爱华网新世纪创业集团发展到第10个年头,2001年,一幅浦东三林的大型土地懿德社区让周小弟从一名实业商人,向另一种角色转换。
在懿德地块股权的腾挪转移过程中,周小弟扮演了一个手段高超的土地倒爷的角色,在这一角色下,他的资金运作技艺也是日渐高超。
1992年,三林辖区由原上海县划归浦东新区,上海县则撤并入闵行区。区划调整前,上海县房地产总公司获批征用三林红旗村、懿德村土地共计2536亩。
2001年4月,国企上海县房地产总公司改制前夕［改制后名为“中祥(集团)有限公司”］,周小弟名下的上海新世纪创业有限公司与上海县房地产总公司签订协议,以单价25万/亩,总计6.34亿元,受让浦东三林懿德地块2536亩土地。
一个月后,2001年5月,新世纪公司出资2550万元,上海县房地产总公司出资300万元,上海中星(集团)有限公司(下称中星公司)出资150万元,合资成立了上海新世纪懿德房地产有限公司(下称懿德公司)。新世纪懿德现任总经理徐建刚从浦东新区公安局辞职进入公司。
周小弟拿下土地之时,土地款却并没有到账。同一时期,周小弟投资的学校正在大兴土木。建一所高校,资金需要远远超过预算,受制于资金压力,在徐建刚的建议下,他决定通过“联合开发”获取一部分资金,得以继续运作使该土地“三通一平”,同时也有资金办学校。
于是,凭着一纸转让合同,周小弟和徐建刚开始了空手套白狼般的土地转卖历程。
2001年9月,懿德公司与上海阳光新景(集团)有限公司签订《联合开发协议书》,同意双方联合开发地块。
2002年5月30日,新世纪懿德与西子公司签订协议,约定西子公司以单价每亩65万元的价格,总计5.2亿元的价格,获得独自开发三林懿德地块中三鲁路以西800亩土地。
2002年6月,在与西子公司商谈转让地块部分土地的过程中,周小弟又与上海欣荣房地产开发有限公司签约,最终,欣荣公司支付了2.4亿元。
之后,周又以相近模式引入了上海君颐置业有限公司合作开发懿德项目。
根据当年所签协议,三家合作方“阳光”、“西子”、“君颐”分获900亩、800亩和500亩土地的商业开发份额,并共同承担300亩动迁房的开发成本。各方将分别成立项目部,开发各自获得的土地份额。
经过这3次转手,周小弟用新股东入股的钱不仅付清了原上海县房地产总公司转让款6亿多元(周自己只付约7000万),而且已赚得3亿元净利。但周小弟并不就此收手,而是一直拖延执行上述协议,继续实施第四次倒卖。
2004年2月,周小弟又瞒着几家股东,将三林懿德项目的经营权委托给“上海浦东新区房地产交易市场有限公司”,双方签订《“懿德居住区”联合开发协议》,约定懿德公司以三林懿德土地和前期投入作为投资,市场公司承担项目建设与前期开发的全部投资资金。在项目开发完成后,懿德公司和市场公司按照该项目所实现的净利润各得50%进行利益分配。而周小弟甚至将公司营业执照和公章都交给这家公司。
2001年9月至2006年11月,懿德公司与阳光公司先后签订《联合开发协议书》、《股权转让协议书》等四份协议书,共计1243亩土地的转让单价为每亩57万元、其中的793亩土地的转让单价为每亩60万元(三通一平价格,不包括大市政配套费和土地出让金),总价为11.8亿余元。
这笔资金也被周小弟挪作他用。2004年的2月至6月间,周小弟将交易市场公司支付的2亿元分别挪作个人收购苏州工艺美术集团有限责任公司所用。周小弟和徐建刚分别在该公司中占股90%和10%,另有3750万元被周小弟用于归还赌债和借款等。
接近周氏集团人士透露,苏州工艺美术集团有限公司在苏州市中心拥有大量土地以及商铺,资产价值在7亿元以上。
当周小弟发现资金又一次捉襟见肘时,他选择故伎重演。
2004年9月,周小弟经人介绍,结识了上海环境集团董事长金纪昌。
上海环境集团原属于环卫系统,于2006年被划归上海市投资建设开发总公司(下称上海城投)。上海城投是上海国资系统的投资平台,旗下整合了上海国资系统的路桥、水务、环境和置地四大板块。
当时,房地产行业正进入火热阶段,上海房价2004年的涨幅超过20%。开发商几乎没有卖不出去的房子,即使是很多非房地产公司,也对于地产投资跃跃欲试。
这种情况下,双方一拍即合。
很快,两家公司以新世纪公司和上海环境置业投资发展有限公司(下称环境置业)的名义签订了四份《定金协议书》。约定若阳光公司、西子公司终止有关受让土地的协议,则环境置业可获得700亩土地的独立开发权,若不能终止相关协议,则环境置业获得200亩土地的独立开发权。双方还约定了土地单价为125万元/亩。
而后,2005年6月,新世纪公司与环境置业签订了一份《合作开发房地产协议书》,约定环境公司支付总价5.5亿元,即获得500亩土地的独立开发权和收益权。
2005年11月,一家与环境集团密切相关,名为上海春岚房地产开发有限公司的企业与懿德公司签订了协议,后者将三林懿德地块中的750亩地以单价125万元/亩转让给春岚公司,总价为9.375亿元。
截至周小弟入狱前,周小弟通过懿德公司先后将三林懿德地块2536亩土地的开发、收益权出让,地皮价格由最初的每亩25万元爆炒到每亩57万元至125万元不等,整个过程中涉及款项超过20亿元。
土地转让过程中的种种手段变化足以让周小弟对资本运作熟悉程度大幅度提升。如果没有遇到后来的尹明华事件,按照周小弟的设想,他将开始直接涉足金融行业,其第一个目标就是收购信托公司。
