世联地产陈劲松 陈劲松、佟捷的世联地产逆市突围秘密



  24亿,陈劲松佟捷夫妇用了15年。

  8月4日,深圳世联地产顾问股份有限公司(下称世联地产)通过证监会发审委审核,将成为首家通过IPO登陆A股的房地产中介企业。陈劲松和佟捷夫妇持有的世联地产64.02%的股权将有可能变成总额接近24亿元的财富,同时还将造就四位亿万富翁。

  世联地产招股说明书(草稿)显示,该公司目前的主营业务以顾问策划和代理销售业务为主,其中顾问策划服务是该公司最核心的竞争力。而此次募集的资金,也将主要用于拓展顾问策划业务。

  6个亿万富翁

  相对于其他上市公司来说,世联地产股权结构显得颇为简明。世联地产实际控股股东为世联中国,世联中国持有世联地产64.02%的股权,而陈劲松和佟捷夫妇总共持有世联中国97%的股权,为世联地产的实际控制人。此外,还有5个法人股东持有不同比例的股权,其中卓群创展和万凯华信分别持有13.58%的股权。

  发行后世联地产总股本将达到1.28亿股,其中陈劲松佟捷夫妇将共持有近7200万股,世联地产目前的每股收益为0.59元,按照8月14日中小板平均市盈率56.8倍计算,世联地产的股价应该在每股30元左右,照此计算,世联地产成功上市后,陈劲松佟捷夫妇将坐拥近24亿元的账面财富。

  另外,陈劲松佟捷夫妇还透过世联中国,持有Fortune hill asia公司71.2%的股权。Fortune hill asia公司总资产为4283.18万港元,主要资产是在深圳市敦煌大厦拥有的4208.28平方米的写字楼。

  世联上市也可能造就另外四位亿万富翁,世联地产董事、总经理周晓华,董事、董事会秘书梁兴安,副总经理张艾艾分别持有世联地产6.79%股权,以每股30元计算,这三人也各自拥有近3亿元的账面财富。此外,前总经理罗守坤也透过万凯华信公司持有世联中国6.79%股权,账面财富也可达近3亿元。

 世联地产陈劲松 陈劲松、佟捷的世联地产逆市突围秘密

  夫妻二人转

  陈劲松,出生于1964年,现为世联中国的董事会主席。

  据接近陈劲松的人士介绍,现在陈劲松拿香港护照,他是哈尔滨人,24岁时毕业于同济大学,获工程管理硕士学位。

  1988年毕业之后,陈劲松被分配到中国海外地产,在香港任项目经理。彼时的陈劲松,虽然科班出身,但对于房地产这个行业却仍然一片茫然。

  “陈曾说过,当年去都不知道什么叫做房地产。”该人士称。妻子佟捷比陈劲松大两岁,早年毕业于中国人民大学。90年代初也曾在“国际房地产”任职,那是中国最早的一家房地产估价交易公司。

  1993年,羽翼渐丰的夫妇俩,开始瞄准地产中介行业,并于当年创建世联地产顾问(深圳)有限公司,由佟捷全职负责公司的运营,而陈劲松则继续留在中海地产。

  但世联地产似乎生不逢时,公司成立伊始的1993年,正值房地产市场政策“刹车”,深圳地产市场由此出现萧条。在这样的市场环境下,佟捷选择主攻其所擅长的评估业务,“实际上,那时的世联以评估业务见长。”该接近陈劲松的人士介绍。

  “而世联的更大的发展是在于后来陈劲松的正式加盟。”接近陈劲松的人士说。1995年,世联地产的发展举步维艰,彼时陈劲松也正式离开中海地产,与妻子携手,并开始在评估业务的基础上进行业务扩张。

  业务扩张首先选择的是代理业务。夫妇俩把深圳为数极少的新楼盘罗列了一遍又一遍,哪些是好卖的,哪些是不好卖的,并最终选择了一处不好卖的楼盘作为突破口。

  经过了不懈的努力,世联接下了该处楼盘,不过条件是在销售前对方不支付任何费用,如果销售不掉,世联也不能收任何费用,销售人员的工资仍由世联自己承担。条件可谓苛刻。但采用目标客户和细分市场的原则,陈劲松佟捷的目光盯准了专门卖给当时多有赚头的BB机、手机的经销商,这一策略获得了巨大成功。夫妇俩在淡市中创造了3000万的销售业绩。

  而真正让夫妇俩获得在市场稳固之位的,在于深圳宝安广场的一处项目。宝安广场于1996年完工,是中国宝安集团的一栋写字楼,宝安广场那时的销售很是惨淡,虽然宝安集团连装修都做了一半,但是整整一年,连一套房子也没卖出去。陈劲松佟捷接下手时,宝安广场几近成为一栋烂尾楼,宝安集团已经没有任何钱可以再投入进去了。即使这样,经过夫妇俩的策划操作,宝安广场三个月后还是实现了销售。

  此后在与朋友谈及当年创业的往事时,陈劲松笑谈,自己最擅长的是研究技术和经济这点事,不擅长管人,管财、理财这都不是他所擅长的。

  顾问策划业务市场占优

  世联地产招股说明书(草稿)显示,目前世联的主营业务以顾问策划和代理销售业务为主,2008年一季度顾问策划业务收入占到其营业收入的38%,代理销售业务占到53.58%。实际上,顾问策划服务已经成为世联地产最核心的竞争力,并在市场份额中占有较大优势。以2007年度为例,该公司以1.585亿元的收入遥遥领先行业,其主要竞争对手易居中国该项收入不过为6259.92万元,尚不及世联的一半,合富辉煌也不足3000万。事实上,世联地产顾问策划业务已成为其上市的主要概念支撑和利润增长点。

  该公司最大的进项是代理销售业务收入,世联地产宣称自己在珠三角区域市场处于领先地位。不过,该公司在此项业务上的全国表现,却不如顾问策划业务表现出彩,以2007年数据为例,其主要竞争对手,易居中国的代理销售收入已经超过其两倍。

  招股说明书(草稿)还显示,本次IPO,世联地产将在2008-2010年,投资1.74亿元,以泛长三角区域、京津塘环渤海区域、泛珠三角区域、中西部城市群(其中重庆、成都是全国统筹城乡综合配套改革试验区)为中心,向其周边经济辐射区范围内的二、三线城市进行网状布局和扩张。

  2008年初以来,全国房地产市场逐渐低迷,珠三角市场更是首当其冲。“如果珠三角区域的房地产市场发生变化导致房地产交易量下降,可能将影响公司的盈利水平。”世联地产在招股说明书中也透露出担忧,实质上,目前世联地产的主要业务仍局限在珠三角,虽然其极希望进入长三角等区域。招股说明书提到“未来3年公司将进一步建立和完善在珠三角、长三角、环渤海区域的业务布局,降低对珠三角区域业务的依赖。”

  

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