爱华网确立商业地产投资战略不久的万通地产(600246,股吧)(600246),今年上半年遭遇了业绩下滑。公司昨日公布的半年报显示,其商业物业在报告期内实现的营业收入同比下降33.71%,营业利润率比上年同期下降47.29个百分点。不过,公司董事长冯仑日前表示,依然看好人均GDP8000美元以上城市的商业地产,万通将继续增加高GDP城市的商业地产;计划用5-10年,商业物业收入占比达到30%-50%。
逆向运作地产投资
冯仑指出,根据历史经验,GDP的增长、城市化的增长,和房地产物业形态有一定关系,即人均GDP在8000美元以下时,住宅是市场的核心,主流产品都将围绕住宅展开。目前,在中国的城市中,人均GDP8000美元的城市大约有十个,大部分省会城市依然在3000美元至5000美元之间,因此,未来5-10年,中国房地产市场的产品结构仍然是以住宅为主。
冯仑认为,万通地产(600246,股吧)从现在开始扩大商业地产的比重,在目前的市场中,是一种逆向运作的思维,但符合长期趋势。
他指出,在人均GDP达到8000美元的经济实体中,商用不动产会成为地产业的主角。以美国为例,商业地产的市场规模大约是住宅的两倍。中国商业地产未来的市场空间很大。
根据万通地产的发展战略,除了在环渤海区域内发展住宅以外,还会重点发展商业不动产。未来,公司业务结构将逐步调整,商用地产的收入会逐年增加;今后,公司商业物业收入将占到整体营业收入的一半左右。
对于目前商业地产面临的不景气局面,万通地产董事会秘书程晓晞指出,公司战略不会因市场的短期波动而改变,公司将继续加大商用物业项目的投资力度,以营运带动开发,以财务安排的多样化实施商用物业投资。
改变商业模式
冯仑表示,就房地产开发模式而言,过去两百年主要经历了三次变化,即从“地主加工头”到“厂长加资本家”,再到“导演加制片”。目前,国内多数地产商的开发模式属于“地主加工头”和“厂长加资本家”的阶段;而商业地产的开发模式,不能停留在这两个阶段。
所谓“导演加制片”模式,即由专业的房地产投资和资产管理公司负责运营商业地产项目,实现收入的多元化。而这种模式需要相应的金融创新产品支持。
业内人士指出,房地产金融领域内的REITS、抵押贷款等金融产品体系的完善,将支持商用地产在一个多元化的不动产经营环境中快速的成长。
而商业模式的改变需要较长一段时间。数据显示,香港主流房地产企业在人均GDP10000美元的时候开始逐步发展商业地产,先后经过13-15年确立起新的商业模式。其中,长江实业经过13年的发展,商业地产在业务机构的比重占到30%,新鸿基则经过15年的调整,商业地产比重占到50%。
SOHO中国董事长潘石屹也指出,现在的市场虽然在调整,不过也给从事商业地产开发的企业提供了良好机会和平台,应及时在地域、开发物业的品种、品牌的建设、销售和持有物业的比重四个方面做出调整。
