爱华网一、什么位置最合适 1．地点定位 西餐厅的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、简单化、专业化的前提条件和基础。 西餐厅店址定位要明确定位标准。 （1）营业环境标准化。营业环境标准化是实现经营标准化的前提条件。西餐厅营业环境的标准化包括店面的营业面积、西餐厅结构、店面及店堂的设计和装潢等。这些环境要素共同组合可以营造具有独特个性的西餐厅气氛。西餐厅为了实现经营标准化，在进行选址时要注意西餐厅的营业面积、结构是否利于实现标准化。
（2）城市商业水平。城市商业水平对西餐厅经营非常重要。人均收入水平、产品供给能力、交通运输条件、技术设施状况和人们的消费习惯、消费观念都影响着西餐厅的发展。所以在考虑西餐厅经营发展的区域范围时，可选择经济发展水平中上等的大中城市和经济相对发达的沿海地区。 （3）西餐厅位置条件。在了解了城市商业水平之后，就要逐步缩小范围，把握西餐厅所处的位置条件。场地条件除场所营业面积与结构外，还包括：场地内是否有必要的公共服务设施，获得该场地所需支付的租金及其他交易成本，租用此场所的条件，包括必要的停车条件：顾客停车场地及原料进货空间；法律条件：建筑计划的审核情况和防火标准验收情况是否符合城市规划各种限制性的规定等。 2．划定商圈范围 商圈是西餐厅对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。商圈调查可以分析出商圈范围内的顾客情况、竞争对手的情况，以及可能影响西餐厅经营的其他因素，以做出正确的定位选择。 确定商圈，首先要确定商圈的轴心点。西餐厅所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的交通状况和具体位置等情况。为了由地点定位衍生出区域定位，必须通过半径标志，准确地划出各层商圈。对处在不同地区的西餐厅来说，商圈的半径距离各有不同，它受当地人密度、附近竞争西餐厅、西餐厅供应的产品差别、交通方式、西餐厅声誉等因素的影响。 商圈分析对于西餐厅经营的地点定位具有十分重要的意义。通过对店址的综合评价及对竞争对手的详细分析，可确定合理的目标市场。商圈分析应考虑到消费者因素。 二、签订门店租赁合同 租赁店面需要慎重考虑，如果稍有疏忽，就可能使西餐厅蒙受损失。这中间最重要的就是签订房屋租赁合同，使西餐厅的经营得到保障。经营者在签订房屋租赁合同时，应着重考虑以下问题。 1．具有齐全的手续 经营者最好是直接与房屋产权所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。如果是转租或是接手现成的西餐厅，要索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，查验原合同的有效期限以及关于转租的约定，并向房屋产权所有者确认，同时还要查验原承租人的营业执照，查验无误后再决定。必要时还应向房产管理部门查询有关文件。签订租房合同必要时应进行公证备案，以防上当受骗。 2．明确维修责任 出租承租双方必须对建筑物和建筑物内的附属设施的维修责任予以确定，一般在合理期限内由出租方负责维修或负担维修费用。如因维修影响西餐厅经营，应相应减少租金或延长租期。因承租方责任进行维修的，由承租方负责维修并承担维修费用。 3．合同的起止日期 合同的起止日期一般由出租方确定。由于租赁合同一经签订后一般不再变动，经营者可以根据房租的高低与出租方洽谈租赁期限。房租在高峰时，要签短一些；低谷时，应尽量多签，如五年或者更长时间。承租方应要求在租赁期满后有优先续租权。 4．房租的支付 明确租金时有可能涉及附加面积和附属设施等内容，签订合同时必须编制清单，注明完好程度，以作为租赁合同的附件。最理想的是先支付一个月的租金并交纳一个月的押金，以后按月支付租金，租赁期限届满时如不续租，由出租方退还押金或最后一个月不再支付租金。另外，也可以考虑按季支付或半年支付一次租金。最好不要按年支付租金，因为这种方式对资金的占用量非常大。 5．店面的面积 出租承租双方首先要统一面积的计算标准，一般应以使用面积为准，因为只有使用面积才是真正用于经营的面积。如果出租方出具的是建筑面积，要折算为使用面积。面积要进行实地测量，重新计算后绘出草图，双方签字确认。店面的附加面积要由出租方出具有关的法律文件予以确定。 6．周边公共设施 经营者在租赁店面房屋时，要检验建筑物的公共设施，特别要检验水、电、暖气、燃气和排水设施等是否可以满足经营需要，还要确认公共设施供应的计量表位、容量、收费标准、缴费方法、管理和维修，以保证西餐厅具备经营的基本条件。 7．其他条款 合同中对违约行为要做出规定。在合同执行过程中，如经营者违约，出租者有权终止合同；如出租者违约，经营者可通过仲裁或起诉要求赔偿损失。有关事项议定后，依照《中华人民共和国合同法》签订房屋租赁合同。
