潘石屹的第一任老婆 潘石屹的“前门梦”



从前门项目的大股东,到现在的大业主,潘石屹一梦两年。

  5月17日,SOHO中国发布公告称,其将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石投资管理有限公司(以下简称丹石公司),以每平方米32328元人民币的价格收购北京前门项目中54691平方米的商业物业,预计收购总价将达17.7亿元人民币。

  老潘的前门梦幻曲还在继续。

  “股权换产权”

  这是一场典型的“股权换产权”的交易。

  根据SOHO中国的公告,目前,北京天街置业发展有限公司(以下简称天街置业)拥有前门大街项目33幅地块(总规划可售建筑面积13.4万平方米)开发权。这就意味着丹石公司已完全退出了天街置业,只是前门大街上的一名“业主”。

  一位知情人士向记者透露,崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街置业以及丹石公司已经正式签署相关协议。

  早在2007年,丹石公司注资1.441亿元购入北京天街置业49%的股份。这位知情人士向记者介绍,作为退出的条件,丹石公司可以购买上述5.4万平方米的商业物业,作价17.7亿元人民币。

  “丹石公司再以17.7亿元的平价将上述物业置换给SOHO中国。”这位知情人士指出,鉴于丹石公司是潘石屹个人全资拥有,此前丹石公司已在前门项目的投入约为13亿元,这意味着SOHO中国为上述物业只需再支付4.7亿元人民币。

  简而言之,丹石公司49%的股权换来的是SOHO中国5.4万平方米商业物业的产权。

  根据SOHO中国的公告,在5.4万平方米的物业中,2.2万平方米位于前门大街,并已全部完工,其余3.1万平方米位于前门大街东侧显著位置,大部分待建。

  SOHO中国透露,前门大街项目目前已有90%商户签订意向书,并计划于今年10月1日正式营业。

  据了解,目前,该协议有待SOHO中国独立股东批准,而潘石屹、张欣夫妇所持SOHO中国股份超过60%,不再参与投票。

  曲折“前门梦”

  “这是在原重组方案迟迟未予批准的情况下退而求其次的方案。”这位知情人士指出,从某种程度上来讲,前门项目的原方案基本已被推倒重来。

  据了解,前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业公司负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街置业进行土地一级开发。

  2007年3月19日,潘石屹个人全资拥有的丹石公司注资1.441亿元购入北京天街49%的股份,并已拥有其中33块土地100%权益。潘石屹将为此付出高达约54亿元人民币的代价。

  此时,正值SOHO中国赴港上市的最关键时期,成功介入前门项目当然也成为其上市的重要筹码。SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺,前门项目是其募集资金的主要投向。

  “丹石公司与SOHO中国在前门项目的资产置换迟迟得不到政府批复。”这位知情人士透露。

  潘石屹曾向本报记者强调,33幅土地所在区域有文物,但其地块已单独划出,交由崇文区国有公司另行保护,并不在33幅土地之内,而其余11幅土地区域没有任何文物。

 潘石屹的第一任老婆 潘石屹的“前门梦”

  直到今年3月,在“SOHO中国2008年业绩发布会”上,潘石屹才向记者透露,公司正在与政府就解决方案作进一步探讨。

  在重组新方案的公告中,有关SOHO中国与政府磋商的表示则为“由于得不到政府批准,相信这是打破僵局的唯一办法”,潘石屹的无奈之情溢于言表。

  得与失

  SOHO中国在公告中还称,前述购买协议中同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。天街置业还有近10万平方米的可售商业物业,同时,前门还有11块土地等待招拍挂。

  “如果天街置业和崇文区政府没有找到更好的合作者,也不排除再与SOHO中国合作的可能。”这位知情人士说。

  这位知情人士还分析,目前形势下,前门项目新的重组方案对于SOHO中国来说未必就全是损失。

  “经济危机时现金为王。虽然SOHO中国的现金非常充裕,但要让精明的老潘一下子放50亿在这个项目,他也得掂量掂量,况且,按照老潘的说法,SOHO中国还有意抄底京沪两地的商业物业。”这位知情人士打了一个比方,对于SOHO中国来说,原方案就相当于花100块钱买100块的东西,而新方案就好像用30块钱就买了50块的货。“总投入降了,投资风险降了,但拿到了精华。”

  潘石屹也表示:“我们认为前门重组方案对SOHO中国而言,是一个最好的结果,因为它使得我们用每平方米32328元的价格购买了这个项目中最好位置的物业,这个价格相对它的地段来说非常便宜。”

  相关投资分析报告称,前门大街上的商铺租金可达到5美元每平方米每天,以这个价格计算,潘石屹仅握有的2万多平方米前门大街商业物业的年租金回报率就将达到30%。

  根据SOHO中国2008年业绩报告,截至去年年底,公司的账面现金有107亿元,公司还从中国银行[3.52 -1.40%]北京分行获得百亿元的兼并贷款授信,仅这两项的可用资金就已超过200亿元。日前,被作为SOHO中国走出CBD的重要标志的中关村[5.62 -4.10%]SOHO开盘,当日销售就达6.35亿元。

  

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