对话柴静 柴静对话房产大亨 揭秘未来房产走势(二)



解说:但潘石屹认为目前的购买力没有问题。

潘石屹:购买力不足为什么成交了呢?如果是购买力不足的话,就不会成交,我作为开发商,我想一平米房子卖到十万 八万,没人要,它就不是一个市场价格,之所以市场价格能够涨,是我们双方达成了交易,是有这个购买力

记者:但王石的说法实际上中产阶层是买不起房子的?

潘石屹:那房子卖给谁了?

记者:他认为现在20%的人,财富是掌握在这些人手里,所以他们可以去投资买房,买第二套房、第三套房,但是收入在六万到三十万之间年薪的这部分人是买不起房的?

潘石屹:所以这个是一个社会问题,就是在中国经济高速发展过程中贫富两极分化现象可能比较严重。

记者:那么你也承认他所说的中产阶层买不起房的这个现实吗?

潘石屹:你这个思路老追问我,问得我不知道说到哪儿去了,喝点水,休息一下,休息一下。你这个比较尖锐,好,我看看。

潘石屹:未来的房地产市场购买的主力一定是中产阶级,如果是中产阶级购买不起房子的话,房价一定会跌的。

记者:那王石先生所说的中产阶级买不起房的市场,一定是一个不正常的市场,您认同这句话吗?

潘石屹:认同。

解说:2007年的房地产市场,疯长的不仅是房价,地价涨得更是惊人。

这是去年房地产市场经常出现的新闻,动辄几十亿的竟拍一再将商品房用地价格推向新高。万科综合全国30个城市的土地价格作了分析。

王石 :如果我们以上涨50%为分界线的话,我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%,像最高的达到了163%。

记者:而且好像从地价上涨来讲,不仅仅局限在珠三角、长三角,北京都有。

王石 :当然、当然。整个上涨你看,这是除了天津有限之外,基本上涨都是增幅很快的,所以这种情况下,你说我说心惊肉跳,你觉得不是相对应的吗?

解说:土地价格高涨是推动房价疯涨的重要原因之一,而对于2007年土地市场的狂热,开发商有着共识。

潘石屹:在过去2007年的时候,差不多有十个月时间,中国拍卖的任何一块地的价格,都比周围的房价要贵。这就是布料的价格,比衣服的价格还要贵,这个时候就不正常了。

记者:怎么就一年当中涨上去这么多呢?

潘石屹:里面有各种各样的原因,其中一个最主要的原因,就是土地市场和股票市场短路了。

记者:怎么说?

潘石屹:一般来说是我买土地是为了建房子,建了卖出去赚了多少钱,结果发现还有一个速度更快的路,就是我不用建房子,我去圈地吧,大规模DI 圈地,圈了地以后发行股票,发行股票以后钱就直接来了,不用建房子,还有一个美其名曰:有一个很好听的名字叫“土地银行”。以为就是有了地了,就跟银行一样,钱就可以随便来,股票市场就开始追捧。

记者:你说大家已经不是在做房地产生意是在做土地买卖?

潘石屹:对,土地买卖。所以我说把中国的开发商大的说可以分成两类,第一类是不盖房子的,专门就是囤积土地 卖土地做土地生意的,另外一批房地产商是勤勤恳恳去一座房子一座房子去建。

记者:谁更挣钱?

潘石屹:而最后的结果是建房子的不赚钱,倒卖土地的赚钱。就是我们这个西北有那句土话,就是养鸡的不赚钱,倒蛋的赚钱,就是这个。

记者:有一种评论是说,现在就变成了几十家上市公司,然后拿了钱,先把地圈下来之后,再回来再推高房价,再拿钱再去圈地,形成一个恶性的循环。

任志强 :很多城市有这个说法,但是地方政府有这个趋向,地方政府希望出名的大公司来,给你便宜的大块土地,然后希望你拉高这个地区的土地价格和房价,地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。

解说: 在2007年土地拍卖中,地王一词频频出现,而这其中也包括万科,

记者:你们7月份一个月就用60个亿买地,这事是真的吗?

王石 :焦虑的心态,发展商也有,万科也有。万科在过去一年我们也高价拿了两块地,当时我们并没怎么反省,后来我们看到《人民日报》有篇评论员文章,显然那是指的万科。

记者:怎么写的?

王石 :大概意思就是说市场圈钱 ,圈钱高价买地,完了维持高房价。

记者:去年比如说你们拿了东莞这个地王之后,实际上把它的这个楼面价底价一下涨了四倍,拿了江宁这个地之后,立刻就拉动了当时南京的地价的上涨,然后房价也往上涨

王石 :它有这种效应。

记者:所以回头想会不会万科在推动房价上涨方面,也有你们的责任?

王石 :有责任。不管你主观怎么想,客观是有这样的责任、有责任。

记者:那你们去年为什么要拿这两个地王?

王石 :万科三十个城市,三十个城市都拿地,拿地不是总部去拿地,一线老总去拿地,最容易拿地是什么呢?拿地王。拿一块地举牌举得最高。你会发现从公司管理来讲,一线公司老总,他会情不自禁地拿地王。

记者:情不自禁?

王石 :情不自禁地拿地王,因为这是最容易拿地的一个方法,所以我做了两点声明:第一 我们过去拿了两块地王,我做检讨 ,我们不应该。第二 我们声明。我们今后不再拿地王。这讲给谁听的呢,既是讲给外界听的,也是讲给我的这个班子听的。

记者:不拿地王是一个政治表态还是一个市场决定?

王石 :市场决定。你再过几天去看,如果形势过去了,你又拿地王了,那是一个政治决定,我今后就不拿地王了

那就是一个市场决定。我们总结了日本泡沫经济,哪些破灭之后,房地产开发商出了问题呢?就那些高价圈地的。

解说:日本的房地产泡沫发生在上个世纪的八九十年代,1990年 ,仅仅东京市中心的地价甚至已经相当于美国全国的土地价格。地价的上涨使得拥有土地的公司股价随之上涨 ,但仅仅在一年之后, 空前高涨的经济泡沫破裂,日本的地产价格大幅缩水,大批的房地产公司破产。而日本房地产泡沫导致日本经济经历了长达10年的低迷。

对于当前中国房地产市场存在的问题,尽管开发商都有一定的共识,但究竟应该如何调整,他们的意见并不相同。

潘石屹:我还是要来相信市场,市场一定会把这些,就是说亢奋的 发疯的,在市场面前犯了错误的,没有几个月时间,一两年时间,一定会惩罚他们。

记者:但是市场本身也会犯错误,要不然怎么会有美国和日本的房地产泡沫?

潘石屹:对啊 ,这不就回归了吗?

记者:但是这种回归的代价多大呢?

潘石屹:可是中国的市场现在是一个刚刚发育的市场,就是说你如果是不用市场经济的办法去制衡它,还有什么办法去制衡它。

解说:王石认为宏调调控是必要的手段:

王石 :我们感觉到目前这个局面是很危险的,继续发展下去是非常危险的,如果危险的首当其冲的不仅仅是消费者,也是我们开发商。第二点,这个市场如果发展到失控的局面,影响不仅仅是房地产,是整个经济。那你到那时候再怎么调整你也会受很大的损伤。如果你觉得这市场很正常,价格一直涨上去,政府是无端端地,在进行干扰一个正常的市场,你当然感觉会不一样,心惊肉跳一定都会有的。所不同的就是在什么时候,如果在我心惊肉跳的时候,你没心惊肉跳,我觉得在当前的宏观调控下,你还说无所谓的话,那是故作镇静。

记者:你不担心王石所说的这种泡沫的存在,有可能有一天也会波及到你们,波及不到我们。我们从我们的产品,从我们的土地储备,到我们选择的地理位置,是有足够的抗风险能力。

王石 :如果没有这一系列的宏观调控,中国的房地产市场,将会非常糟糕,非常非常糟糕。因为你们一直在用潘石屹,我想说一个问题,就是无论作为他的开发地点、开发品种和开发量来讲,他的感觉很难代表一个主流开发商的感觉。什么叫主流呢 ?金字塔,金字塔主要是在中间的这个层面的,这个主流的,你一直在用潘石屹,可能他对主流消费者的一个感觉,他不知道。

记者:他觉得无论发生什么,也不会冲击到他的市场。

王石 :不一定 ,不一定。我只能说他的感觉是对的,他感觉无所谓。因为时尚人,他一定有一种飘的感觉、炫的感觉,但我们是搞主流开发的,我们开发白领阶层的,实际上刚刚看到的图表来讲,已经感觉到他们的压力,我们主要是给他们提供房子,他们有压力,我们就有压力。

解说:实际上,从2005年以来,宏观调控的力度就在不断的加强,尤其是2007年以来, 中央银行加息6次,7次上调银行准备金利率,又相继颁布了提高第二套房的首付比例等政策,意在遏制经济增长的过热因素,王石也一直在强调这次调控与以往不同。

记者:你一直强调说这次调控跟以往不同,这个不同指什么?

王石 :不同就在于这次调控不是专门针对房地产的,整个对国民经济过热的,整个这样一个流动资金的过剩,原材料价格上涨,CPI的整个价格指数,可以说已经上涨到了一个近乎失控的这样一个边缘,在这样一个状况下,所以应该看到把(货币)政策适度从紧变成从紧,这个是很大的差别。

记者:这两个字消失了,你觉得意味着什么?

王石 :意味着那就非常严格控制了。

任志强 :我不认为宏观调控不同以往,我是认为新一届政府的政策可能不同以往。

记者:王石说他劝诫同行就是说要搞清楚,现在整个通货膨胀的压力之下,宏观调控对经济出台的举措,包括国际上的形势,这种情况下跟以往是完全不同的,应该看到市场必将调整,您怎么看?

任志强 :我承认。要不调整的话,你投资通胀问题解决不了。

记者:所以他说房地产商不可能再指望着,像2006年、2007年那样,抑制之后再反弹继续上涨、暴涨。

任志强 :我不同意暴涨这个词,但是我认为从长远看,持续上涨是没有问题的,是今天反弹还是明天反弹,需要看宏观政策。

记者:你的意思是必然反弹。

任志强 :对。

解说:虽然潘石屹主张由市场调节,但他也认为2007年的宏观调控政策不同以往,对未来的市场影响将大大增强。

记者:很多人对宏观调控这次也是抱着观望,因为觉得当年从国八条、国六条一直到现在,好像调一次 涨一次,所以没什么事儿,还会涨。

潘石屹:不一样。因为前几次的宏观调控,它主要是调整供应量就是十八亿亩的土地不能够突破,然后又要来限制给房地产商贷款,这样的政策出来,一定会价格涨的。因为土地少了、钱少了。他房屋的供应量就少了,需求的话还很旺盛。中国的经济还好,它这个价格就会涨,而从2007年下半年的调控就不一样,囤积土地的都给你收,所以你要尽快的把土地变成房屋,然后这样的一些政策出台的话,就是说房屋的供应量大了,而需求量的话 首付款提高,你的这个需求量就会降下来,所以这样的话,对整个市场的格局就会发生变化。

记者:我看你说这次宏观调控之后,实际上房地产整个行业,要经历严冬。

潘石屹:因为前几年在土地上面透支得比较厉害,尤其是银行,如果是再不给放贷款,严冬就是没钱了,没钱了可不就紧张了。

记者:会是个什么局面?

潘石屹:优胜劣汰吧。

解说:

 对话柴静 柴静对话房产大亨 揭秘未来房产走势(二)

在这个年终岁首,伴随着严寒到来的是有关中国的房地产市场是否进入寒冬的争论。

从2007年8、9月份开始,广州、深圳的房价和交易量开始下滑,随后,房地产市场低迷的气氛也在向其他城市蔓延。人们对于曾经一路高歌猛进的房地产市场开始观望,2007年底,王石抛出了认为中国的地产市场已经出现拐点的论断。

王石 :我的拐点不是大起大落,而是这种亢奋的、非理性的这样一个市场的疯狂的上涨,不正常的状况,进行理性的回归。

解说:但王石的判断广受争议,任志强甚至在博客上用了《几只苍蝇》为标题,来表达不同意见。

记者:那你干嘛要用像苍蝇这样的很刺激性的词?

任志强 :用什么词无所谓吧。

记者:那王石认为目前珠三角已经出现拐点,你是否认同?

任志强 :我不承认。

记者:不承认?

任志强 :因为所有的统计数据不支持,到12月份为止,国家36个大城市和70个城市的房价申报,仍然是增长的。

记者:但是珠三角地区的房价?

任志强 :珠三角地区也没有显出来

记者:它的成交量现在萎缩得非常厉害。

任志强 :成交量萎缩我承认。

记者:那它下降这么厉害您还不承认拐点吗?

任志强 :我不承认。

  

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