爱华网在这个地产市场寒风呼啸，饿殍遍野的冬天里，潘石屹可能是所有房产商中最“衣食无忧”的一个。因为仅在一天里，“三里屯soho”就为他创下了“进账41亿元”的最高记录。
拿着2008年年报，潘石屹笑得合不拢嘴。凭借着三里屯soho全年69亿元的销售额和接近50%的毛利率，这个地产行业最会“作秀”的商人把同行远远抛在身后。最近老潘正忙着践行自己的诺言——把在三里屯soho项目中的销售功臣们送到欧洲度假。形成鲜明反差的是，地产老大王石正因为万科业绩不佳而显得郁郁寡欢，甚至对外界抛出了“老大就是成本，万科巴不得走下神坛”的悲观言论。
继soho尚都5天销售10亿和光华路soho开盘当日销售13亿的成绩之后，潘石屹再一次大幅刷新自己的销售业绩。尽管名气不如王石，诙谐幽默不及冯仑，敢怒敢言不如任志强。但这个其貌不扬，在名利场浸淫多年仍然改不了浓重西北口音的家伙却是地产行业公认的“最赚钱”的人。
众所周知，潘石屹只在核心地段买地，只做投资价值高的商业地产。从soho现代城到长城脚下的公社，再到即将开始运作的中关村soho，潘石屹对建筑的设计感与品味的重视已超过同行。而他的曾引起争论一片的“smalloffice、homeoffice”理念也已被媒体炒得不甚新鲜。但这却不是潘石屹赚钱的唯一原因。
去年中后期，老潘顶着其他京城房产商打折降价的压力为三里屯soho涨价5%。此举并不完全是吸引眼球的噱头，只去年7月15日一天，他就将涨价之后的三里屯soho变成了41亿元的真金白银。在经济危机爆发、人们谨慎地捂紧钱袋时，潘石屹从谁的荷包里大把掏钱？
打开三里屯soho的客户表，你会发现超过50%的客户都是来自于山西、陕西、内蒙等地的煤老板。在潘石屹看来这绝不是巧合，因为他早就盯上了这帮“能源富豪”了。5年前，潘石屹就把soho的销售总部设在山西。在soho现代城和soho尚都的项目中，煤老板一直是潘石屹的“捧场者”。在此次热卖的三里屯soho中，70%的回头客都是曾和潘石屹打过交道的煤老板。
一说起煤老板，你的脑海里是否会浮现出“一夜暴富”、“挥金如土”“文化层次低”等带有贬义的词汇呢。但是这似乎一点也不妨碍潘石屹这个经常出没于名流宴会和世界级论坛的商人放下自己的身段。据说，潘石屹每个月都会和销售员深入山西的矿区，在那里他用最高的会议标准宴请煤老板，遇见聊得好的煤老板，潘石屹也会爽朗地与他们“称兄道弟”。地产行业的人士也都知道，潘石屹在煤老板中间非常“吃的开”。只是很多人搞不清楚老潘为何会深受这帮煤老板的爱戴。老潘的手段不仅仅是“请客吃饭”、“重点攻关”那样简单。
在潘石屹眼里，同为煤老板，山西和内蒙的人却不尽相同。山西人对北京皇城根有特殊的情节，他们愿意相信“一铺旺三代”。而刚刚从煤炭领域尝到甜头的内蒙煤老板，他们更在乎北京的置业能带来多少收益。因此潘石屹会给山西的煤老板展示soho营造的新生活模式，而为内蒙的煤老板讲述在北京的CBD核心区投资商业地产的潜在价值。因此潘石屹可能是地产商人中最了解煤老板们投资动向的人。
其实潘石屹细分客户、研究客户的本事相当扎实。
在所有soho项目中，这是潘石屹的基本思路。一个最近的例子是，在筹划中关村soho之初，潘石屹就请来北大的张颐武教授为自己的销售人员分析中关村的人员构成和知识分子的消费习惯。其研究方面涵盖这些人的生意和生活，甚至全面到吃饭饮茶、日常起居。
在山西，潘石屹的员工除了要向煤老板赠送soho项目的精美介绍外，还附带潘石屹的新书、旧书，以及曾经拍过的电影。而潘石屹在宴请煤老板的时候，也从来不谈自己的生意，他们交流最多的是“潘石屹的创业之路”。《BeijingTatler》社会版编辑、北京社交圈常客的LondyOng曾经表示：“潘石屹已经变成了一些暴发户的偶像。”实际上，近几年来潘石屹一次次的“做秀”已经让很多创业者将其当成了崇拜者。
让我们试试站在煤老板的角度上。“哦，站在我面前的竟然就是大名鼎鼎的潘石屹，我曾经在电视上、报纸上不计其数地看到他的观点和文章。”“听听他讲自己的创业之路，那其间的苦楚也是我曾经历的啊，而他今天做到这样成功，他真是我的榜样”。当潘石屹站在煤老板面前，滔滔不绝地讲自己的职业生涯时，这种念头是不是会在煤老板的脑海里不止一次地浮现呢。而最为关键的是，当煤老板考虑自己的投资和发展时，有理由不去听一下自己的偶像，这个曾和索罗斯吃饭、和蒙代尔对话的“高端商人”的意见吗？
潘石屹和刘德华的路数有些相似。尽管刘德华的歌唱水准并不及张学友，但是一个刘德华的铁杆粉丝会毫不犹豫地购买他的cd，尽管这套cd里可能没有新歌，只是冠以“十年珍藏”的名号。因此刘德华比任何一个香港艺人都热衷于义演和公益，并非常珍惜每一个抛头露面的机会。当潘石屹把自己变成煤老板的偶像时，我们就不难理解为何易晓迪会说：“潘石屹的房子总是同行认为差，而客户认为好。”但是潘石屹却要比刘德华高兴的多，因为他的fans都是有上亿身家的富豪。
行文至此，我们已无必要再为潘石屹“不做正事”——出书、拍电影、像祥林嫂一样一遍遍地对媒体讲述自己的职业生涯和理念的行为寻找答案。潘石屹其实早已给出了注解：“不是我喜欢表演，在和梅婷合作《阿司匹林》之后，我对表演已经感到厌倦，但是我又必须表演，因为不这样，我的房子卖不出去。”
