爱华网火爆的成交量与“新地王”不断刷新事件，可能预示着北京房价再酿新涨势。
7月1日，记者根据北京市房地产交易管理网数据统计，6月1日-30日北京住宅期房网上签约达14341套，剔除经济适用房、限价房等保障性住房，签约量较5月份又反弹了近3.8%。
与此同时，2009年上半年北京二手房更实现突破性增长。“根据北京市建委公布数据统计，上半月北京二手房成交量已达到9.95万套左右，接近10万套。”链家地产市场研究部分析师说。这一数据已经超过近10年来北京二手房交易最高位94305(2007年全年)，已经创下半年成交量历史新高。
并且，这一数据与2008年上半年不足4万套的成交量相比，涨幅达到155%左右，与2008年全年7.4万套成交量相比，其涨幅依然高出35%左右。
更为凶猛的是北京的土地市场。
在短短5天时间里，已经相继创造了17.4亿、19.6亿、40.6亿“一浪高过一浪”的三块天价地王。
“新地王一定会推高周边房价。”拥有近300亿元资金的SOHO中国董事长潘石屹在地王竞拍“落败”后慨叹。
他的理由很简单：40.6亿成交的广渠路15号地，楼面单价已经达到1.6万元/平米(扣除须配建的廉租房、托儿所、幼儿园、小学，以及公园的面积后)，这已超出了周边房子的平均价格。
据其透露，SOHO中国原来测算的极限接受单价是1.4万元/平米，总价为35.4亿元左右。最后，“为了能拿下这块土地，决定把单价上调1000元/平米，即1.5万元/平米，总价大约为38亿元。”潘石屹坦言他在与公司高管商定时为此曾两次咬破了嘴唇。
他分析表示，广渠路15号地“地王”的产生，对其周过乃至北京市的房价都有很强的向上带动作用。
“目前又出现了当年‘面粉的价格比面包的价格贵’的现象，结果是‘面包’一定会涨价。”潘石屹坦言，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。
在市场各方还在激烈讨论房地产市场是否已经真正回暖的时候,又一个新的“地王”已经产生了。
6月30日,“广渠路15号地”成为北京新“地王”。买家是中化方兴投资管理有限公司(以下简称中化方兴)。同一天参与竞拍的潘石屹不得不铩羽而归。
昨天,潘石屹在其博客上发表了《新“地王”一定会推高周边房价》一文。潘石屹认为,参与竞拍的都是红筹和H股公司,说明外资对这种疯狂拿地的举动并不看好。而“地王”产生的背后,则是在产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已选择。他认为,新“地王”一定会推高周边房价,北京土地市场的泡沫的确已经出现。
潘石屹两次咬破嘴唇
博客中,潘石屹向我们透露了一些小细节。
“昨天下午,公司开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。
原来测算的极限接受单价是1.4万元/平方米,总价为35.4亿元左右。最后,为了能拿下这块土地,决定把单价上调1000元,即1.5万元/平方米,总价大约为38亿元。我们一边吃饭,一边开会,我很紧张,两次咬破了嘴唇。二十年从商经验告诉我,对一个房地产公司来说,常常是一块土地定生死。短短十年的中国房地产历史,多少公司因一块土地死掉了,这些死去的公司还不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地产公司。”
“走进拍卖大厅,我们被安排在第二排,大厅里也是人山人海。有许多开发商我都认识。坐在第三排的是新面孔,我上前向他们问好。问他们是什么公司的。他们只告诉我:‘小公司’。我们公司总裁闫岩小声告诉我:‘他们是中化方兴公司的。’我说:‘你们是中化集团在香港的上市公司。’他们表情都很严肃。”
资料显示,中化方兴是中国中化集团公司的房地产开发旗舰公司。中国中化集团公司是中国仅有的12家获得国资委批准以发展、投资和管理房地产项目为其一项核心业务的中央国有企业之一。中化方兴的代表作是上海财富广场和北京凯晨世贸中心等城市地标式建筑。
关于新地王的报道,潘石屹补充了两个重要的细节:第一,建筑面积土地的单价是1.6万元/平方米,而不是一些媒体报道的1.4万元/平方米,后一个价格没有扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积。第二,一般出让合同中,付款期都是半年以上,而这次是一次性付款。
潘石屹还谈了他对新“地王”产生的看法。
第一,从参加竞标的11家公司来看,都是中国公司,其中有些是在香港上市的公司,但都是红筹和H股公司,没有一家外资公司参加。这些现象均折射出全球资金对中国、对北京房地产市场的一些看法,说明他们对这种疯狂拿地的举动并不看好。
第二,一周之内,北京连续诞生了两个“地王”。上次是“中电”的背景,这次是“中化”的背景,并且房地产经验并不丰富,开发的经验和历史都不长。在金融危机背景的冲击下,国家发了大量的钱,银行也放了大量的贷款。但产能过剩仍是全球经济的主流,这些钱不可能再去投资建电子厂、化工厂,因为这些行业产能已经过剩了,只能投到房地产,购买土地。一次性支付40多亿元的确不是一个小数字。
第三,这个“地王”的产生,对广渠路15号地的周边,包括北京市的房价都有很强的向上带动作用。目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万~2万元之间,因户型、朝向和楼层不同价格有所不同。而这次拍卖的这块土地楼面价已达到1.6万元/平方米,已经超出了周边房子的平均价格。又出现了当年“面粉的价格比面包贵”的现象,结果是“面包”一定会涨价。中化方兴在答记者问时说,他们测算时的售价是3万元/平方米。
第四,政府需要马上推出土地。2009年1~5月北京市房屋成交金额是2008年的1.4倍,这个数字超过了楼市最火爆的2007年1~5月份的成交量。如果政府不能及时推出土地来出让,就会发生“断顿”的现象。
最后,潘石屹提到,在广渠门10号地(二环边上)成交价为1.5万元/平方米时,有媒体问他北京土地市场是不是出现了泡沫。他回答,不能以这一块土地为依据来判断,因那块地对富力地产“太特殊”了。但一周之内接连出现两个“地王”,尤其是前天的广渠路15号地(四环边上)成交1.6万元/平方米时,“我们可以说,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”
