连良桂:滨海CBD第一个吃螃蟹者



天津滨海浙商大厦不仅是滨海CBD的第一盘,也是整个中国以“浙商”命名的第一幢大楼。建“浙商大厦”曾是许多在外投资的浙商的梦想,而这个梦想在天津已经变成了现实。

  天津浙江商会会长、滨海浙商投资控股有限公司董事长连良桂如今用“两眼一抹黑”来形容上世纪80年代末他初到天津时的情景。

  “那时的天津就是个纯北方城市,要说工业基础,街道上的飞鸽牌自行车就是那时天津名气最大的产品。”

  如今,连良桂眼见着天津在变化。如果说,上世纪80年代,深圳特区带动了珠三角地区经济的突飞猛进,90年代,上海浦东新区引领着长三角地区经济狂飙突进,那么现在,崛起的天津滨海新区成为拉动环渤海地区经济腾飞的火车头,正以中国经济增长“第三极”的身姿展现在中国经济发展的版图上。

  天津在成长,而说话口音已带着不少“天津味”的连良桂,也在不断地改变,超越着自我。当年他初来乍到,在拥挤的火车车厢里拿报纸铺在座位底下睡过觉,如今他已经在迪拜的帆船酒店与国际商业巨头进行商业谈判。

  当然,财富的变化只是一个表象。事实上在中国许多地方,在城市崛起的过程中,善于发现机会、抓住机会的浙商成为一股重要的推动力量,与城市一同成长。

  现在,连良桂在天津滨海新区首先建起了大楼——被称为“滨海CBD第一盘”的浙商大厦于2009年1月5日顺利封顶。

  这不仅是滨海CBD的第一盘,也是整个中国以“浙商”命名的第一楼。建“浙商大厦”曾是许多在外投资的浙商的梦想,而这个梦想在天津已经变成了现实。

  第一个“吃螃蟹”

  “2006年4月,我们签下建造浙商大厦的意向合同时,滨海还是一片荒地。”连良桂感叹。

  那个时候,滨海新区才刚刚形成一个概念,尚没有进入国家战略,正在报国务院批复。对于连良桂来说,当时签下这份合同还是冒着很大的风险。

  “签合同之前我们就去考察了很多次。总体感觉天津市委市政府对滨海新区的期望值很高,想把滨海新区做成类似上海浦东核心CBD的概念。我们当时考虑既然市委市政府已经有这么大的决心,而且已经报国家批复,所以应该还是很有希望的。”

  在连良桂看来,签了合同固然有风险,但不签则意味着绝对没机会。在天津,连良桂一直被认为是善于“第一个吃螃蟹”的人,无论是收购国企,还是建造Shopping Mall,从他以往“吃螃蟹”的经验来看,做这样的项目难度大、风险大,但做好以后回报也很大。

  “其实我们当初对于回报也有一个预期。”对此,连良桂解释,“我们所指的‘回报’,并非仅仅是利润上的,更重要的,我们是把浙商大厦当成一个平台来建。我们首先要把这个大厦立起来,这是一个自我证明。”

  在连良桂看来,如果只是考虑浙商大厦本身赚几个钱,那是一种短视行为;应该把投资的眼光放长远些,放到整个滨海新区的战略规划角度去考虑,要学会“站在月球看地球”。

  签下合同,连良桂带着天津浙江商会的会员们开始“真干”。整个大厦最终有五六位浙商参与投资,其他人投资起步资金为500万元,连良桂是大股东。

  在其他项目还犹豫不决的时候,浙商大厦于2007年动工了。

  在连良桂第一批签下浙商大厦的合同后,先后又有浙商投资的3幢大楼获签。滨海CBD规划中有38幢大厦,浙商投资的占了1/10多。

 连良桂:滨海CBD第一个吃螃蟹者

  可控的风险与可见的回报

  作为常常“第一个吃螃蟹”,并且吃得很不错的人,连良桂对于风险和回报有自己的想法:“没有风险就没有回报,要是整天躺床上睡觉,那一点风险也没有。但风险是可以回避的,所以在做项目之前,要做一个最好的假设,但同时也要做一个最坏的假设。”

  整个浙商大厦项目,在连良桂看来最关键的就是现金流。“现在全中国出现的这些烂尾楼,都是当时太乐观,最终现金流无法跟上,销售又不行,这样才导致烂尾的。”

  他在做浙商大厦项目的投资分析时,就做了个最坏的估算:假如到时候项目卖得不好,资金链会不会有问题?“我就想着,假如销售不好,我们首先要有顶进去的资金,要让这个楼能立起来。那么我们有没有这个资金实力?”

  这是当初连良桂反复考虑的一个问题。这个不成问题之后,接下来的事情似乎就好办了。“我们实际上有第二套方案,如果受金融危机影响大厦销售不利,我们将持续提升项目建设自有资金比例,确保项目能够按计划如期竣工。”

  有意思的是,浙商大厦从开工建设到建成结顶,其间果然经历了一番宏观环境的调整,大厦的建造、销售也受到了百年不遇的金融危机的冲击。

  数据显示,当年滨海CBD签下的38幢大楼中,有20%左右都不得不退出。然而浙商大厦按时开工,按时开盘,按时结顶,中间没有出现一次停工现象。

  “这有赖于我们对风险的预计,对现金流的掌控。”连良桂表示。

  资源整合者

  “如果你能学会站在月球看地球,那么全天下的资源都是你的。”在多个场合,连良桂反复强调这一点。

  他的资源整合能力在建造Shopping Mall的时候已有所体现。

  2006年,连良桂投资建造天津市第一家Shopping Mall。当时他经常到国外考察,看到美国等发达国家在城乡结合部往往会修建大型的融购物、休闲为一体的商业中心,觉得这种形式很不错,于是引进了天津。

  “当时,城郊结合部Shopping Mall的招商运营,在全国尚没有成功的经验可以借鉴,需要一种创新的运作方式,作为打开成功之门的钥匙。”连良桂是这样思考的,也是这样做的。他把眼光落在了宜家、希尔斯、西蒙等国际大型商业品牌上。能够与这些商业品牌合作,他们自然会为Shopping Mall带来消费者所喜欢的产品。

  一开始,宜家对于是否进驻并不太感兴趣,连良桂跟对方一谈就是两年。“我们的目标很明确,就是吸引它过来。我相信宜家的管理者是对天津不了解,我们就反复地告诉他们,天津是个直辖市,天津会有很好的未来。而且我们给了他们很多优惠条件,只要他们愿意进来,我们付出些代价也值得。”

  连良桂认为,诸如宜家这样的世界著名品牌进驻,一方面会提升Shopping Mall的人气,另一方面,也大大提升了Shopping Mall的档次,为接下来的招商奠定一个良好的基础。

  如今,宜家进驻Shopping Mall已经进入设计阶段,不久即将亮相天津。

  在浙商大厦的招商上,连良桂吸取了Shopping Mall的经验,也采取资源整合的方式,吸引优质品牌的加盟。

  外滩风尚咖啡是全国的著名咖啡连锁品牌,是品位和品质的象征。浙商大厦招商时,连良桂颇费心思地想吸引外滩风尚的进驻。

  但一个现实的问题是,刚开始进入建设期的滨海新区,客流量必然大受限制,怎么去保证咖啡馆的赢利呢?如果不能赢利,外滩风尚是否还愿意进驻?

  “是有风险,但这个风险由我们来承担行不行?”连良桂琢磨着要出“奇招”了。

  他索性自个儿加盟了外滩风尚,开在自家的大楼里。“我投资,我运作,风险我来担。赢利可能还需要培育几年,但外滩风尚的进驻对于我们大厦而言,就像宜家进驻Shopping Mall一样,起到的是扩大影响力的作用。”连良桂跟《浙商》记者分析,“我只当是投了一笔广告费,这些著名品牌进来了,接下去后面一大串都会跟着进来。”

  如今,有意向进入浙商大厦的还有浙商证券、浙商银行等多家机构,浙商大厦的身价和投资潜力在“大腕们”的进驻中不断得以提升。

  “浙商大厦”开发模式化

  “接下来,我们很快又要开始造第二幢浙商大厦了。”连良桂告诉《浙商》记者。

  由于浙商大厦的成功运作,滨海新区政府对连良桂和浙商群体信任度愈发加强。滨海CBD发展前景广阔,建设任务巨大,政府有意让连良桂接盘第二个项目。

  “在浙商大厦建设期间,我们已经看到了滨海CBD的广阔前景,并确定了继续投资的战略。”投资的理由有三个:其一,有了浙商大厦的经验和积累,造第二幢大楼的信心很足;其二,连良桂有现成的团队,现成的销售网络,而产品是类似的,可以大大节约时间成本和财务成本;其三,滨海新区是热土,这里有辉煌的未来。

  “其实我们天津浙商在滨海还有个更大的战略和设想。”连良桂透露,“在滨海新区,我们的土地储备已达到200万平方米。”在项目操作层面,连良桂一贯强调“合作、共赢”。他希望与更多的国内外著名品牌合作,强强联手,资源整合,发挥各自的优势,为滨海的国际化进程添砖加瓦。

  “我们搭好框架,整合好资源。认真去做,市场会属于你。”连良桂说。

  连良桂基本面

  天津滨海浙商投资控股有限公司董事长

  天津浙江商会会长

  天津市政协常委

  天津市工商联商会副会长

  2009年上半年销售额:3亿元

  产业:房地产业、商业、服装业、餐饮业

  所获荣誉:天津市十佳青年民营企业家、

  中国商业地产特殊贡献人物

  学历:工商管理硕士MBA

  职称:高级经济师

  个人爱好:打高尔夫球、网球

  最近在读的书:《宽容的智慧》

  人生格言:站在月球看地球

  

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