的投资者，无论你手里有多少钱，做投资首先避免风险，就是要保住你的成果，不要后来资金收不回来，所以防范风险是投资中最重要的意识。不要按照开发商的或者谁说法，想投资收益多少多少。在这种思维之下我们不能说百战百胜，但至少革命成果可以保证。在很好的风险控制之下，出击一次能够赚到8％或者15％等等。所以生存意识比发展赚钱意识更重要。其实现在很多商铺投资人已经发现这个情况，今天把二百万或者一百万、五十万放在别人口袋里，结果第二天发现真的没了风险太大。因为国内房地产现在处在发展的前期，开发商在专业、资金方面都存在问题，每个项目都有不同程度的情况发生。所以大家要防微杜渐，遇到问题问专家，我们易铺网也有专家。谨慎的、防风险的心态是非常有利于大家做投资的。
主持人：陈总说的这点真是太重要了。实际上如果投资者防范风险意识加强了，投资谨慎了，开发商也不会去盲目的投资项目，造成恶性循环。理财课堂出来之后，我们希望能够给投资者更好的指导，使开发商和投资者形成良性的循环。现在节目快到尾声了，陈总还有什么想对投资者说的话呢？
陈建明：易铺网是大家投资理财的工具，能够为大家投资商铺，开店提一些好的建议和指导，理财课堂从今年4月份到现在也有很长的时间，我们希望以后理财课堂做的更专业，会邀请一些在国内很有名的机构、专家也包括一些律师，或者是一些行业协会、消费者协会的专家过来，我们组成专家团，希望为投资人以后做投资提供更专业的长期的服务。我相信经过大家的努力，一定会更好的防范风险，得到更好的收益。
主持人：是的。现在很多投资者一直是以一个外行的身份来参与这个事情。你手里的钱也是前期花了很多心血赚来的，不能把它放出去就不管了，坐等收益，大家一定要从外行进入内行。我投资商铺我就要全面的了解它，这样风险肯定是会规避的，即使不能规避到零，也能规避到50％，这样你也可以有50％的提升。了解这些有很多的途径，大家可以上我们易铺网，咨询一些专家，看一些专栏。我们今天谈的是产权商铺的一些基础的问题，希望大家能够了解这些基础的问题，细节的东西希望大家到我们易铺网多问一些问题，以后我们也会出第二期第三期的课堂，和关于投资的其他问题。那么今天我们的课堂就到这儿，感谢陈总的讲解。
