爱华网1.算2008年的上涨空间有多大，知房价必跌。
2008年房价如果逆势上涨的话，因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10%，所以只有让投资投机者坚信：虽然在房市里风险已经大了，但可以实赚较多(20%以上)，才会取钱再次蜂拥入市。20%加上土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧(熊市需考虑)、非自有的资金的利息等成本15%，等于房价必须上涨35%，才能保证你实赚到20%。一套150万就要上涨52万。投资投机者不是自住，出租不合算，归根到底要卖给自住者。
已存60万且家庭月收入1万元的待购自住者已极少了，但在今天他们也买不起新房了，因为需按揭90万，每月需还款0.9万元，还不起。90万+ 52万–新积蓄5万= 2008年房涨后需按揭137万，每月需还款1.37万元，超过月收入了。大多数人没有还款能力就象大多数人没有能力爬上珠峰一样。高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。人心不足蛇吞象。2009年，202万的房价还不够高的话，就让它再涨35%到273万。
2010年还不够高的话，就让它再涨35%到369万。然后把猪肉搞得一斤30元，把一些企业搞得半倒闭只能发1000元的工资，把许多供房者搞得还不起按揭款而引发次贷风波，把上帝逼得不得不说：跑得越快死得越早。在珠峰就嫁不出去了，再乘飞机往高空飞，那以后就不是走下来而是跌下来了。
涨到150万还有软着陆的活路，涨到369万就只有硬着陆的死路了。逆水行舟，不进则退。象爬树那样一直往上爬，是不是有到顶的时候？是不是有下来的时候？政府怕经济大落，不让大家往上爬了，在股市的“杀鸡”，你猴子还看不懂吗？价格奇高到6124点的结果是暴跌到3357点(半年跌45.2%)，如果不是6124而是12000点呢？爬得越高摔得越痛！
2.算2008年的房价是不是“最后一棒”，知房价必跌。
参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，买得起202万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。2008年初，你张三以150万买新房* 1.35= 2009年初你张三拟以202万卖给李四。扣费用后你实赚20%不多的。202万* 1.35= 2010年初李四拟以273万卖给王二。到2010年初，房价在大顶故或在连跌三五年之中，王二接手后还能加价到369万去卖出的可能性只有1%。李四在买前想：王二出不了手的话就不会接手，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三2008年在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。
3.算2008年要上涨需要多少“解放军”，知房价必跌。
某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”要有7万人。因为几个月的调控和利空频传造成2万套新房在待售，因为许多人被几个月的有价无市吓怕了，有2万套二手房在待售，加上近几个月里又有1万套新房封顶。要涨就要先把这5万套房消化掉，然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨。
你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股，在9.02元的卖盘上挂了2万股。就要有人先把9.01元的5万股吃掉，还要有人再把9.02元的2万股吃掉，否则股价就上涨不了。但是，目前房市的调控这么紧，资金这么缺，获利盘这么多，风险这么大，信心这么小，跌势这么明显，大家都知道逆势者亡，顺势者生，见跌就杀，见涨当作回光返照也要杀，每一次反弹都是出手良机。明摆着有7万套等在哪里，谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房？
9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就更要杀跌了，买者就更要观望了。即使真有7万个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了，最终还是要露出“游击队”的本来面目，打赢了要走，打输了也要走，最终还是要有7万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”。可是，你的周边有几个买得起135万一套房的自住者呢？卖力大于买力，所以必跌无疑。
4.算市盈率(回本年数)，知房价必跌。
目前存银行五年期利息一年5.87万元= 17年可收回投资(市价盈利率17倍)。2008年3月，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。2008年买房，近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。
100万的房子年租金3万。拆迁时还有40%的价值，60万/ 35年=每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。100万的房子/租金实际收益1万元= 100年可回本(市盈率100倍)。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。
5.算买房投资收益率，知房价必跌。
一些债券型基金和银行理财产品年收益在10%以上。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/家庭收入的0.5用于买房=租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？在样样都涨只有工资不涨时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上政府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。
今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益/ 50万元=也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。
