爱华网在北京的四环，有这么一个地方，因为有一个大型的发电厂，不少人去看了后，得出结论。第一，这个地方做住宅还行。不做住宅的话，就开大超市。实在不行，就只能做专业市场。但同样一个地方，另一个人却顶着压力，硬是把它做成北京CBD的核心区。现在，这个发电厂的边上有两个超五星级的酒店，有三个北京市最高档的写字楼，有中国最好的百货商场，还有北京最贵的公寓，这就是北京的华贸中心，一个被商业地产商造就的城市财富故事。
一块普普通通的地，在商业地产的带动下，成就的是一个又一个的财富神话。就在三月底，第三届中国商业地产行业年会在杭州召开，来自全国的商业地产巨子一起探讨了中国商业地产的未来。
未来几年商业地产会向两极发展
要么是做“个性化的商铺”
要么是“大型的、低价格的店铺”
“平常在百元商店买东西，但是对于室内用具的奢华就有份执著；平常在身上穿的是大众品牌的衣服，但就是想要个名牌包；平常都吃超级市场的廉价品，但对味噌、酱油又非常讲究……”这样的生活习惯，会不会让你想到身边的人，甚至是自己？对了，这就是所谓的“M时代”。在劳动人口中，占大多数的中产阶级崩溃之后，收入阶层的分布即往低层和上层阶层上下移动，迈向左右两端高峰、中间低谷的“M型”社会。美国在“里根革命”之后，这种趋势格外显著，日本在20年后也沿袭了这股潮流。而现在，这股潮流，也逐渐影响到了中国中低层收入者的消费习惯。
“托朋友从香港代购了一个GUCCI包，是我3个月的工资啊！”张女士是公司的一名会计，按照收入计算，每年5万的年薪并不算高。而用购买奢侈品来作为对自己的一种“犒赏”，绝对不是第一次。“享受‘偶尔的奢侈’，在现代社会也不足为奇。”的确，即便是收入属于中低阶层的女性，也会不惜花费大价钱购买奢侈品。而这种新奢华主义之风，正在国内开始盛行。除了“偶尔的奢侈”，还有一种新的消费习惯也迎合了中低收入阶层的消费习惯，就是“感觉好并且价格低”的心理。在日本的零售业态当中，自然厨房就是其中一例。自然厨房是百元商品专卖店，贩卖的都是让顾客感觉只在精品店、Iterior Shop才有的好商品。精品店、Iterior Shop所贩卖的都是产自意大利、北欧国家或是日本的商品，价格都不低。而自然厨房的商品，在感觉上达到了这些商品的标准，但通过在生产成本低廉的国家进行生产来降低成本。比如近几年，在国内刮起风潮的“ZARA”、“H&M”等欧洲品牌连锁店。
“代表社会富裕和安定的中产阶级，如今正在快速消失，约有八成人的生活处于中下水准，M型社会由此形成。”被英国《经济学人》杂志评为“全球五位管理大师”之一的大前研一，在《M型社会，中产阶级的消失的危机和商机》中提到。而来自日本的中海首家商业设计有限公司副总经理三宅设生提出了同样的观点，日本出现了一个令人关注的消费“两极化”现象。在商业地产的规划中，社会大环境下的人口结构则直接影响着商业结构业态的变化。而M时代的到来，直接导致了商业形态的两极化。“一端是大型的、低价的卖场或者MALL的业态，另一端则符合一些个性比较张扬的消费者的店铺。”所以，一些店铺正在朝着大型的卖场或者商场转换。
根据M时代的特征，崇邦国际副总裁梁美芬开始“演绎”自己的商业地产。在投资上海闸北商业广场时，她始终觉得“中产阶级的消费力越来越庞大，且他们的诉求也越来越高，我们应该提供一个高素质的购物环境，来满足他们的需求。”所以，上海闸北商业广场的主流消费群，在哪里？作为一个购物者，要求的购物环境都是一样的，不能因为他花的钱少，就要他把对购物环境的要求降低。就这样，有了上海闸北商业广场，有了其四个办公楼建筑面积3.9万平方米，商业面积11万平方米，零售占了28%，美食是28%，娱乐是14%，文化教育是7%，大卖场19%，其他4%。而该商场的目标市场是15—45岁，家庭每个月的收入6000元以上，而周边的人口达到了450万，该商场的目标消费群是200万。其中文化教育成为该物业成功的支点。“无论是成人教育、儿童教育，由于要上课，必须到这里来，所以，我们的餐饮店也会享受到一些额外的客人。”梁表示。
传统购物中心向更注重体验的MALL转型
一个好的MALL要考虑到二十年以后的情况
“去了趟大都会，就像在逛杭州大厦，环境真不错，可以晃悠悠地逛上一天。”逛家居店，可以有种逛“杭州大厦”的享受，很多人去了大都会后有这样的感觉。而没有人想到，大都会成为了杭州商业地产中的代表作品。将传统的建材市场，改变成顶级奢华的家居商场，让人耳目一新，且打开了杭州的商业地产的新局面。
而在这之前，传统的装修市场仍然是众多人解决城市家庭装修问题的主要渠道。2005年，第六空间在杭州开出第一家分店，今年预计能在全国开出6个商场。在第六空间总裁邢积国的计划中，这还不够，还需要一个一个在中国解决对家有更高要求的一个商业品牌，于是出现了“大都会”。“它就是一个大盒子，概念是有八个主题的家居商场组成，再加上有两条街，有酒店、餐饮。一个中国的家庭要购物，要解决家里的家居、灯饰等等的问题，没有很多的经验，所以一个复合的MALL，叫“家居主题MALL”里面有酒店可以坐下来去体验，慢慢购物。”这是邢积国在2007年推出一个新的家居商场的商业模式。从传统的建材市场到现在的“大都会”，邢积国开始了国内专业市场向MALL转型的第一步。
国内的专业市场之所以出现这样的转型，正如三宅设生所说，是M时代的消费者的购物心理出现了变化。消费者从原先简单的生活需要而购物，转变成购物并享受购物过程的乐趣。从而，在业态上，自然就要提供一些消费者所需要的服务。比如说消费者去吃饭的时候，并不仅仅只是享受美食，而是到了一个餐厅，他不仅可以吃到好吃的东西，也可以去体验制作的过程，可以使消费者在购物或者说在消费的过程当中不会出现疲惫的感觉。
消费心理的变化，催生传统行业的不断变化。来自日本的永旺集团也用自己的实践印证了未来购物中心发展的大型化倾向。而永旺在国内经营的购物中心的面积已经达到1千万平米，这个数字相当于占据全日本购物中心面积70%。“不在城市购物中心，也不是高层的，而是低层的，且最高楼层不超过三层的，基本上在城市边缘地带或者是城镇的中心等这些新的开发区或者地段。”朱菁对购物中心的选址有着独一无二的见解，这个见解来自于近五年的实践操作当中。
选址突破传统，还不够，而作为一个零售商，更看重的是一个购物中心建成以后的效果，这得先有一个完整的假设。服务、商品都需要完美的规划，在这个前提之下，需要多大的购物中心的体量，内部的布局应该怎样操作，营销策略该如何，这些也必须做同步的假设。这个完整的假设，包含了很多细节。永旺商业有限公司的朱菁指出，在传统的购物中心规划中，大部分的土地被用在停车场，是一件非常不合算的事情。这也是永旺在过去五年当中，跟许多开发商会碰到这么一个问题。很多开发商表示，“我绝对不做这么大的停车场”，但近三年，很多开发商都说“我们想要建更多的停车场”。朱菁是这样战胜了那批顽固的开发商的说法：“如果没有一个很完善的停车场，这个购物中心的生命力不可能达到20年。为了建一个寿命有20、30年的购物中心，永旺所考虑的内容是20、30年以后的情况。”例如永旺北京店，整个占地面积10万平米，建筑面积15万平米。由于北京的私家车的拥有率已经达到34%的比例，停车场有三千个停车位。
国外地产公司瞄准了中国商业地产
沿着国外的操作思路
地产公司纷纷转型
当所有的细节，都按照假设实现的话，一块普普通通的地，就演变成了商业地产的财富神话。目前，北京CBD的核心区的华贸商圈云集了一千多个国际商业品牌，60多家餐厅，20多家咖啡厅，70多家跨国公司的写字楼商户。由于知名跨国企业、金融机构和近千家商业品牌的进驻，形成了具有国际水准的华贸商圈。随着华贸中心投入运营，可为社会创造两万多个就业岗位。媒体曾这样评论：华贸中电中心使北京CBD核心东移，调整了一个地区的结构，促进了一个城市的可持续发展。
专业人士认为，华贸中心从规划、开发、建设、经营效益上都体现了一个城市综合体的概念。酒店、写字楼、公寓一系列的配套上，其市场和产品的定位高端。而且在开发中采用主流地产模式，注重对产业链的整合，做到上有资金，中有开发，下有管理，实现开发、建设和招商经营一体化。不仅能够保证物业品质，而且有利于物业的持续升值和品牌的长期经营。“随着城市化进程迅猛发展的态势，由于过去落后于市场发展的各种需求的积累在不断被激发出来，从市场容纳的广度和深度上都需要有高质量的城市功能的载体，城市综合体应运而生，美国的洛克菲勒中心都是这样的形态。”北京国华置业副总裁邬象庞激昂地说。
邬象庞回忆起最初对北京华贸中心建设的设想，是一个住宅区、商业配套和学校，仅仅是一种小的综合体。但当它被重新定位为城市综合体以后，商业地产的比重就占了主导的地位，把商业、办公、购物、酒店、接待等各种功能融合一体，才形成了典型的建筑综合体的形态。
不仅是邬象庞，中新集团、福建东方伟业、美国西蒙地产、天津的爱购乐以及香港的华润集团也开始专注于商业地产。中新集团每年开发的土地面积大概是400万平方米，目前的土地储备将近1500万平方米，其中很大一块，是致力于商业地产的开发。其中作为该集团长期持有物业，进行持续经营的面积在目前的1500万平方米中大概有200万平方米。“这是集团所做的一次重大的调整，就是以住宅开发为主，转向住宅开发和持有物业经营。”中新集团总裁徐毅表示。巧合的是，美国西蒙公司在2005年进入中国的时候，自己拿钱买地，自己盖、自己开发，当时在犹豫要不要做商业地产。反复讨论了两年时间，最后决定沿袭原来的主线，专门做商业地产。“今年6月份，我们的头一个项目会在常熟开业。”美国西蒙地产中国区副总裁表示。世茂集团也将在北京、绍兴陆续开动自己的产业，而东方伟业本身就是一家专注于商业地产的投资运营商，目前已开业的项目有5个，在建的项目就有8个，准备投资的项目有10—12个，总的建筑项目在25个左右。
从简单的建房、卖房转变成城市综合体的建设，开发商纷纷往招商、运营管理一体化转型，商业地产的火苗在国内开始点燃，并熊熊燃烧。
