毛利润和净利润的区别 高息融资吞噬利润 新城控股净利润率5%



      激进拿地背负沉重包袱

  江苏最大地产企业新城控股集团有限公司(01030.HK,下称“新城控股”)在苦等11年后,终于在2012年11月29日登陆港股,成为自恒大地产、龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产企业。上市一年后,新城控股成功突破200亿元的销售额年关,公司最近公布的业绩数据显示,2013年累计销售额达206.24亿元,同比增长27.82%。
 毛利润和净利润的区别 高息融资吞噬利润 新城控股净利润率5%

  “未来5年,进入行业前20名,成为商业地产品牌第一梯队,”对于未来,新城控股董事长王振华还有更远的目标,接下来,公司将开启住宅与城市综合体双核驱动战略模式,年复合增长率不低于30%,拥有20个左右购物中心,持有面积达到200万平方米。

  不过,这样的扩张步伐,也使得新城控股从2010-2012年的高息融资额接近百亿,净负债率也都超过100%,远高于行业平均水平。高息融资吞噬着新城控股的利润,因而,近几年,新城控股的净利润率一直维持在较低的水平,在2013年中期仅有5%,远低于行业平均12%的水平,这让诸多业内分析师为其捏了一把汗。

  未来5年增速拟不低于30%

  未来5年不低于30%的复合增长率,希望按照这样的方式去做,新城控股3-5年可完成500亿的年销售规模,但这张蓝图具体该怎么走?

  王振华说,有很多企业值得新城控股去学习和借鉴,比如龙湖。他对龙湖的扩张轨迹及模式熟稔于心,对龙湖在扩张速度上的把控也相当认同。新城控股在发展速度上也有相应的计划,“在500亿元以内考虑规模优先、稳健增加利润的模式;超过500亿元以后会以利润为中心,适度规模的健康成长。”

  扩展版图是第一步。时代周报记者梳理发现,新城控股上市后继续在长三角一带攻城略地,全年累计耗资约71.32亿元拿地16宗,新增土地储备面积达约354万平方米,是去年122万平方米新增土储量的近3倍,截至目前,集团现有土地储备面积近1400万平方米。

  “新城内部拿地决策有个审核委员会,我本人是最终审核,有一票否决权,”王振华说,他主要看几个数据指标:项目净利润、做报告人的创新能力(产品方案图),如果按现在区域售价测算没有利润,则不能做。

  接下来,就是要求加快开发速度,就连商业项目,新城控股开发的要求也是拿地之后3个月开工,6个月销售,销售6个月内要求销售90%。这样,开工后就可以获得贷款,9个月资金就能实现平衡。按此速度,上述新增加的地块,将成为未来两年新城控股抢占市场份额的重要筹码。

  商业地产,会是新城控股未来的核心赢利点。“新城系”靠住宅起步,后逐渐进入商业地产。2007年,新城控股取得常州市中心惠商地块,开始在商业地产领域进行探索。6年后,新城控股首个综合体项目“常州吾悦广场”开业。王振华介绍说,公司在6个城市开发了8个这样的综合体,其中3个已经开业,其他的陆陆续续在销售、在建。今年有300多万平方米的商业项目入市,其中10万平方米商业是自持。

  “未来五年,我们计划再建和运营的购物中心会达到20个,总的持有面积达到200万平方米,自持商业地产每年的回报率预期为8%。”按照王振华的设想,未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现在20%演变为50%,最终达到80%,其中“吾悦”将成为公司统一的商业地产品牌,并由此进入商业地产的一线梯队。

  不过,让标普分析师李俊文疑惑的是,新城控股在多用途房地产项目方面的激进扩张,能否为其带来所希望的回报?在此前的研报中,李俊文分析称,新城控股在房地产租赁以及购物中心和写字楼管理方面的经验不多。如果该公司在项目完工或获得租户方面进度延迟,则销售额和租赁收入将下滑。

  高息融资近百亿吞噬利润

  而该公司向其他城市的扩张,也是另外一个执行挑战因素。标普此前的研报这样分析,至少在未来两年内,新城控股的财务风险仍将是其评级的主要限制因素。

  事实上,作为江苏最大的房地产企业,新城控股12年以来空守着新城B股的上市之名,为了扩大规模,却只能依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金。

  时代周报记者翻阅其赴港上市时的招股说明书发现,2010年、2011年及2012年上半年,新城控股从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元和97.333亿元;这带来的是高企不下的净负债率,对应数据分别达到120.1%、127.7%和111.7%,无论哪年数据,都远超行业平均水平。

  “在不借助资本市场融资的情况下,新城系能成为江苏最大的房企,实属不易。但同时,这家公司对于融资渠道的拓展需求,比其他房企更加迫切。”有券商人士对时代周报记者分析说,由于融资渠道单一,新城控股的利润不断被高息所吞噬,公司营收总额并不小,但净利润率却低得可怜,上述时间所对应的净利润率数据分别为8.23%、9.07%和4.06%。到2013年中期,这一数据仅为5.4%,远低于12%左右的行业水平。

  “由于其股权结构涉及B股上市子公司,公司融资的大部分利息都无法被资本化,从而将被计入利息支出。”海通国际预计称,新城控股的利润率在2013年底仍维持在较低水平,该指标亟待提升。此外,由于去年下半年销售飙升,海通国际预计,新城控股的净负债率将从年中的128%下降到90%,但仍高于大部分开发商。

  新城控股副总裁欧阳捷在此前接受媒体的采访时也坦承,公司负债率偏高,但没有高负债高杠杆去撬动,企业规模就走不上去。在企业规模化的前提下,企业的运营模式又是高周转模式,负债率适当高一些是有利于去达到这样的目标。只要企业在可控的风险范围内,那就是合适的。

  “全国做信托的房企,新城控股是最早的,公司2002年就开始利用这种金融杠杆原理去运营,到2011年信托做到了40多亿元,但到2013年8月份基本换掉了,只剩5亿元。”对于公司负债,王振华也有自己的看法,他说,海外融资平台打开后,新城控股融资43亿元人民币,这些资金会给未来3-5年爆发性增长有决定作用,公司资金结构也在优化。以前很少长期借款,使用的资金主要是开发贷或发信托,长的两三年,短的就一年,现在通过海外发债,时间是五年。我们希望在未来3-5年内,净负债率控制在80%。

  王振华坦承,在国内拿综合体,现金流一定要平衡,不是钱砸下后就坐等收租。他所期望的是,未来3-5年,公司会逐步增加长期借款的比重。这样,资金周转的使用效率就大大提高,可以跨越至少两个宏观调控的周期。

  当然,新的融资平台也并非无限制的。欧阳捷称,只要是想发展,企业就永远缺钱,新城控股不排除任何能够融资的机会。但合适的融资机会就要看最终的窗口期,同时也要看企业业绩状况,如果业绩比较好,整个评级就会上去,融资成本自然就会下来。

  

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