第二房地产(Second Chance Properties)有个特别的英文名——直译为“第二次机会”——某种程度上具有咸鱼翻身的意思,贴切地反映了这家公司一路来的历程。
集团创办人兼董事经理莫哈末·沙里·马里肯(简称“沙里”,Mohamed Salleh Marican)回忆,从国民服役退伍后,他不听母亲要他当全职军人的劝告,出来创业闯天下,在半岛(Peninsula Plaza)购物中心开了家裁缝店,如大多数创业家一样,用自己的名字“M.沙里”为店取名。
不料,4个月后,这家店却生意惨淡关门大吉,把店铺顶让给朋友。5个月后,朋友也做不下去了,要求把店面回售给他。
沙力说:“当时,我回想了所有失败的理由,觉得继续用‘沙里’为公司名字或许不恰当,重新取了这个洋化、大家都接受的名字。果然,生意逐渐有了起色。”
他顿了顿,补充说:“不过,现在上市公司有洋名的可多啦,我们的名字也不稀奇了。”
就像翻身的咸鱼,1975年创立的第二房地产,一路来通过业务转型而不断重拾商机。
从量身定做到生产成衣
第一次转型,是从量身定做的裁缝跨行到生产成衣。当时,沙里看准了本地2000多家裁缝店生意每况愈下,公众也逐渐舍弃专人定做、而购买大量生产的成衣的机会,开始生产“Second Chance”平价男服。
他一口气花了50万元,在各大媒体,包括拥有达80万观众的华语综艺节目中强力宣传放送,成了本地家喻户晓的品牌。到1988年,这一品牌达到巅峰,在本地有17家、马来西亚8家分店。
沙里笑言:“我把品牌包装成给人一种舶来品的印象,成本和价格却比国外牌子便宜了一半,生意很好。但也奇怪,本地人喜欢外国牌子,但在印度、斯里兰卡顾客面前,我们一标榜‘新加坡制造’就特别受欢迎。”
然而,随着1980年末,Pierre Cardin、Goldlion等国际品牌平价男服进军本地,这个“本地姜”顿时失去竞争优势,进入沙里所说的“业务分散的痛苦阶段”,在4年内关闭了21家店面。
1992年,集团分散业务,进军马来传统女装成衣市场,在加东开设第一家平价“First Lady”分店,隔年在隔壁开了一间“Golden Chance”金铺,专攻马来女性。
尽管顾客群小了许多,沙里坚信进军小众市场是正确选择。他说:“在任何市场都要成为业界领头羊,才能赚到大钱。本地仅有五六家售卖马来女装成衣的小型商家,每套女装售价100多元。我在越南大量生产,每套卖49.95元,生意就特别好。”
目前,集团在本地有3家、马来西亚有30家店面,计划进一步在马来西亚开8到10家店。
投资房地产房产上亿元
自1999年4月,集团踏入房地产投资行列,至今拥有总值1亿4000万元的42个房产,上财年租金收入为810万元,成为集团的最大收入来源之一。
房地产投资说易不易,上市公司转行投资房地产失败的例子不少。德加拉(Thakral)集团创办人日前欲转换跑道到房地产投资,受到股东强烈反对,认为公司缺乏这方面的专长。
从服饰业起家的第二房地产,又凭什么条件进军这一行?
沙里说,全凭一股直觉。公司1997年1月在当时的自动报价交易板(Sesdaq)上市,筹集到500万元资本,然而立刻遭遇亚洲金融风暴,因而“潜伏”了2年,等待风暴平息。
看准时机低价买单位出租
沙里说:“我们从未梦想要炒楼,但身为零售租户,在这方面累积了25年经验,当时也觉得价格已见底了,而且能为公司提供另一项稳定的收入来源,因此认为这么做是对的。”
集团利用500万元现金,并向银行贷款达70%,在接下来的科技泡沫破灭、沙斯等连续几个危机时期,以低价买下零售单位出租,赚取固定租金回报。
其中,集团在2003年以500万元买下位于乌节路幸运商业中心(Lucky Plaza)一楼的一个800平方英尺零售单位,月租从3万元增长到目前的3万6000元,合每平方英尺45元。
沙里指出,银行贷款利率低达3%,但租金回报达7-8%,几乎是立刻获利。
他说:“零售房地产的好处是回报高。行情好时,一般可取得达4-5%回报率。市场不景气,不少人被迫以低价脱售手中房产套现,租金水平却有支撑力,行情复苏后还能进一步提高。”
邻里商场租金与乌节路不相上下
令人惊讶的是,一些邻里零售店面的租金,其实与乌节路不相上下。
除了在幸运商业中心、远东商业中心及半岛购物中心共有8个单位之外,旗下其他房产几乎都在邻里,包括城市购物中心(City Plaza)、大巴窑、淡滨尼等组屋区。
沙里强调,一些零售单位的租金下滑了5-10%,然而大部分基本上持平,相当看好邻里购物商场的潜力。
他说:“在危机中受冲击的多为高档办公楼或私宅,零售租金则不受影响,下滑5-10%,大部分基本上持平。乌节路3家新购物中心各有200-300个单位,基于定位只让高档或奢华品牌‘进驻’,开幕前急于取得100%租用率,不得不把价格下调3至4成,给人租金普遍走软的印象。”
另一方面,地点好的邻里零售单位则没有“格调”的顾虑。
他说:“人口及收入增加,商店数目却不变,组屋零售业者面对的消费者需求也更高。一些日常生活零售业,如蛋糕店、1元便利店等不需进入乌节路,却动辄付得起2万元月租。”
但他也强调,随着宏茂桥、金文泰和勿洛等购物中心提高零售单位供应,租金水平也势必逐渐回稳。
面对租户逐日高涨的减租声浪,又该如何应对?
沙里承认,旗下确有一些租户要求减租,他则视个别情况来调整租金。
他通常遵守一个原则:如果租户生意仍在赚钱,就不会下调租金。
他说:“租户做不下去的原因通常有两方面:第一是缺乏竞争力,付不起租金;第二则是卖的产品不符合该地点的性质。比如说,一些人流量高、但租金也高的地点,一些鞋店就生存不下去。毕竟,一个好地点,等着搬进来的租户有一大串。”
投资股票烧到手
金融海啸使不少富豪和企业烧到手,第二房地产也不例外。
自2005年起,第二房地产停止购买房地产,而改为投资股票,购买房地产投资信托(REITS),包括腾飞印度信托(Ascendas India Trust)、剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)、力宝—丰树印尼零售信托(Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust,LMIR)及升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT)等,作为间接投资房地产的策略,
然而,随着金融海啸来袭,截至去年9月底总值2200万元的这笔股票,在今年3月底已缩水至1340万元。集团原本发出警讯,指出第一季将由于这笔投资而蒙受亏损,但所幸因为会计标准的改变、而得以把股票归类于“待售金融资产”、暂时不用包含账面损失。
不过,沙里也做出承诺,目前暂时收取股息,一旦股价回升,将把手中的股票卖掉套现。
第二房地产(Second Chance Properties)九个月净利减少8%至982万元。集团营收略升2%,报3848万元,税前盈利减少10%至1136万元。
尽管股市自3月起回升了不少,沙里却认为至少要10年才能走到另一个高峰。
他说:“股市向来反应过度,1月下跌到新低就是一例,现在还是没有好消息。经济平均每隔8至10年会衰退一次,但这一次可能会历时更久,期间会有很剧烈的波动,却也有利于交易。”