爱华网在中国地产界,华远集团总裁任志强素以敢言闻名,经常因大胆发表犀利的观点而引起广泛争议。对于房地产业的政策和市场问题,任志强自有其独到观察、内在逻辑和事实支撑,他的观点未必广受欢迎,但可以启发进一步的思考。
近日,《中国投资》针对房地产政策和市场方面的一系列问题,对任志强进行专访。
“救市”不应忽略商业地产
《中国投资》:从3月份数据来看,很多城市出现了房地产成交量暴涨的现象。对此您怎么解读？
任志强:市场情况说明了一个问题,房地产市场需求始终是强劲的。老百姓需要买房,也愿意买房。
从人口结构情况来看,目前是25-35岁家庭快速膨胀的过程,对住房的需求巨大。2007年北京有17.9万对结婚,而供应住房不到14万套。2004-2007年新增家庭44%买新房,40%左右买旧房,剩下的选择与父母共住或者住在父母遗留下来的房子,总体上不存在无房结婚的情况。70后和80后结婚以后住办公室或者两地分居的现象,已经不存在了。所以,房地产的刚性需求起码到2020年以后才可能有所减少。
2-3月份50%-70%的楼盘是25-35岁的家庭购买的。其中有两个原因,一是政策刺激,购买二手房减免了税费。二是降低了首付利率。一月份出台的政策利好在2、3月份得到了集中释放,促使去年被掩盖的刚性需求浮出水面。
这种情况能不能持久,取决于宏观经济的情况。如果GDP跌到7%以下,就会出现一个全行业亏损的态势,就会有一些企业破产,面临兼并重组。
另外我们必须看到,房地产分为住宅和商业两个部分。目前住宅部分的数据很好,有创历史水平的成交量,销售额也是暴涨。但是,住宅占房地产投资的比重不到70%,如果占30%的商业地产始终不见起色,房地产市场就是“瘸一条腿”的状况,不健康也不会长久。
之所以市场呈一边倒的态势向住宅倾斜,主要就是因为政策向居住型物业倾斜,比如二手房交易市场的税费减免政策,很明显只对住宅市场起到了作用,因为二手房交易中基本上没有商业办公。另外,由于政策向自主型和改善型居住物业倾斜,贷款利率变成0.7%,这一措施也和商业办公没有关系。
因此,住宅市场数据上扬的同时,商业、写字楼、酒店以及工业地产的形势都很不好。
《中国投资》:您认为制定政策也必须考虑商业地产,内在逻辑是什么？
任志强:前一阶段的政策刺激肯定已经发挥了作用,3月份住宅市场的数据也说明了这一点。减免税费政策直接降低了消费者的购房成本,这一点具有很大的吸引力。
但目前的政策导向是值得商榷的,国家应该进一步加大对商业、办公型物业的支持。这一块是与自主创业有着极大关系并将带来推动效应的重点部分,不降低这方面的成本,也就等于提高了再就业的门槛。
现在的普遍情况是买商铺的人都不做经营,而真正做实业的人常常没有足够资金去买商铺。比如刚创业的年轻人想租一个商铺开店,但商铺购买成本很高,缺乏激励措施,卖不出去,也就不能进入租赁市场交易,从而造成了双方资源的浪费。
比如俏江南这样的餐饮企业,需要在繁华地段设立店铺,但这些地段的商铺它是买不起的,只能租用。毕竟企业的现金流有限,如果在固定资产上大量投资,经营就会缺乏资本。这一实例表明,如果没有人购买商业地产,就不可能创造一个用租金去经营的条件,创业和就业都无从谈起。
写字楼租赁也是如此。开发商没有长期租赁贷款,用短期建设性贷款不可能长期持有一个物业,所以建完一栋写字楼一定要尽快卖掉,而买楼的小业主就可以把每一层、每一间租赁给创业者。创业者可以一次性支付较低租金,获得创业场所。
我认为,目前的“救市”不仅要拯救房地产行业,而且要通过提振地产业,加速一、二产业向第三产业的劳动力转移过程。目前我国就业问题很严重,更应该千方百计地创造有利于就业的条件。说到底,办公物业提供了一个向第三产业转移的条件。
《中国投资》:金融危机对房地产市场冬天的影响有多大？
任志强:金融危机与中国房地产的关系度非常低,只有间接关系。中国人多年以来的储蓄习惯使得中国消费者不会因此就丧失了购房能力。中国房地产的好与坏取决于政府政策。
需要承认的一点是,很多外贸企业在这场危机中遇到难关,导致了大量破产,农民工也是受危机影响较大的群体之一。这种情况在一定程度上影响了市场购买力。但需要清醒认识的是,房地产是不可移动的产品,只有那些大量对外贸易的大中型城市才有这方面的问题,中国大约只有15个大城市涉及到外来购买力。像沈阳、长春这种级别的大城市都是以内需为主的房地产市场。
市场需要重建秩序
《中国投资》:您认为市场自身存在哪些问题？
任志强:房地产行业自身当然也存在一定问题,少量开发商水平不够,质监不严,还有一些由于现金流不够而使用虚假贷款的情况。但大部分市场参与者都是好的,只有那些捞一把就走的小企业才会有各种各样的问题。所以,我认为这些不是行业发展的重点矛盾。房地产行业成为社会关注焦点,原因就在于房地产利润是一次性集中体现,大家都认为这是暴利行业。
冯仑曾经说过,如果查房地产企业10年的账本就会发现平均利润率大概只有5%。大家可能有一个误解,觉得1平米房子卖1万块钱,企业可以拿到25%的利润,扣去税费还剩15%。但是别忘了,每栋房子的建设期基本是3年时间,这样平均起来每年就是5%。这就是房地产商品的特殊性。房地产项目从买地开始,大概要用一年半的时间才能完成规划、开工,期间土地费用上交给了政府,然后再用2年时间把房子卖完、交工,才完成一个周期。
《中国投资》:如何建立一个健康的房地产市场体系？您有哪些建议？
任志强:政府在二手房市场设置了诸多税费项目,又在一级市场添加了诸多限制因素,所以房子是越来越小。我们应该认识到,一级市场是用来解决改善型住房的市场,一级市场不能满足的需求都应该由二手房市场完成。
任何事物的发展都需要尊重客观规律,目前亟待解决的问题是二手房市场交易不活跃。只有二手房市场活跃了,才能带来置换。过去买不起大房子的年轻人可以根据自身经济条件和实际需求购买小房子,随着家庭成员和收入增加,就可以很自然地卖掉小房子购买中房子,然后卖掉中房子购买大房子。这是一个自然的、梯次消费的过程,但在交易环节征收过多的税费就大大阻碍了这一过程。如果消费者在每个梯次消费中都要损失一大部分,那他为什么还要逐步地改善住房条件呢？于是社会就形成了在买房问题上“一步到位”的意识。
住房保障体系不应急于求成
《中国投资》:在中央4万亿扩大内需投资计划中,保障性住房建设占了很大比重。您如何看待现在的保障性住房体系建设？
任志强:从1998年到现在的11年间,住房保障体系基本是缺失的,没有注重建设经济适用房包括廉租房。经济适用房的投资在下降,开发面积在缩小,就是很好的证明。采取购买方式、市场化地解决住房问题似乎成了唯一途径。这忽略了市场竞争中的失败者以及无力参与市场竞争家庭的居住权利保障。
当市场供不应求导致房价上涨时,政府连续数年出台了大量抑制房价的政策,采取抑制消费过快增长的手段来打击房价。如果希望市场按照政府的意愿,提供给低收入家庭能买得起的私人产权住房,这是不太现实的。
2006年提出拿土地出让金的一部分去解决低收入人群的住房问题,经过多方角力将比例定在了10%。如果从土地制度改革之初就采取这个措施,现在就不会面临如此严峻的住房形势。
近10年房改货币化分配之后的核心问题,恰恰是没有同步建立一套住房保障体系,过度依赖于原有的福利分配和市场化。虽然同步出台了经济适用住房政策,但由于拉动经济增长的双重目标,使经济适用住房并未能有效地落实于应分享改革成果的低收入家庭,而是变相成为了可以自由交易的商品房。因此,购买行为远远大于租赁行为,大量低收入家庭对于住房还是可望而不可及。
2007年10月,国家要求全面建立以解决中低收入家庭住房问题为核心的住房保障体系。我认为这个制度有些过急,10年欠账不可能在一年之内还清,应该有计划地、分批地解决。
北京和重庆提出不通过新建保障性住房,而是购买开发商已建成的商品房转换成保障性住房。有的城市提出政策补贴,就是对于购买了商品房但符合保障性住房标准的买房人给予现金补贴。如果采取这些方式,对于市场的冲击就会很小,这是一种消化存量的行为。我认为,最好的补贴方式就是由“补砖头”转化为“补人头”。
在一个健康的市场中,开发商只需要也只能够负责可出让土地上的住房建设,这是房地产法的立法基础。开发商可以接受政府的委托进行保障性住房的代建,但不能以廉租房开发建设的方式进行。
我认为,今后市场中只应该存在三种性质的住房:一是完全市场化的住房,政府不在其中进行干预。
二是完全的政府房,就是现在所谓的廉租房。也是温家宝总理在《政府工作报告》中提到的“居者有其所”。政府提供房屋的使用权,提供生存最基本的条件,但所有权始终在政府手中。这样才能彻底把住房保障制度的观念扭转过来。
三是租赁性住房,也就是夹在市场化住房和政府房之间的部分。租赁性住房又分成两种。一种是租赁性土地,用土地租金来调整房屋租金价格。房屋租金过高时可以减免土地租金,让消费者获益。另一种就是等到租赁性住房消费者有能力之后,可以通过补齐土地出让金的方式获得房屋所有权。如果真正建立起这样一套体系,住房保障制度中的腐败问题也能得到一次彻底的根治。
