爱华网上半年你是投资房地产呢，还是投资股票呢？答案当然是投资房地产股票。在过去的几个月中，北京、上海等城市的房子犹如脱缰的野马，几个月内上升了近30%。股票呢？上证指数从年初1800多点已快速攀升至3400多点，涨幅接近翻番。而房地产股票则更多。上证地产指数从年初2300点，上升至最高近6200点，上涨170%；深证地产指数从900点上升至2300点的高位，涨幅为155%。其中如中天城投、阳光城、首开股份等部分个股上涨幅度更高达4倍以上，可见房地产股票是上半年最好的投资产品，只要随便拿住一只，即使地产龙头万科也有超过100%的收入。
虽然上半年房地产的快速上涨超出了很多人的预期，但成交量成倍地放大，也奠定了此轮房价上涨的基础，很多房企今年上半年的营业收入已高于去年一整年的数据，大量的刚需也被激发从而推动房地产的价量齐升。虽然上涨背后的理由有很多，比如政府政策的支持、超规模的信贷投放、通货膨胀的预期，以及“买涨不买跌”的心理作祟等等。因此我们暂定此轮房地产市场的上涨有一定的基础支撑。由于地产企业普遍负债率比较高，其杠杆比率也较高。房价30%的涨幅，在杠杆的放大效应下，令其股票市值上升150%也变得合情合理了。如果说过去的各种信息已经在股市中体现出来，那摆在我们面前更为现实的问题是，房地产股票还有投资或者投机价值吗？
从已公布中报的50多家房地产企业来看，近半数以上企业出现业绩下滑，其中有20多家中期净利润出现40%以上的降幅，10多家房企出现亏损情况，其中包括中粮地产等大中型房地产公司。亏损的理由主要是大城市房地产出现了回暖，而二三级城市并没有明显好转；同时也是由于一季度销售的情况非常糟糕，虽然二季度出现了好转，但仍不能使中期数据明显好转。但上半年也有业绩快速增长的，以“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”四大龙头企业为代表，它们出现了销售量急剧上升、市场占有率逐步提高和利润出现较大增长的喜人情况。根据已公布中报业绩个股计算，平均市盈率超过50倍，其估值又即将回归到2007年股市达到峰值时候的水平。市净率也同样很高。据万得数据显示，房地产上市公司的市净率超过5，为两市最高估值的行业之一。相对于近期争论不止的房地产市场泡沫论，房地产股票已被高估更为大家所认同。
但高估的房地产股票是否仍有投机价值呢？当中国建筑以51.29倍市盈率成功发行120亿股，募集金额426亿元，发行后市盈率高达85倍时，我们认为现有地产股仍将有投机价值。中海地产即中海外发展，是中国建筑控股在香港上市的地产公司，目前中国建筑占中海地产52%的股份。2008年中海外发展的营业收入为189亿港币，净利润高达45亿港币。而中国建筑2008年营业收入为2020亿元，净利润仅为46.39亿元。因此目前中国建筑最优质的资产集中在房地产开发与投资领域，而不是利润非常薄的建筑施工行业。有研究机构估算目前中国建筑的地产业务所隐含的市盈率高达100倍以上，才能支撑其股价。但中海外发展在港股的市盈率仅为29倍，可见A股市场目前已经进入博傻阶段，各类指标已经不再是决定投资与否的标准。而相比于中国建筑100倍市盈率的地产业务，很多地产股目前的市盈率只有50倍，当然可以“以五十步笑百步”了。只要市场人气够旺，投资者仍然会乐此不疲地进行投机，地产股也不例外。即便是在券商普遍看好房地产在下半年的走势时，投资者也要明白目前房地产股票具备的只是有投机的价值，而不是有价值的投机。
