爱华网40岁的哈尔滨隐秘富豪戴永革，用17年时间在中国构建了庞大的地下商城王国。其执掌的人和商业控股有限公司（HK.1387，下称人和商业）—依靠对地下人防工程进行商业化开发的“防空洞模式”，净利润年均增长率高达500%，毛利润保持在70%以上，远超行业平均水平。
“防空洞模式”何以有如此高的盈利能力？人和商业何以能在商机巨大的人防工程商业招标中独领风骚？
逆市IPO
10月22日，人和商业在香港逆市挂牌，虽因市况欠佳而调低招股价，但按次日收市价1.25港元计算，戴氏家族股份市值仍逾百亿港元。在2008福布斯和胡润中国富豪榜上，戴排名分为第225位和第68位。
“人和商业上市，几乎动用了所有资源，这是我做过的最辛苦的一单IPO。”瑞银资本市场部执行董事朱俊伟说：人和商业IPO之途并不顺利，计划发行30亿股，其中3亿股供公众认购，其余27亿股供国际配售。然而，人和商业最终只获得散户认购672份，合计1987.4万股，余下的29.8亿余股只能向国际配售。
人和商业原定发行价区间为1.71港元/股至1.4港元/股，由于资本市场形式不好，IPO前将股价调低至1.13港元/股。而且，上市前人和商业控股股东超智投资公司（下称超智）还与国际投资方签订了一份“对赌协议”，按照“赌约”，人和商业最终发售价若低于1.40港元，超智须于指定时间将本公司股份约3.64%转予投资者。若发售价格高于1.71港元，超智须于指定时间将本公司股份约0.32%转予投资者。
人和商业的资金压力和对成功上市的渴望由此可见一斑。
“人和商业此时上市缘于资金压力，以及投资者尤其是PE的退出压力”，平安证券企业并购部执行总经理谢运告诉时代周报记者，若无法在规定时间内支付优先股股东的利息，公司将面临被收购的危险。
此外，除了郑州和沈阳两个在建项目外，人和商业还在哈尔滨、广州等地有9个拟开发项目，总建筑面积约141万平米。
迅猛扩张必然依托巨额融资需求来保证，而以限制性银行贷款提供担保的经营权转让模式虽能提高净利润水平，但实际现金流有限，人和商业面临巨大融资压力。
“防空洞”商业模式
现金流困境的背后是扩张过猛的“防空洞模式”，这是人和商业的立家之本。红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏表示，该基金在华投资的第一个房地产项目选择了人和商业，就是看中其具有革命性创新的商业模式。
2005年－2007年，人和商业毛利率达73.8%、76.6%和77.9%，净利润率达18.3%、29.8%和72.8%，把万科、碧桂园等大型地产企业远远抛在后面。
时代周报记者从国家人民防空办公室了解到，1980年以来，根据相关规例，中国政府鼓励私人及外资参与发展地下防空工程。政府有权在战时接管人防工程，且无须支付任何代价，但在和平时期，投资者可使用及管理人防工程，并取得由此产生的利益，包括出租、转让该设施内的商铺经营权。
人和商业的“防空洞”模式始于17年前。1991年11月，首个商业用途的哈尔滨地下人防工程（下称哈尔滨一期）动工，建筑面积约15920平米。1992年1月，人和商业前身—哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司（下称香港和斯）及哈尔滨南防公司投资成立，负责开发经营该项目。
随后，人和商业开始在各地复制这一模式。大规模扩张，是从南下广州开始的。2007年1月广州地下商城“地一大道”开业，投资4.39亿元，约为哈尔滨三期项目总和的2倍。
虽然地一大道开发成本较高，但由于该项目地处繁华的广州火车站商圈和低价优势，出租率仍高达100%。2007年，地一大道每平米年均租金约2013元，每平米经营权转让均价约3.8万元。
广州人民防空办公室一官员告诉时代周报记者，地下空间属于产权盲区，未被划为房地产开发，该模式能避开房地产业诸多法律法规及税收等政策的限制，也无须缴纳土地出让金及土地增值税，还能豁免物业税。
由此，大大降低了开发成本的人和商业得以飞速扩张，并成为内地最大地下服装服饰批发及零售商城。
令业内人士普遍疑惑的是：人和商业是怎么拿到全国几乎所有重点城市的地下人防工程项目？一个多月前的11月2日，人和商业宣布斥资25亿开发哈尔滨地铁沿线地下20万平米商业长廊，明年3月动工。
知情人士透露，人和商业与全国不少城市人防系统的关系一直较好，这是其能在很多城市主要商圈防空洞商用招标时中标的重要原因之一。时代周报记者在查阅人和商业的公告时发现，原国家人防办副主任王胜利亦出现在人和商业的独立非执行董事之列。
戴氏家族财富图
在人和商业王国，真正的后方掌舵人物是戴永革的姐姐秀丽.好肯。时代周报记者调查获悉，秀丽.好肯是耀山投资有限公司（下称耀山）的控制人，耀山持有超智约137.9亿股，约占总股本68.96％，而超智持有人和商业128.56亿股，约占64.28％股权。
由此判断，即使在秀丽.好肯于耀山中的控股比例未透露的情况下，她直接或间接控制的人和商业股份也超过30％。
45岁的的秀丽.好肯，出生于哈尔滨，原名戴秀丽，嫁给英国人后才改姓好肯（Hawken）。她1986年毕业于黑龙江大学，获中国文学学士。毕业后先后在《哈尔滨日报》及《珠海特区报》任职，1991年到英国留学后转行从事金融业，并在当地定居，1994年回到内地创办人和商业。
秀丽.好肯坐镇指挥，通过其亲属和众多子公司逐步描画出戴永革家族财富图。
1996年1月，秀丽.好肯以1000万元向香港和斯收购了哈尔滨人和50%的股权，1998年9月，秀丽.好肯的丈夫又收购了香港和斯25%股份。经过一系列的交易，戴氏家族100%控制了哈尔滨人和。
实际上，人和商业在上市前已拥有多家海外和香港公司。时代周报记者调查获悉，2007年10月15日至11月21日，秀丽.好肯在英属处女群岛成立及并购多家全资拥有的中介控股公司，来搭建红筹上市架构，记者初步统计有贤华、亿祥、快达、君裕、锯力、凯信、妙代、展发、卓华、正通、京邦等11家。
同时，人和商业将所有当时已存在的中国经营实体纳入拟红筹上市的架构中。2007年11月20日，秀丽.好肯在开曼群岛注册了上市主体—人和商业，2007年12月6日，秀丽.好肯收购耀山，成为耀山唯一股东，而耀山于同日收购超智全部股权。2007年12月7日秀丽.好肯将其于人和商业的全部股权转让予超智，红筹上市架构基本搭建完毕。
据时代周报记者统计，秀丽.好肯后又在香港注册了11家公司，包括威奥、佳泛、佳宝、协源、志润、翔合、智煌、显迅和成康等—这些都为戴氏家族进行资本经营创造了条件。
