爱华网公开资料显示，去年前10个月，万科全国市场累计销售金额达419.6亿元，提前两个月实现“在去年200亿元销售额基础上翻一番”的年度目标。由此看来，年报财务压力不是万科掀起降价的主导原因。
业内普遍认为，万科全国范围内的价格调整显然与外部环境变化有关，尤其与以信贷紧缩为核心的新一轮调控政策有紧密关系。
王石曾表示，这次的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整，绝对不是玩假的。在王石看来，此次调控力度显然比以往更大、程度深、影响广。
“2005-2006年，中央每调控一次，深圳的房价就反弹一次。政府当然不信这个邪，这次从紧银行货币一条筋，整个市场傻眼了。所以，开发商或市场与政策博弈是没有任何意义的，如果房价继续暴涨，相信中央仍然准备了一系列政策等待出台。”王石坚信，政府一定有能力调控好地产市场，开发商应该顺势而为。
万科内部一研究人士则对记者表示，万科内部研判这轮新政的“货币从紧”和“土地从严”很致命。“很多广东开发商都排队到香港上市，因为只有上市才能使银行信贷紧张的局面得到改善。土地则是最基本的生产原料，没有土地什么也干不了，而且拿到手里的土地还要快速开发，而开发又离不了钱。地根和银根是互相作用的，任何一个环节出问题都致命。”他说。
对万科来说，摆在眼前的正是这样一个现实：去年10月30日央行的从紧信贷新政，几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务，至今未有松口的迹象，与此同时，监管层也有意放缓房企的融资速度；而在过去的两个月，沪深股市房地产板块的指数下跌了20%多，这使万科像过去那样从资本市场上轻松融资的难度越来越大。直至目前，万科早在去年10月就制定的预发债59亿元的计划仍未获批。更多的地产公司计划到香港而非A股上市，显然也有这方面因素的考虑。
与其他地产企业增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是以规模销售型开发。根据万科董事总经理郁亮稍早前透露，其开发效率一直保持在行业前列，周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。万科主流产品从获取土地到开始销售平均周期为9至12个月，项目的平均开盘周期较2004年加速前缩短了7个月以上。这种开发模式要求万科的项目必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响，而“土地从严”的相关政策又迫使手里的土地必须加快开发的节奏，这同样需要现金。
在这样的情况下，万科只有一条出路——加快销售，提高资金周转率。从某种意义上说，并不是房价高对开发商就有好处，商品的属性决定了房子只有卖掉后才有价值。而在市场仍然观望，买卖双方胶着甚至“冷场”的状态下，开发商的大量资金也被积压在观望中。降价似乎是释放需求、回笼资金的为数不多的选择之一。
或许，万科降价还有一个“以小博大”的用意。鼠年元宵节那一天，万科在上海的10个楼盘都以9.5折销售，共创出2.57亿元的销售额。有人据此推算出，万科损失了约1000万元，但如果将这2.57亿元作为资本再投入房产开发，按照目前自有资金30%就可启动项目的规定进行简单换算，2.57亿元足以撬动总投入资金近9亿元的新楼盘建设。
事实上，在万科部分城市降价回笼资金之后，1月份，万科就耗资29.94亿元，在上海、广东东莞、成都获取了4块土地。万科内部人士透露，短短一两个月内，万科这场席卷全国的“降价风暴”，已为其回笼了几十亿的资金。
好孩子有糖吃
在过去四年里，屡次宏观调控，结果往往是楼市越调越疯狂，消费者和不少房企都以为，新一轮调控有可能又是重复以前的故事。因此，当去年秋天新一轮调控开始时，更多的开发商还像以往一样观望，心存幻想。
但是，这一回王石和万科的态度显然大相径庭。
几个月前，在政府发动新一轮宏观调控之初，王石就及时地表示，中国楼市确实存在泡沫，这些泡沫很可能破灭；10月份，当政府打击囤地行为、出台相关政策时，所有开发企业中也只有王石高调喊出了万科“不捂盘、不囤地”；当政府下决心解决低收入人群的住房问题时，万科的“新式围屋”早已在广州动工；而当政府希望看到调控产生结果的时候，王石又恰巧在北京表态“拐点论”，随后万科迅速掀起了降价风暴。
万科在新一轮调控前后的这些言行，简直就像和政府合作上演一出精彩的双簧，也难怪广州一地产企业负责人在谈及万科降价时调侃说，现在老王不仅是广告产品代言人，似乎还是政府调控的代言人。
如果回顾2004年以来的数次调控，不难发现王石和万科几乎每次都拿捏得恰到好处。2004年前后，当国内主流开发商集体“向上”，瞄准利润空间大的中高档住宅和豪宅、舍弃中低端产品时，只有万科率先“向下”延伸产品线。
如果说万科是碰巧踩上了政策节点，那么，在2006年“国六条”等新政措施的评论中，也能找到万科“先知先觉”的证据。王石当时表示，2005年他发现1998年到2004年这个国内住宅市场大发展的时期里，“居者有其屋”的思路在慢慢淡化，这可能意味着原有的住房思路会进行相应调整。于是2005年10月，万科开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案，启动关注城市低收入人群住房问题的“海螺计划”，最后成就了“新式围屋”的廉租房构想。2006年“国六条”和九部委《意见》，都表态要加大廉租房等政策性住房的建设力度，印证了他的这一判断。
至于2006年调控新政传达出来的“未来的住宅开发方向就是小户型，政府要用产品引导民众的理性消费”市场信号，王石和万科似乎也早有预判。早在新政之前，万科在上海、天津等地便已陆续推出其小户型产品“蚂蚁工房”，大受买家欢迎，成为当时万科最热销的产品类型之一。这与后来主管部门力推的“90/70”政策，积极发展小户型住宅的精神，不谋而合。
了解王石的冯仑，几年前对那些摸不清方向的开发商提了一句“学习万科好榜样”，让迷茫的房企跟着万科走。在其新书《野蛮生存》里，冯仑在介绍王石时这样写道：“王石不是理论很系统的人，但他是经验和直觉非常好的人。经验和直觉之所以非常好，主要是因为他的价值观很好，他的心态也很好。”
