工作三年后留学 以房养学 留学三年不赔反赚



最近从一位亲友那里听说,他的小孩要到澳大利亚留学,他打算在当地购置房产给孩子住,剩余空间则出租,收入几乎可以抵消孩子的留学费用,他还说这叫“以房养学”。

请问,没有绿卡也可以到海外投资房产吗?比广州贵很多吗?“以房养学”的账怎么算?中国房产有70年的产权的规定,那么澳大利亚的房产呢?

跑腿: “以房养学”的概念早在2002年就有,但是并不普及,2007年、2008年,国内房产大热的时候,逐渐被国人所认识。记者从广州首家推出“以房养学”概念的某移民机构获悉,现在这方面的业务量开始成倍增加,不过基数还不是特别多,大约一年也就百单左右。

综合各种因素,对于中国人来说,现在买澳大利亚的房子并不算贵,是个入市的好机会。但是一定要通过正规的渠道和专业机构交易,以减少投资风险。

文/记者蒋悦飞

小案例

留学三年不赔反赚

潘勇辉算是第一代“以房养学”的留学生。2001年,潘勇辉到澳大利亚留学,一过去就买了一套房。当时的汇率大约是4.2,一个包含了三个房间的别墅共计30万澳元。当时潘勇辉自己住一个房间,其他两个房间按照一个房间100澳元/周的价格租给两位留学生,一个月就是800澳元,基本已经能够抵扣月供。

到2004年潘勇辉毕业的时候,房子升值到55万澳元,而且汇率上升至6.5,折合成人民币为357.5万元,不计各种手续费,这套房子赚了近两倍。而三年的留学费和生活费大约为7万澳元,潘勇辉不仅赚回了学费,还小赚了一笔。

算个账

以在墨尔本留学三年为例,购一套三房价值40万澳元的别墅,澳元与人民币汇率1:4.4。以下除标注外均为澳元。

生活费  1.2万/年×3=3.6万(折合人民币15.84万)

学 费 2万/年×3=6万(折合人民币26.4万)

买房收入 租金收入:除孩子自住一间,其他两间出租,收入为:180/周/间×2间×52周×3年=5.616万(折合人民币24.71万)。

升值收入:澳大利亚房价每年升10%,3年房产升值部分(40万×1.13)-40万=13.24万(折合人民币58.256万)

 工作三年后留学 以房养学 留学三年不赔反赚

盈 余 人民币24.71万+58.256万-15.84万-26.4万=40.726万

你问我答

1 问:“以房养学”一般需多少钱?

答:五六十万元人民币起步。

某移民机构总裁卢有骏告诉记者,“以房养学”所需的资金量并没有想象中的那么大。目前澳大利亚一个别墅的价格大约是40万澳元,按照平方计算的话,大约是五六千元人民币一平方米,相比广州来说并不算贵。首期三成,按照目前的汇率来计算,大约也就是50万~60万元人民币。

而且在澳大利亚,目前还有一种只交利息、不付本金的还款方式,还款压力非常小。“我们并不推崇投资者尽快供完房子,而是利用留学这几年的房地产的自然增值,来减轻留学费用的压力。”卢有骏表示,除了投资之外,“以房养学”的另一个重要目的是,有个自己的房子,孩子就有了家的归属感,可以减轻不少漂泊的孤独感,也缓解一些心理压力。

2 问:其他国家“以房养学”行得通吗?

答:从市场政策等考虑澳大利亚较可行。

记者了解到,目前来说,“以房养学”的做法基本集中在澳大利亚。一方面,跟目前的留学机构推出的业务有关,另一方面,也有法律、市场等原因。

卢有骏表示,在理论上,“以房养学”在各个国家,甚至在中国也是可行。但是在美国,购房有一个地产税,一旦持有房地产,每月就要缴纳不菲的地产税,买得起未必养得起,“以房养学”未必合适。又比如在加拿大,原本也是可以这么做的,但是加拿大的留学生并没有澳大利亚多,转手没那么容易。

3 问:现在是在澳买房的好机会吗?

答:汇率创新低,房产市场上升期。

那么,在澳大利亚买房就真的能稳赚不赔吗?现在还奔波在中澳两地的潘勇辉表示,从2004年以来,澳大利亚的房子大约有10%~20%的下跌,按照房地产7~10年一个周期看,现在房地产已经有上升趋势。而且澳大利亚的房地产现在空置率非常低,仅有1%左右。

卢有骏表示,按照澳大利亚60年来的房地产的增长情况看,房地产平均每年的增长在7%~10%左右,收益比较稳定。而目前澳大利亚每年的留学生和移民的数量为30万左右,保证了房地产市场的强大需求。

特别是现在汇率创下新低,回到了多年前的4.5左右,去年一套50万澳元的房子,人民币要300多万元,而今年只要200多万元。澳元的贷款利息也仅有5个百分点,而在去年是9个百分点。各种因素相加,现在是个入市好机会。

另一家移民机构经理谢杭东表示,“以房养学”作为一个投资理财的概念,必定会有风险,关键是投资者对海外投资产品的信息、程序了解和信心的建立。他建议,投资者对这些投资信息的了解,一定要通过专业机构去了解,否则风险就更大。

4 问:在澳大利亚买怎样的房子好?

答:国外投资者只能买一手房。

没有绿卡也可以到海外投资房产吗?谢杭东表示,海外投资者只能买澳大利亚的一手楼。由于澳大利亚的房地产交易非常透明,市场稳健,比国内的成熟很多,更不存在烂尾楼或者偷工减料之事,所以基本不用担心政策上的风险。

另外,在澳大利亚,房产没有70年的产权说法,是永久性产权,所以也没有什么遗产税的说法。如果购房者在交了首期后还有五六十万人民币的话,加上每月有七八千元人民币的收入,在澳大利亚置业并不是难事。

而潘勇辉以自己的购房经验告诉记者,在澳大利亚买房,一般要通过律师来操作,他会搞掂各种手续,而且手续费并不太贵。他当时支付的是1000多澳元,买房的各类税费在3%左右。

目前来说,投资澳大利亚的房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市,无论是别墅、公寓还是连排别墅,都存在投资空间,但是关键还是看地段。 

 

  

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