爱华网系列专题：山寨文化凶猛
“没空位了？会议室也有人？”王向东只好在写字楼大堂里接受采访，“已经好几次遇到这种情况了。”王向东是深圳创富港商务有限公司(以下简称创富港)北京分公司的负责人，这家公司做写字楼转租业务——承租整层写字楼，然后转租给小型公司，然而这位“地主”却由于办公室全部被租用，只得在大堂办公。
戴先生是创富港的租户，《数字商业时代》的记者在北京中关村附近的东方天作大厦见到他时，他刚创业6个月，为一家国际知名的IT公司做代理，公司只有他一人，3个月前他从创富港转租下一个6平方米的办公室，尽管只够放一套办公桌椅，但戴先生很满意，“办公环境不错，有共用的前台和会议室。”
创富港的租户大多数是咨询公司和贸易公司，规模在10人以内。成立于2005年的创富港现在在全国布设的商务中心近50家。
金融危机发生以来，创富港的业务也受到了影响，出租率一度从98%跌至75%，目前恢复至90%。据悉，一家商务中心的出租率达到80%，半年内就能赢利。
“有人模仿我们，但一开就死。”王向东告诉记者，“二手房东”生意并非像看上去那么简单。创富港到底有何诀窍？
低端定位耕好“一亩田”
“我们说自己是‘种田的’，做‘一亩田’的生意，”创富港副总经理陈秀春笑道，“我们的商务中心面积大约都在600平方米左右，和一亩地的面积差不多，少数达到1000平方米。”
这“一亩”的出现并非巧合，而是赢利的“黄金分割点”。王向东告诉记者，在实际运营中，出租率往往要达到80%才能不亏损，而且“不搞连锁经营也很难打平。”
1997年，时为深圳某软件公司总裁的薛春偶然接触到一家香港商务中心，当即被其商业模式吸引。经过3年的调研，2000年薛春收购了香港的一家商务中心。
“当时收购就想学习，”陈秀春说，“研究如何运营。”同年薛春在广州开设了创富港。2005年底，国外商务中心涌入中国，薛春判断商务中心市场即将激增，便利用前期积累的IT技术、管理体系、营销模式、人力资源迅速扩张，在4年多时间内开设了近50家商务中心连锁店。
几乎与此同时，全球最大的办公楼“二手房东”雷格斯(Regus)在中国市场也加速了扩张，这家成立于1989年的公司，在纳斯达克和伦敦两地上市。目前，雷格斯运作的商务中心超过1000家，分布于70个国家的400个城市。据称，诺基亚和IBM等财富500强公司在进入新市场时，也把雷格斯作为首选的“办公空间外包商”。
雷格斯的成功故事成为了创富港的动力，然而，陈秀春告诉记者，他们对“前辈”的模仿只是有限度的、试探性的。
“2005年我们做了4家商务中心，面积都很小，只有两三百平方米。”陈秀春说，这4家商务中心定位都不一样，高低端都有。”但是很快他们就发现高端商务中心很难做，“运营起来成本更高，而且客户非常少，高端客户更愿意选择雷格斯等国际品牌。”
“可以学习雷格斯的做法，但一定要绕开它的锋芒！”为了避免与强手相遇，薛春为创富港摸索到了另一个生存空间——瞄准国内的创业者。
斤斤计较租期宜长??租金月结
为国内创业者服务似乎是桩不错的买卖——这群人对小型办公室的需求量巨大，而且要求也低得多。
“我就只要一张桌子就够了。”王先生的咨询公司只有两名员工，他租了北京维亚大厦的创富港商务中心办公室，原来他挤在朋友的公司里，一个大办公室里摆了十几张办公桌，只有他不属于那家公司，感觉很憋屈。“现在至少有了自己的窝。”
然而，创业型客户对于价格很敏感，薛春和他的团队发现，要做好这桩买卖并非易事。
首先，他们在选址上就煞费苦心。“所有商务中心无一例外地选择在交通便利、楼宇形象中等、租金便宜的地段。”陈秀春介绍，比如北京的时间国际大厦，位于交通要塞三元桥附近，租金为每天每平方米3元，而距离时间国际500米的佳程广场租金报价则为每天每平方米10元左右。
选定地点之后，在和出租方谈租赁条款上也颇有讲究。
“我们和物业签5年左右的合同。”陈秀春说，长期合同不但利于拿到优惠的价格，还可以提更多条件，如每年3个月免租期。“一般头三个月内的出租率就可以达到80%，实现盈亏平衡。”陈秀春说。
王向东算了一笔账：“每个商务中心前期的成本是50多万元，而租客押两个月租金再交一个月的租金，当出租率达到80%以后，押金和租金就有20多万元。”
“但我们给物业的租金必须月付。”陈秀春解释道，“其实按年付比按月付优惠不了多少，我们更看重资金周转率。”
除了租金，创富港对人力成本也盯得很紧。据悉，创富港有49家商务中心，但只有150名员工，“平均每家商务中心只有2~2.5个人操作。”陈秀春说，“这是我们经过长期尝试和优化得到的结果。”
租户至上自己宁肯不挂招牌
创富港处处精打细算，而在某些方面很慷慨。例如，它设立装修工程部。王向东说，实际上，把装修外包比养一支施工队伍更省钱。
“但外包难以保证质量，影响我们的形象。”王向东解释说，经过多年磨练，创富港已经离不开自己的工程部了。记者拜访了创富港设在北京的6个商务中心，格局基本一样，六七百平方米的空间被隔成了50多个办公室。“办公室如何布局，走廊如何设置，怎么设窗户，工程部都有固定模式。”王向东说。
此外，创富港还提供了免费服务，如帮助企业注册，提供打字、复印、传真、快递、订票、订房等秘书服务。
薛春甚至利用以前的软件资源，开发了一套特殊的电话接听管理系统，让前台接待员迅速分辨来电找哪家公司，并以该公司员工的身份自报家门。
当本刊记者试图为创富港拍照时，发现了一个难题——在所有商务中心里都找不到创富港的Logo，陈秀春说是为了让租户显得更体面。
“当租户的客户走进商务中心时，我们不希望提醒他们：这是一家寄人篱下的小公司，即便租户公司真的只有一个人，没必要为了强化创富港而影响到租户形象。”陈秀春说。
